На сайте "Oprf.ru" опубликована статья пресс-службы Общественной палаты Кемеровской области "Предлагаемые изменения в Земельный кодекс не позволят обеспечить достижение национальных целей развития России". В ней рассказывается об экспертизе проекта федерального закона № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков). Полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

Члены и эксперты Общественной палаты Кемеровской области провели общественную экспертизу проекта федерального закона № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков).

Общее впечатление от предложенного в законопроекте механизма разрешенного использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения позволяет избежать массовой застройки сельскохозяйственных угодий и их последующую распродажу, потому что в законопроекте предусмотрен целый ряд ограничений, направленных на недопущение соответствующих злоупотреблений.

Вместе с тем, по мнению членов и экспертов Общественной палаты Кемеровской области, ряд норм проекта федерального закона нуждается в уточнении, содержат противоречия с нормами действующего законодательства и двусмысленные формулировки. Назовем некоторые из них.

Внесенные изменения статьи 11, которые, по мнению членов ОПКО, лишают органы местного самоуправления реальной возможности осуществлять регулирование градостроительной деятельности. Предлагаемые изменения статьи повлекут за собой негативные последствия для правоприменения и приведут к игнорированию общего правила образования земельного участка, потому что, по логике авторов, владелец здания сам, игнорируя градостроительное законодательство, сформирует земельный участок и будет претендовать на его получение в собственность. Но чем права иных собственников зданий, уже расположенных на этом земельном участке, принципиально отличаются от прав собственников жилых помещений в многоквартирных и иных домах? Данная норма может спровоцировать новую волну «точечных застроек» и судебных споров.

Далее, участники общественной экспертизы отметили, что статья 14 также имеет противоречия, например, в ней «позволяется» в нарушение требований природоохранного законодательства вести строительную деятельность на особо охраняемых природных и иных территориях. Здесь же авторы законопроекта предлагают внести изменение, чтобы разрешенное использование земельного участка считать установленным со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о виде или видах его разрешенного использования.

Эксперты ОП КО полагают, что такую редакцию нельзя признать удачной, так как для некоторых категорий земель разрешенное использование установлено законом и не нуждается в дублировании в ЕГРП. Например, земли особо охраняемых природных территорий (ст. 95 ЗК РФ). Кроме того, подобная редакция статьи идет в разрез с другими нормами законопроекта: не устанавливается орган или лицо, ответственное за внесение подобной записи в ЕГРП, а также механизм и порядок ее внесения. Есть вопросы и к согласованию договоров разрешенного использования земельного участка.

В ходе проведения общественной экспертизы, члены региональной Общественной палаты пришли к мнению, что:

— предлагаемый законопроектом отказ от общего принципа преимущественного права долевого сособственника на выкуп недвижимого имущества противоречит общему пониманию имущественных правоотношений общей долевой собственности на земельный участок;
— приравнивание права аренды к иным вещным правам, указанным в пункте 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации невозможно, так как правовая природа указанного права не является абсолютной и зависит от правоотношений с тем же самым собственником и (или) обладателем ограниченного вещного права;
— в законопроекте содержится неопределенность по вопросу: какой участок является исходным и какой размер арендной платы должен приниматься во внимание;
— не учитывают случаи, когда изменение вида целевого (разрешенного) использования земельного участка происходит на основании решения суда;
— в законопроекте неоднозначно понимание «принадлежности линейного объекта».

Общественная палата Кемеровской области внесла ряд предложений по итогам проведения экспертизы совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков.

Законопроект, на взгляд членов и экспертов Общественной палаты Кемеровской области, необходимо дополнить изменениями в статью 8 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», поскольку на практике существует правовая неопределенность в вопросе, касающемся перевода земельных участков из категории земель населенных пунктов, в частности, в категорию земель промышленности.

Члены и эксперты Общественной палаты Кемеровской области считают изменения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в части возможности отчуждения доли в праве собственности на земельный участок при отчуждении здания, сооружения, находящихся на неделимом участке, крайне важными для правоприменения, однако полагают необходимым конкретизировать критерии неделимости.

Из анализа законопроекта при ответе на вопрос «В достаточной ли мере в законопроекте предусмотрены правовые нормы, защищающие интересы собственников земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них?» следует, что имеется ряд положений, требующих уточнений в интересах правообладателей недвижимости.

Общим замечанием является отсутствие в законопроекте прозрачности в определении размеров земельных участков для определенных видов разрешенного использования. Поэтому лица, желающие приобрести земельные участки, или правообладатели существующих земельных участков, желающие их преобразовать, не получат вообще представления о том, кем, в каком порядке и в каких нормативных правовых актах эти нормативы установлены.

Кроме того, отметили члены ОП КО, законопроект меняет формулировку пункта 5 статьи 11.10 Земельного кодекса в части, кем может быть обеспечено изготовление схемы расположения земельного участка, исключая формулировку «или в границах населенных пунктов». Это означает, что схема расположения земельного участка, находящегося в границах населенного пункта, может быть изготовлена за счет заинтересованного лица, в том числе гражданина. А это является дополнительной финансовой нагрузкой на заявителя.

Также участники экспертизы обратили внимание на положения о порядке определения арендной платы за земельные участки, которые преобразованы (например, в процессе раздела, объединения) лицами — их правообладателями. Предложенные формулировки не соответствуют принципам определения размера арендной платы, а также порядку и условиям исчисления арендной платы, установленным федеральными законами, законодательством субъектов РФ, а для муниципальных земель формулировки не соответствуют действующим муниципальным правовым актам.

Имеется замечание в отношении пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, который предлагается дополнить абзацем, устанавливающим возможность отчуждения собственником принадлежащих ему зданий, сооружений, находящихся на неделимом земельном участке «вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок». При этом проектом федерального закона не уточняется, как рассчитывается доля или из каких документов следует размер доли, а также требуется ли государственная регистрация права (или перехода права) на нее. По мнению экспертов, эти расчёты необходимо прописывать.

Анализ положений законопроекта и действующих положений Земельного кодекса, Градостроительного кодекса, сформированной правоприменительной практики в сфере земельных отношений и отношений в сфере градостроительной деятельности позволяет сделать вывод о существенных недоработках содержания предлагаемой законопроектом Главы II.1 «Разрешенное использование земельных участков». Например, подмена документа-основания определения вида разрешенного использования земельного участка. Проект планировки территории не может стать документом, определяющим юридически значимую характеристику земельного участка. Проект планировки не представляет собой нормативный правовой акт.

Кроме того, в законопроекте отсутствует порядок установления видов разрешенного использования земель (кем, в каком порядке, куда обращаться, в какие сроки, каковы требования к документации), а поспешное принятие законопроекта без урегулирования этих необходимых условий делает его декларативным, создающим условия для злоупотреблений.

Реализация проектируемых в законопроекте положений приведет к положительным последствиям, выраженным в усовершенствовании правового регулирования вопросов разрешенного использования земельных участков и устранении существующей правовой неопределенности в земельном законодательстве. Это в свою очередь позволит сократить количество споров, вызванных противоречиями, возникающими при определении разрешенного использования земельных участков, а также обеспечит установление единообразного порядка определения видов разрешенного использования земельных участков.

Однако следует отметить непрозрачность и непонятность для правоприменения формулировок Главы II.1 «Разрешенное использование земельных участков», предлагаемой законопроектом. В существующем правовом поле трех уровней (РФ, субъектов РФ и муниципалитетов) изменение системы и представления о разрешенном использовании усугубит ситуацию в сфере предоставления земельных участков, государственного учета последних, повлияет на эффективность контрольно-надзорной деятельности.

Субъекты РФ обязаны разработать ряд законодательных актов, направленных на развитие положений законопроекта или внесение изменений в существующие акты, например, «судьба» сельскохозяйственных угодий в части определения их видов разрешенного использования определяется субъектом РФ.

В случае принятия и реализации законопроекта в предлагаемой редакции существует угроза ослабления правового режима земель, особо охраняемых природных территорий с возможностью их застройки.

Для заинтересованных в получении земельных участков граждан и иных лиц (кроме крупных застройщиков) законопроект, на взгляд членов и экспертов Общественной палаты Кемеровской области, делает процедуру предоставления непонятной в части целей использования земель, объеме прав и обязанностей.

Проект федерального закона № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков) может быть рекомендован к принятию с учетом замечаний и предложений.