Межевание, вынос границ в натуру, топографическая съемка, кадастровые работы, определение границ на местности, любые замеры высокоточной аппаратурой, привязка жилого дома к земельному участку – все эти фразы слышали или знают многие граждане, которые имеют земельные участки в городской черте или в пригороде, в организованном садоводческом товариществе или возглавляют крестьянские фермерские хозяйства.

Как сообщили Псковской Ленте Новостей в пресс-службе регионального ведомства все эти виды работ по оформлению границ и местоположению земельных участков и объектов капитального строительства (жилых и садовых домов, нежилых зданий, гаражей, многоквартирных домов, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) относятся к кадастровым работам, которые выполняют в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровые инженеры. Кадастровый инженер - сравнительно молодая профессия в нашей стране, эти люди более 7 лет выступают связующим звеном между собственником недвижимости и государственными органами, наделенными полномочиями по учету и регистрации объектов недвижимости.

Профессия кадастровый инженер - серьезная и ответственная, требующая специального образования, определенных навыков и знаний, опыта и особенно в сфере государственного кадастрового учета и последующей регистрации прав на объекты недвижимости. Кроме того, в этой сфере деятельности много нюансов и тонкостей, не урегулированных пробелов в законодательстве, которые не всегда можно применить к реальной ситуации на местности, где находятся объекты недвижимости. Сегодня процедура оформления границ земельных участков и зданий, находящихся в пределах земельных участков, возложена на граждан и носит добровольный характер.

Однако в случае необходимости проведения кадастровых работ граждане обращаются к кадастровым инженерам, а те, в свою очередь, изготавливают необходимые документы (межевой, технический планы, акт обследования), которые в последующем направляются в орган регистрации прав.

Управление Росреестра по Псковской области проводит постоянный масштабный анализ работы кадастровых инженеров, по результатам которого на ежемесячной основе в адреса саморегулируемых организаций кадастровых инженеров направляет информацию о типовых ошибках, допускаемых при подготовке технических и межевых планов, актов обследования. Главной целью такого рода деятельности являются:

• снижение количества принимаемых органом регистрации прав решений о приостановлении/отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

• повышение уровня профессиональной компетенции кадастровых инженеров;

• осуществление контрольных функций со стороны СРО кадастровых инженеров;

• достижение целевых показателей «дорожных карт», внедренных на территории Псковской области, в виде целевых моделей «Регистрация права собственности на земельные участки и объекты недвижимого имущества» и «Постановка на кадастровый учет земельных участков и объектов недвижимого имущества»;

• развитие и стабильность профессионального облика и этики поведения кадастрового инженера на рынке оказания услуг в сфере недвижимости.

В частности, остановимся подробнее на типовых ошибок, допущенных кадастровыми инженерами Псковской области за 9 месяцев 2018 года при подготовке документов для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав объектов недвижимости.

Технический план

• в составе технического плана отсутствует разрешительная, проектная документация, техническое заключение (п.20 Приказа Минэкономразвития от 18.12.2015 №953);

• в составе технического плана отсутствует файл в формате JPEG при отображении плана этажа, плана здания, сооружения (п.21 Приказа Минэкономразвития от 18.12.2015 №953);

• в составе технического плана неверно определен вид выполняемых кадастровых работ (п.24 Приказа Минэкономразвития от 18.12.2015 №953);

• в составе технического плана отсутствуют разделы, которые являются обязательными и подлежат включению (п.11 Приказа Минэкономразвития от 18.12.2015 №953);

• в составе технического плана в разделе «исходные данные» указано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное датой позднее, чем дата подготовки технического плана (п.27 Приказа Минэкономразвития от 18.12.2015 №953);

• в составе технического плана указаны данные о координатах пунктов ГГС, которые отсутствуют или не запрашивались в ГФД (п.28 Приказа Минэкономразвития (Минэка) от 18.12.2015 №953);

• в составе технического плана в разделе «характеристики объекта недвижимости» при учете изменений объекта недвижимости заполнены все графы (п.28 Приказа Минэка от 18.12.2015 №953);

• в составе технического плана в разделе «сведения о части (частях) объекта недвижимости отсутствуют документы, подтверждающие установление ограничения (обременения) (п.46 Приказа Минэка от 18.12.2015 №953);

• в составе технического плана в разделе «характеристики объекта недвижимости» отсутствует информация о ранее присвоенных инвентарных, условных номерах объекта недвижимости (п.48 Приказа Минэка от 18.12.2015 №953);

• в составе технического плана в разделе «заключение кадастрового инженера» отсутствуют обоснования значения площади объекта недвижимости, обоснования несоответствия сведений ЕГРН (п.50 Приказа Минэка от 18.12.2015 №953);

• в составе технического плана не соблюдены требования к оформлению графической части согласно условны обозначений (п.51, п.52 Приказа Минэка от 18.12.2015 №953);

• в составе технического плана в разделе «приложение» отсутствует необходимые для кадастрового учета документы (п.67 Приказа Минэка от 18.12.2015 №953).

Декларация

• в составе технического плана отсутствует декларация об объекте недвижимости (п.20 Приказа Минэка от 18.12.2015 №953);

• в декларации неверно заполнен раздел «адрес (местоположение) объекта недвижимости»;

• в декларации отсутствует информация о кадастровом квартале, в котором расположен объект недвижимости;

• в декларации раздел «описание объекта недвижимости» не соответствует информации, указанной в разделе «характеристики объекта недвижимости» технического плана;

• в декларации неверно заполнен раздел «правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости»;

• в декларации отсутствуют подпись и дата заполнения.

Акт обследования

• в составе акта обследования не заполнен реквизит «перечень документов, использованных при подготовке акта обследования» (п.9 Приказа Минэка от 20.11.2015 №861);

• в составе акта обследования в разделе «заключение кадастрового инженера» отсутствует информация о прекращении существования объекта недвижимости (п.10 Приказа Минэка от 20.11.2015 №861).

Межевой план

• в составе межевого плана отсутствуют документы, необходимые для подготовки межевого плана: ПЗЗ, проект межевания территории и др. (п.22 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана неверно указан вид кадастровых работ (п.27 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана в разделе «исходные данные» не указаны или указаны не все документы, необходимые для включения (п.31 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана в разделе «исходные данные» указаны сведения о координатах пунктов ГГС, которые отсутствуют или не запрашивались в ГФД (п.32 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана неверно заполнен реквизит «сведения об образуемых земельных участках» при образовании земельного участка путем перераспределения земель и земельного участка (п.48 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана неверно заполнен реквизит «сведения об образуемых земельных участках» в отношении адреса земельного участка, местоположение земельного участка (п.49 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана неверно заполнен реквизит «сведения об образуемых земельных участках» в отношении вида разрешенного использования земельного участка (п.51 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана отсутствуют сведения о предельных минимальных и максимальных размерах земельных участков (реквизиты и источник официального опубликования) (п.52 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана в реквизите «сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам» отсутствует необходимая информация (п.56 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана отсутствует информация в реквизите «сведения об уточняемых земельных участках» сведения о существующих координатах, которые подлежат исключению из ЕГРН в связи с представлением уточняемых координат (п.59 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана в разделе «заключение кадастрового инженера» отсутствует обоснование исправления реестровой ошибки, уточнения границ в действующей системе координат и др. (п.70 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана в разделе «чертеж земельных участков» неверно введены графические обозначения точек, границ земельных участков (п.78, 79, 80 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана акт согласования границ находится не на обороте чертежа (п.82 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана неверно заполнены реквизиты акта согласования границ (п.83-87 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921);

• в составе межевого плана в разделе «заключение кадастрового инженера» отсутствует информация о порядке образования многоконтурности границ земельного участка (п.106 Приказа Минэка от 08.12.2015 №921).

В дополнение к перечисленным распространенным ошибкам кадастровых инженеров Псковской области региональный Росреестр считает необходимым отметить, что кадастровым инженерам в работе необходимо использовать электронный сервис «Личный кабинет кадастрового инженера», размещенный на официальном сайте Росреестра, посредством доступа к которому возможно осуществить предварительную проверку документов на наличие следующих технических ошибок, наиболее часто допускаемых кадастровыми инженерами при подготовке документов:

• обеспечение считывания и контроля представленных данных, в том числе по причине неверного заполнения в межевом, техническом планах сведений о координатах (проверка на пространственный анализ отрицательная: самопересечение полигона, повторяющиеся точки);

• корректность внесения в межевой, технический план кадастровых номеров объектов недвижимости (наличие ошибок: лишние цифры, двоеточия);

• корректность внесения в межевой план сведений о номере кадастрового квартала, в пределах которого располагается образуемый земельный участок.

В ближайшее время в Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» будут внесены изменения в части обязательного размещения документов, подготавливаемых кадастровыми инженерами. Кроме этого многие виды заявлений, которые направляются в орган регистрации прав возможно будет посылать без усиленной электронной цифровой подписи.

Таким образом, развитие цифровой составляющей в сфере недвижимости позволяют одному из главных участников процесса оформления недвижимого имущества – кадастровому инженеру быть достаточно востребованным и авторитетным, чтобы повысить эффективность упомянутых целей в сфере развития и привлекательности инвестиционного климата на территории Псковской области.

Эти же критерии устанавливают высокую планку ответственности кадастрового инженера, как перед заказчиком кадастровых работ, так и перед органом регистрации прав, в который направляются подготовленные им документы. Вместе с тем, миссия кадастрового инженера состоит в его высоком профессионализме, стрессоустойчивости, внимательности и соблюдению этического кодекса при работе с гражданами. Только все эти в совокупности мероприятия приведут к эффективному взаимодействию и прямой заинтересованности избежать ошибок, которые достаточно сложно в последствие исправить и обосновать.