На сайте "Адвокатской газеты" опубликована статья М.Нагорной "ВС напомнил, когда возведение пристройки к дому может нарушить права иных собственников". Полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

Суд отметил, что общее имущество многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, где расположен МКД, предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилыми и нежилыми помещениями в таком доме, а также расположенными на земельном участке объектами.

Одна из адвокатов назвала определение полезным для практики – как минимум в решении вопросов о нюансах получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Второй посчитал, что ВС применил формальную логику и нормы права о том, что раз это многоквартирный дом, то без решения общего собрания собственников возводить пристройку, делать иную реконструкцию либо строить отдельное строение на общем земельном участке нельзя.

Верховный Суд опубликовал Определение от 15 февраля по делу № 8-1021-18-К2, в котором указал на невозможность возвести пристройку и реконструировать часть многоквартирного дома, состоящего из трех квартир, без согласия всех собственников дома.

Роман Фураев возвел пристройку между домом и своим сараем без получения разрешения на строительство; в ней мужчина разместил ванную комнату. При этом в ограждающей конструкции – внешней стене дома, к которой произведена пристройка, – он оборудовал вход в пристройку из помещений его квартиры. Сам дом является многоквартирным: в нем три квартиры, и каждая имеет отдельный выход. Земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в силу положений ст. 16 Закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» находится в общей собственности всех собственников помещений в доме.

Соседка Романа Фураева – Наталия Шорина – обратилась в Угличский районный суд Ярославской области с иском о признании пристройки к дому незаконной и о ее сносе. Она указала, что дом не оборудован централизованной системой канализации, и в нарушение действующих санитарных правил ответчик самовольно сделал сливную канализацию. При этом расстояние от выгребов до жилых домов, которое должно составлять не менее 20 метров, ответчиком не соблюдено. Кроме того, труба проходит под сараями, принадлежащими ей, из-за чего гниют их бревна, под полом постоянная сырость, а в помещении – запах канализации. Помимо сноса постройки Наталия Шорина попросила суд привести сливную канализацию в соответствие с нормами СанПиНа.

В последующем от нее и других соседей в суд поступило уточненное и дополненное исковое заявление, в котором они просили признать пристройку незаконной и обязать ответчика снести ее за свой счет. Они обратили внимание суда на то, что Роман Фураев возвел пристройку без согласия всех собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Из-за этого общая площадь МКД увеличилась, что требует внесения изменений в ЕГРН. Кроме того, отмечалось, что ответчик без согласия других собственников квартир застраивает придомовую территорию, пристройка ограничивает проход к их сараям, которые также подтапливаются из-за отсутствия у пристройки отлива. При этом Наталия Шорина отказалась от требования привести сливную канализацию в соответствие с нормами СанПиНа, и суд в этой части производство прекратил.

Роман Фураев, в свою очередь, обратился в суд с иском к Управлению муниципального имущества, градостроительства и земельных отношений администрации Угличского муниципального района и к соседям, попросив сохранить квартиру в реконструированном и перепланированном состоянии, признав за ним право собственности на реконструированную квартиру в соответствии с техническим планом помещения, выполненным ООО «Кадастровый центр «Согласие». Он указал, что после окончания работ по реконструкции квартиры он направил в уполномоченный орган заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором ему было отказано в связи с отсутствием необходимых документов. Однако, согласно заключению Кадастрового центра «Согласие», произведенная реконструкция соответствует строительным нормам жилого дома, не угрожает жизни и здоровью граждан.

Также Роман Фураев указывал, что обратился в Угличское отделение Общероссийской общественной организации «Всероссийское добровольное пожарное общество», которое указало, что реконструкция и перепланировка выполнены в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности. В свою очередь ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ярославской области» вынесло заключение, согласно которому жилая квартира соответствует требованиям п. 127 СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».

Рассмотрев дело, суд отметил, что Роман Фураев произвел реконструкцию без согласия всех собственников, что является достаточным для признания постройки самовольной и ее сноса. Суд обязал ответчика снести самовольно возведенную пристройку за свой счет, отказав в удовлетворении встречных исковых требований.

С выводами первой инстанции не согласилась апелляция, которая заметила, что из показаний Романа Фураева и его супруги видно, что перед началом реконструкции он получил от собственников других квартир согласие, что подтверждается фактическими обстоятельствами. Апелляционный суд указал, что для соседей начало такого строительства, фактические его размеры очевидно стали известны не позднее 2011 г., что не оспаривала Наталия Шорина, однако активные меры по противодействию этому – обращения в различные надзорные органы и организации – были предприняты только в 2020 г., то есть после окончания строительства.

То обстоятельство, что согласие не было получено в форме решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не было составлено в письменном виде, не свидетельствует о его ничтожности, посчитала апелляция. Кроме того, в заседании судебной коллегии Наталия Шорина пояснила, что само по себе возведение пристройки ее прав и законных интересов не нарушает – ее права нарушены сужением прохода к сараю, а также его подтоплением. Другие соседи дали согласие на реконструкцию спорного жилого помещения.

Таким образом, апелляция пришла к выводу о несоответствии обстоятельствам дела вывода суда первой инстанции о том, что реконструкция в нарушение требований закона произведена без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Руководствуясь положениями ст. 12, 209, 222, 260, 263 ГК, ст. 40 Земельного кодекса, ст. 48, 51 Градостроительного кодекса, Законом об архитектурной деятельности, принимая во внимание заключения специалистов, апелляция пришла к выводу о том, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, что не может служить основанием для сноса постройки. Возведение пристройки в зоне земельного участка, выделенного соглашением сособственников в пользование Роману Фураеву, прав и законных интересов других сособственников не нарушает. Апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении исковых требований соседей. Суд указал на сохранение квартиры, принадлежащей Роману Фураеву, в реконструированном состоянии в соответствии с техническим планом, выполненным ООО «Кадастровый центр «Согласие». Кассация согласилась с выводами апелляционной инстанции.

Часть соседей обратилась в Верховный Суд. Рассмотрев кассационную жалобу, ВС указал, что, исходя из ч. 2 и 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 и п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Верховный Суд указал, что тот факт, что до подачи иска Наталия Шорина не оспаривала возведение пристройки, нельзя расценивать как полученное в установленном законом порядке согласие собственника помещения многоквартирного дома на реконструкцию квартиры Романа Фураева с присоединением к ней части общего имущества, поскольку это противоречит положениям ст. 40 и 44 Жилищного кодекса.

ВС отметил, что в силу ч. 4 ст. 37 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также не может отчуждать свою долю в праве общей собственности и совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. «По смыслу приведенных правовых норм общее имущество многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилыми и нежилыми помещениями в таком доме, а также расположенными на земельном участке объектами. В силу особой правовой природы земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, являющийся общим имуществом собственников помещений в таком доме, не может быть объектом раздела или выдела», – указывается в определении.

Учитывая, что возведение пристройки Романом Фураевым свидетельствует о том, что им была произведена реконструкция, повлекшая присоединение части общего имущества собственников помещений в указанном многоквартирном доме в виде земельного участка, у апелляционной инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что возведение пристройки в зоне земельного участка, выделенного соглашением сособственников в пользование Роману Фураеву, прав и законных интересов других сособственников не нарушает, посчитал ВС. Суд указал, что апелляция ошибочно оставила без внимания то обстоятельство, что до возведения спорного объекта данный земельный участок находился в общей собственности сторон, а суд кассационной инстанции названные нарушения не устранил. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.

В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков отметил, что на практике в сельской местности и в провинции сохранилось большое количество домов на несколько квартир, которые с точки зрения современного права логичнее назвать домами блокированной застройки. «Жители нередко использовали часть земельного участка в непосредственной близости от своих окон как огород. Также на этих участках граждане нередко возводили пристройки и сараи. Поскольку соседи договаривались между собой, проблем не возникало, а если и возникали, то они решались на уровне сельсоветов и местных администраций. Введенный Жилищный кодекс не учел такой тип жилища, где присутствуют признаки многоквартирного и частного дома», – указал адвокат.

Артем Чумаков отметил, что в соответствии с ЖК дом с двумя квартирами считается многоквартирным – со всеми вытекающими последствиями, в частности придомовая территория, границы который определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, является общим имуществом. «То есть, если гражданин выходит из квартиры, он находится на общей земле, и строить на ней у себя во дворе он не имеет права. Однако исторически сложился иной – вышеуказанный – порядок землепользования. Разрешая этот спор, суды апелляционной и кассационной инстанций, вероятно, приняли это во внимание», – предположил адвокат.

Он отметил, что ВС, в свою очередь, применил формальную логику и нормы права о том, что раз это многоквартирный дом, то без решения общего собрания собственников возводить пристройку, делать иную реконструкцию либо строить отдельное строение на общем земельном участке нельзя. По его мнению, подход ВС может повлечь серию исков. Выход из данной ситуации адвокат видит в распространении на такие дома режима, аналогичного блокированной застройке. «Однако тут тоже есть нюанс: такие дома бывают двухэтажными, и у жителей второго этажа должен быть свой выход на улицу. Также иногда жильцы второго этажа делают террасу и фактически имеют выход на улицу», – отметил Артем Чумаков.

Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина назвала определение полезным для практики – как минимум в решении вопросов о нюансах получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. «В данной сфере часто возникают споры из-за недостаточной нормативно-правовой регламентации, что и приводит к расхождениям в судебных актах. На мой взгляд, такую полезную практику важно собрать, и с учетом противоречивых выводов судов все-таки сделать выбор в пользу выводов вышестоящей инстанции, и на основании этой практики и практики по подобного рода спорам внести изменения в действующее законодательство», – указала она.