На сайте "Адвокатской газеты" опубликована статья М. Нагорной "ВС допустил формирование одного участка в границах другого". Полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

Суд посчитал, что истец не представил доказательств того, каким образом будут восстановлены его права в случае признания недействительным заключенного ответчиками договора аренды публичного земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Одна из адвокатов указала: истец изначально не владел спорным участком и, более того, не возражал против его формирования и предоставления обществу на праве постоянного бессрочного пользования. Вторая отметила, что в правоотношениях, которые регулируются нормами земельного законодательства, да еще и являются длящимися во времени, необходимо выяснить, какая конкретно норма права действовала в определенный период времени, и определить закон, подлежащий применению к конкретному правоотношению.

В Определении № 305-ЭС22-14531 по делу № А41-75832/2019 Верховный Суд разбирался, возможно ли предоставить в аренду земельный участок, если он окружен другим участком.

Министерство атомной энергетики и промышленности СССР Приказом от 26 декабря 1991 г. создало научный отдел сверхпроводимости и разработок МАЭП СССР при Объединенном институте, наделив его правами юридического лица. Приказом Министерства России по атомной энергии от 16 октября 1992 г. научный отдел был переименован в Институт физико-технических проблем.

15 марта 1993 г. Комитет по управлению имуществом Московской области и Институт физико-технических проблем (ИФТП) заключили договор о закреплении за последним на праве полного хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, в том числе здания площадью 1296 кв. м и сооружения, расположенных в Дубне. 30 июня 1993 г. мэр Дубны принял постановление о перерегистрации за ФГУП «Институт физико-технических проблем» земельного участка площадью 0,33 га под производственным зданием в бессрочное (постоянное) пользование.

22 октября 2004 г. Министерство имущественных отношений закрепило за Институтом на праве хозяйственного ведения объекты федерального недвижимого имущества, предписало обеспечить регистрацию права хозяйственного ведения и оформить право на земельный участок в соответствии с ранее установленными границами под объектами федерального недвижимого имущества. Право хозяйственного ведения на объекты недвижимости было зарегистрировано 25 октября 2004 г.

29 декабря 2007 г. Росимущество приватизировало Институт путем преобразования его в акционерное общество. Согласно приложению к передаточному акту в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса, переданного обществу, вошли, в том числе, павильон и забор. Земельный участок площадью 3300 кв. м, на котором расположены приватизированные ИФТП объекты недвижимости, поставлен на кадастровый учет под номером 50:40:0020218:1.

28 февраля 2012 г. Управление Росимущества издало Распоряжение № 113 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком на право аренды на 49 лет, соответствующий договор был заключен сторонами.

Объединенный институт ядерных исследований посчитал договор аренды недействительной сделкой, нарушающей его права и законные интересы, и обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Росимуществу, Управлению Росимуществом по Московской области, АО «Институт физико-технических проблем».

Он указал, что правительства Народной Республики Албания, Народной Республики Болгария, Венгерской Народной Республики, Германской Демократической Республики, Китайской Народной Республики, Корейской Народно-Демократической Республики, Монгольской Народной Республики, Польской Народной Республики, Румынской Народной Республики, Союза Советских Социалистических Республик и Чехословацкой Республики в целях обеспечения совместного проведения теоретических и экспериментальных исследований в области ядерной физики 26 марта 1956 г. подписали соглашение об организации Объединенного института.

Между Объединенным институтом и Правительством России 23 октября 1995 г. было подписано соглашение о местопребывании и об условиях деятельности Объединенного института в России, которым подтверждается право Объединенного института пользоваться и занимать территорию, точные границы которой будут зафиксированы в специальных протоколах. Стороны 23 июня 1998 г. подписали протокол (с приложением) о земельных участках, занимаемых Объединенным институтом, являющийся неотъемлемой частью соглашения, которым стороны признали право постоянного (бессрочного) пользования Объединенного института на несколько земельных участков, в том числе на земельный участок, расположенный в г. Дубне Московской области, под лабораторию ядерных проблем.

План участка содержит каталог координат местоположения границ, а также информацию об обременении данного участка правами других лиц, а именно: обеспечение свободного проезда к ИФТП и предоставление данной организации права пользования частью земельного участка площадью 3300 кв. м, которая занята принадлежащим ему зданием, на тех же условиях, что и Объединенный институт.

На основании постановлений мэра г. Дубны от 15 ноября 1994 г. № П-1735; от 2 апреля 1996 г. № П-498; от 8 мая 1996 г. № П-707 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования Объединенного института на земельный участок. При проведении кадастровых работ по определению местоположения границ данного земельного участка было установлено, что в границах участка сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 3300 кв. м, в отношении которого зарегистрировано право федеральной собственности и право аренды ИФТП.

Объединенный институт посчитал, что формирование в границах предоставленного ему в пользование земельного участка самостоятельного участка под объектами ИФТП и оформление на этот участок права аренды общества не соответствуют требованиям закона и нарушают его права как межправительственной организации.

Истец попросил признать недействительным договор аренды земельного участка, признать отсутствующим право аренды общества на указанный земельный участок; исключить из ЕГРН запись об обременении прав на указанный земельный участок в виде аренды и признать недействительным Распоряжение Управления Росимущества от 28 февраля 2012 г. № 113 «О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельным участком открытого акционерного общества “Институт физико-технических проблем”».

Суд первой инстанции отметил, что Управление Росимущества, издав Распоряжение от 28 февраля 2012 г. № 113 и заключив с ИФТП договор аренды, фактически изъяло у Объединенного института часть ранее предоставленного земельного участка, изменив предмет международного договора – протокола от 23 июня 1998 г. о земельных участках, занимаемых Объединенным институтом. Между тем Управление Росимущества не уполномочено выступать от имени Правительства России в правоотношениях с Объединенным институтом в рамках соглашения от 23 октября 1995 г. и протокола к нему от 23 июня 1998 г.; Российская Федерация надлежащим образом не выразила волю на изменение границ и площади ранее предоставленного земельного участка, и такие изменения с Объединенным институтом как со стороной договора не согласованы, соответствующие изменения в международные договоры не внесены.

Институт физико-технических проблем не входит в состав Объединенного института, является исключительно национальным научно-исследовательским учреждением; соглашение 26 марта 1956 г. об учреждении Объединенного института, соглашение от 23 октября 1995 г. о местопребывании и об условиях деятельности и протокол от 23 июня 1998 г. не содержат условий о правах и обязанностях Института физико-технических проблем, эта организация участником данных международных договоров не является.

Суд указал, что доступ к земельному участку площадью 3300 кв. м и право пользования земельным участком, занятым зданием Института физико-технических проблем, предоставлены последнему на условиях обременения прав на основной земельный участок на период действия соглашения от 23 октября 1995 г. без оформления вещных прав. Кроме того, постановлением мэра г. Дубны от 18 марта 1996 г. № П-398 признано утратившим силу постановление от 30 июня 1993 г. № П-791 об оформлении права постоянного (бессрочного) пользования Института физико-технических проблем на земельный участок площадью 3300 кв. м. Наличие обременения прав на земельный участок в виде аренды препятствует оформлению права постоянного (бессрочного) пользования Объединенного института на земельный участок в определенных границах.

Сославшись на Венскую конвенцию о праве международных договоров от 23 мая 1969 г., ст. 166, 168 ГК, Закон о государственном кадастре (действовавший в спорный период), Закон о землеустройстве (в редакции, действовавшей в спорный период), п. 2 ст. 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», первая инстанция пришла к выводу о наличии оснований для признания недействительным заключенного между Управлением Росимущества и обществом договора аренды земельного участка и, как следствие, для обязания Управления Росреестра погасить в ЕГРН запись об аренде.

В свою очередь Апелляционный суд посчитал, что право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок возникло у ФГУП «Институт физико-технических проблем» (правопредшественника общества) в связи с расположением на данном участке объекта недвижимости, находившегося в федеральной собственности и на праве полного хозяйственного ведения предприятия. В 1993 г. в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством оформлено право постоянного (бессрочного) пользования предприятия на данный земельный участок, на котором располагалось федеральное здание, т.е. еще до подписания между Объединенным институтом и Правительством России соглашения от 23 октября 1995 г. о местопребывании и протокола от 23 июня 1998 г. о земельных участках; фактически в указанных международных соглашениях было зафиксировано уже существовавшее на тот момент вещное право правопредшественника общества на спорный земельный участок площадью 3300 кв. м.

Подписав протокол от 23 июня 1998 г. о земельных участках, Объединенный институт выразил свое согласие с тем, что внутри границ предоставленного ему земельного участка сформирован другой земельный участок, предоставленный правопредшественнику общества на праве постоянного (бессрочного) пользования, занятый принадлежащим ему зданием; т.е. фактически в международных договорах изначально установлено наличие в границах земельного участка, предоставленного Объединенному институту на праве постоянного (бессрочного) пользования, самостоятельного земельного участка площадью 3300 кв. м, на территории которого уже находился и осуществлял свою деятельность правопредшественник общества.

Таким образом, указала апелляция, оснований рассматривать формирование спорного земельного участка, постановку его на кадастровый учет, регистрацию права собственности Российской Федерации и дальнейшую передачу в аренду обществу как нарушение международного договора и прав истца не имеется.

Границы земельного участка, арендованного обществом, внесены в государственный кадастр недвижимости в 2007 г., в то время как границы земельного участка Объединенного института до настоящего времени не установлены, следовательно, препятствий для постановки на кадастровый учет спорного земельного участка под зданием общества не имелось. Формирование указанного земельного участка с определением местоположения его границ осуществлено в соответствии с действовавшим в то время законодательством. При этом Объединенный институт в 2006 г. дважды извещался о проведении работ по межеванию спорного земельного участка, однако своего представителя для согласования границ не направил и возражений не представил.

Договор аренды спорного федерального земельного участка заключен Управлением Росимущества – представителем собственника и обществом в 2012 г. в соответствии с действовавшей в данный период ст. 36 Земельного кодекса, согласно которой собственник объекта недвижимости имеет преимущественное право на получение в аренду или собственность публичного земельного участка, сформированного для эксплуатации объекта недвижимости. Аналогичное правило закреплено в действующей в настоящее время ст. 39.20 Земельного кодекса.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав представленные в дело доказательства и оценив доводы сторон, руководствуясь ст. 269, 273 ГК, ст. 1, 11.1, 35, 39 ЗК, Законом о приватизации государственного и муниципального имущества, разъяснениями, приведенными в п. 11 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отменил решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Объединенного института и отказал в удовлетворении его требований.

Однако в дальнейшем окружной суд оставил в силе решение суда первой инстанции.

Общество подало кассационную жалобу в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС отметил, что в соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

В силу ст. 11 ГК, ст. 2, 4 АПК под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены оспариваемой сделкой, притом что целью обращения в суд является восстановление нарушенных или оспариваемых прав и интересов данного лица (ст. 12 ГК). В соответствии с действовавшей на момент заключения в 2012 г. договора аренды ст. 166 ГК сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодеком, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в данном Кодексе; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Верховный Суд указал, что по смыслу приведенных норм, предъявляя требование о признании сделки недействительной или применении последствий недействительности ничтожной сделки, истец, не являющийся стороной спорной сделки, должен доказать, что такая сделка не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, нарушает его права и охраняемые законом интересы и избранный им способ защиты восстановит его права и интересы.

Между тем Объединенный институт, не владевший и не владеющий спорным участком, не доказал, и в суде это не установлено, что оспариваемая сделка совершена с нарушением требований закона или иных нормативных правовых актов, нарушает его права и законные интересы либо имеются иные неблагоприятные для него последствия совершения оспариваемой сделки. Истец также не представил доказательств того, каким образом будут непосредственно восстановлены его права в случае признания недействительным заключенного ответчиками договора аренды публичного земельного участка, на котором расположен принадлежащий обществу объект недвижимости.

Верховный Суд указал, что нормами земельного законодательства, действовавшего на момент заключения договора аренды, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса). Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в Постановлении Конституционного Суда от 11 февраля № 9-П/2019, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались ст. 36 Земельного кодекса, в настоящее время – ст. 39.20 Земельного кодекса. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом. Исключительность указанного права означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта, не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, указал ВС.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, разъяснениям, приведенным в п. 1 Постановления Пленума № 11, юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК юридических лиц, обязаны переоформить возникшее у них (до вступления в действие Земельного кодекса) право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 июля 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки. ИФТП не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 Земельного кодекса в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), следовательно, на него в силу закона возложена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

Также ВС указал, что договор аренды был заключен сторонами в связи с наличием у общества права собственности на расположенный в границах участка объект недвижимости, а также в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования публичным земельным участком на право аренды. Данное право возникло у правопредшестивенника общества в 1993 г. (т.е. до подписания Объединенным институтом и Правительством РФ 23 октября 1995 г. соглашения о местопребывании международной организации и протокола к нему о земельных участках).

Признание утратившим силу постановления мэра г. Дубны от 30 июня 1993 г. об оформлении права постоянного (бессрочного) пользования Института физико-технических проблем не повлекло прекращения данного права, поскольку владеть и пользоваться земельным участком (под объектом недвижимости, ранее находившимся в федеральной собственности) указанное лицо и его правопреемники могли только на указанном праве до его переоформления в установленном законодательством порядке на право аренды.

Условиями ст. 4 международного соглашения от 23 октября 1995 г., п. 1 и 2 протокола к нему стороны признали, что в пределах района Объединенного института (земельные участки, предоставленные организации) применяется законодательство РФ, юрисдикция судов и других компетентных властей распространяется на действия и сделки, совершаемые в районе, участки закрепляются за Объединенным институтом на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с законодательством России. При этом в подписанном Объединенным институтом протоколе (с приложением) от 23 июня 1998 г. о земельных участках содержится информация о том, что в границах предоставленного Объединенному институту на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка имеется самостоятельный земельный участок, предоставленный правопредшественнику общества на тех же условиях, что и Объединенному институту, т.е. на праве постоянного (бессрочного) пользования, и занятый принадлежащим ему зданием.

В связи с этим ВС согласился с выводом апелляционного суда, что фактически в международном соглашении с протоколом изначально установлено наличие в границах земельного участка, предоставленного Объединенному институту на праве постоянного (бессрочного) пользования, самостоятельного земельного участка площадью 3300 кв. м, находящегося в законном владении и пользовании правопредшественника общества. Поскольку Объединенный институт изначально не владел и не мог владеть и пользоваться указанным земельным участком, занятым объектом недвижимости, принадлежащим ранее России, а в настоящее время – обществу, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что заключение спорного договора аренды федерального участка осуществлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации и не нарушает права и законные интересы истца, в том числе на формирование границ земельного участка. Верховный Суд оставил в силе постановление Десятого арбитражного апелляционного суда.

В комментарии «АГ» юрист ГК «Спектрум» Мария Оболенская посчитала, что ВС справедливо отметил два аспекта. Во-первых, передача участка в аренду обществу формально произведена с соблюдением норм и принципов земельного законодательства. Во-вторых, в международном соглашении изначально установлено наличие в границах предоставленного истцу земельного участка самостоятельного участка во владении и пользовании правопредшественника общества – истец изначально не владел спорным участком и, более того, не возражал против его формирования и предоставления обществу на праве постоянного бессрочного пользования. «Поэтому непонятно, каким образом предоставление участка обществу в аренду нарушает права истца и как они могут быть восстановлены в случае признания недействительным заключенного договора аренды (учитывая, что на участке расположено здание общества и участок все равно останется в пользовании общества)», – заключила она.

Адвокат КА «Династия» Елена Дьякова отметила, что в правоотношениях, которые регулируются нормами земельного законодательства, да еще и являются длящимися во времени, необходимо выяснить, какая конкретно норма права действовала в определенный период времени, и определить закон, подлежащий применению к конкретному правоотношению. «Суды первой и кассационной инстанций не учли данный принцип и просто запутались. Выводы судов были сделаны как с применением закона, не подлежащего применению, так и, наоборот, с неприменением закона, подлежащего применению», – указала адвокат.