На сайте "РБК" опубликована статья И.Деготьковой, при участии
Т. Дзядко и И. Ткачёва "Плату за аренду государственной земли в регионах определят по-новому". Приволим фрагмент, полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

Росреестр подготовил поправки в Земельный кодекс, которые устанавливают новый порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности или распоряжении регионов и органов местного самоуправления. Ведомство предлагает устанавливать цену, только исходя из кадастровой стоимости земли. Для земли в федеральной собственности такой порядок уже установлен. Такой подход станет единственно возможным (кроме случаев, когда земля отдается в аренду на аукционе), в то время как сейчас существует несколько вариантов исчисления платы. С текстом поправок ознакомился РБК.

Документ одобрен на заседании правительственной комиссии по законопроектной деятельности 18 сентября, сообщили РБК в пресс-службе правительства. Далее он будет рассмотрен на заседании всего правительства, после чего будет внесен в Госдуму. Ввести новый единый порядок в действие предложено с 1 января 2026 года, поскольку потребуется утвердить еще целый ряд подзаконных актов. Поводом к выработке единого подхода было указание президента России от начала 2019 года, следует из сопроводительных материалов к проекту.

В отзывах на законопроект ряд заинтересованных ведомств указали на возможные риски в случае его реализации. В частности, Минстрой отмечал, что новые правила сузят возможности бизнеса, поскольку прежний подход к ценообразованию арендной платы был более гибким. Это может привести к снижению объемов жилищного строительства, предупредили в ведомстве. В свою очередь, в Минфине опасались снижения доходов региональных бюджетов, поскольку рассчитанная на основе кадастровой стоимости арендная плата может оказаться ниже, чем плата, исчисляемая в настоящее время иными способами. В итоге замечания обоих ведомств были урегулированы.

«Расчет арендной платы от кадастровой стоимости будет способствовать стабильности в земельных отношениях, позволит заинтересованным лицам заранее рассчитывать размер арендной платы и прогнозировать доходы и расходы от использования земли», — сообщили РБК в Росреестре. РБК направил запросы в Минстрой, Минфин, Минэкономразвития. Регионы поддержали инициативу Росреестра, утверждается в пояснительной записке.

Положения законопроекта будут распространяться на будущие правоотношения, подчеркнули в Росреестре. Тогда как на арендные договоры, заключенные до 1 января 2026 года, новый порядок не повлияет.

Законопроект нацелен на решение проблемы разных подходов к определению размера арендной платы за земельные участки для разных уровней государственной и муниципальной власти и призван сформулировать единую нормативную правовую базу, регулирующую установление этого размера на основе «прозрачных механизмов», говорится в материалах к документу. Это коснется в том числе участков, государственная собственность которых не разграничена (то есть права на которые еще не зарегистрированы). В основном такими участками распоряжаются органы местного самоуправления, на территории которых они находятся.

По общему правилу земельные участки в госсобственности передаются в аренду по результатам торгов, следует из пояснений Росреестра. Их могут арендовать физлица или юрлица для строительства зданий и сооружений, объектов инфраструктуры, сельскохозяйственных работ, освоения недр. Однако существует более 40 оснований, по которым арендовать землю можно без проведения аукциона. Среди них — размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализация масштабных инвестпроектов, обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами и другие.

Предлагаемые изменения в ст. 39.7 Земельного кодекса не коснутся случаев, когда земля отдается в аренду по результатам торгов, в этом случае арендная плата будет по-прежнему определяться по результатам аукциона. Второе исключение — участки, на которых находятся объекты культурного наследия.

Сейчас ценообразование может происходить по разным правилам в соответствии с постановлением правительства о принципах определения арендной платы и прецедентами судебной практики. Конкретный порядок для региона устанавливается нормативно-правовым актом этого региона. Плата может устанавливаться на основании кадастровой стоимости земли, но не обязательно: так, может использоваться и рыночная стоимость, установленная по результатам акта оценки.

Для федерального недвижимого имущества (зданий, помещений) размер аренды определяется по результатам аукциона или на основании заключения независимого оценщика о рыночной стоимости. Для недвижимости, находящейся в собственности регионов, размер аренды определяется на основании нормативно-правовых актов субъектов. Например, в Москве плата устанавливается по рыночной арендной ставке, установленной независимым оценщиком.

Отсутствие единой методики определения размера арендной платы за земельные участки на всей территории России на основе общих принципов и прозрачных механизмов ведет к правовой неопределенности в расчете арендной платы, говорится в пояснительной записке к законопроекту. В связи с этим «замедляется вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков на правах аренды, что приводит к неэффективному использованию таких земельных участков».