Татьяна Полиди, вице-президент Фонда «Институт экономики города», рассказала stroi.mos.ru о том, как устроена инженерная инфраструктура в других странах, как это связано с градостроительством, и кто все это оплачивает.

Татьяна, как осуществляется координация градостроительного и пространственного развития в управлении городом?

Градостроительная политика большинства крупных городов в мире придерживается принципов сдерживания территориального роста и компактного развития территорий, что предопределяет необходимость уплотнения инженерной инфраструктуры, переноса наземных и надземных коммуникаций в подземное пространство. Некоторые страны для реализации таких задач разрабатывают мастер-планы подземного освоения территорий, представляющие собой инструмент стратегического планирования подземных областей для будущего использования. Например, развитие подземных коммуникаций города Хельсинки (Финляндия) запланировано в Мастер-плане развития подземной инфраструктуры Хельсинки (2010).

Интенсивное использование городских территорий, значительное количество коммуникаций на единицу площади усложняет не только процесс управления и планирования развития коммунального комплекса, но и градостроительную деятельность ввиду усложнения проведения технических (инженерных) изыскательских работ в целях обеспечения сохранности инфраструктуры. В связи с этим разработка мастер-планов развития подземного пространства крупных городов представляется перспективным направлением в системе градостроительного проектирования.

Устойчивое и сбалансированное развитие территории города в первую очередь должно обеспечивать баланс между объемами застройки и инфраструктурными объектами, которые обслуживают эту застройку и за которые отвечает публичная власть.

К таким инфраструктурным объектам относятся местные сети инженерно-технического обеспечения, публичные дороги, социальная инфраструктура. Их возведение или реконструкция планируется в документах территориального планирования и финансируется из бюджета города.

В некоторых муниципалитетах документы реализации комплексного (генерального) плана в части развития инженерных сетей трансформируются в мастер-планы развития инженерных сетей. Например, мастер-план развития системы очистки сточных вод Дели (Индия). За последние десятилетия численность населения Дели возросла с 4 млн человек в 1971 г. до примерно 33 миллионов в 2023 г. Рост численности населения в сочетании с медленным развитием канализационной инфраструктуры создает серьезную угрозу для системы очистки города, качества речной воды и здоровья жителей, т. к. только около 55 % населения имеют доступ к централизованной системе канализации. Реализация мастер-плана развития системы сточных вод запланирована к 2031 г. и будет гарантировать комплексные улучшения общих условий санитарии, в т. ч. в тех районах, где канализация отсутствовала, что позволит повысить качество воды из реки Ямуна (правый приток Ганга).

Развитие коммунальной инфраструктуры в Германии синхронизировано со строительством объектов капитального строительства, а процедура подключения объекта к сетям водоснабжения занимает не более 45 дней. Такой же срок необходим для подключения к сетям электроснабжения. Согласно Строительному кодексу Германии, инженерное обеспечение земельных участков должно соответствовать зонированию, которое определяется в планах пространственного развития.

А как в других странах обеспечивают финансирование развития городской инфраструктуры?

Во многих странах план реализации документов территориального планирования в части инженерной инфраструктуры обеспечивает координацию действий органов местного самоуправления по введению инфраструктурного сбора для финансирования инфраструктурных проектов (Австралия, Бразилия, Индия, Великобритания, Сингапур, США и др.).

Например, в Великобритании инфраструктурный сбор (Community Infrastructure Levy, CIL) введен Законом о планировании 2008 г. и позволяет местным советам в Англии и Уэльсе финансировать инфраструктуру. Необходимость уплаты сбора зависит от размера и типа будущего развития, любое новое строительство свыше 100 кв. м или строительство жилья подпадает под инфраструктурный сбор. Инфраструктурный сбор, например, не распространяется на социальное жилье, на объекты благотворительности, индивидуальное жилищное строительство и другие случаи, установленные законодательством.

В Сан-Паулу инструмент, регулирующий сборы за дополнительные права на строительство (Outorga Onerosa do Direito de Construir, OODC), основан на том, что право собственности землевладельца ограничено базовым коэффициентом плотности застройки (FAR), который отличается от максимального значения FAR, возможного на данной территории. Право застройки с плотностью, не превышающей базовое значение FAR, предоставляется бесплатно, но застройщики, желающие строить с более высокой плотностью (FAR), установленной законом о зонировании (правилами землепользования и застройки), должны выплатить городу компенсацию. После 2014 года город Сан-Паулу ввел универсальный базовый FAR на уровне 1,0. Шкала FAR варьируется от 1,0 до 4,0 в зависимости от зонирования. Средства от платы за дополнительные права на строительство поступают в муниципальный бюджет.

Доходы от инфраструктурного сбора, как правило, направляются на финансирование новой социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, необходимой для обеспечения новой застройки (например, США, Канада, Австралия, Индия), а также на финансирование социальных программ по предоставлению доступного жилья, иных программ (например, в США, Бразилии).

Средства, собираемые за счет инфраструктурного сбора, могут поступать как в городской бюджет (например, в Австралии, Бразилии), так и в бюджеты государственных корпораций (например, в Лондоне) или обособленные от бюджета специальные городские фонды (например, в США).

Размер инфраструктурного сбора варьируется от 0,6% до 3,1% от средней стоимости строительства 1 кв. м жилья в Австралии (Ярра), Великобритании (Лондон) и США (Сан-Франциско), тогда как в Канаде (Торонто) он составляет 16,1%, а в Индии (Ноида) – 25,6% от средней стоимости строительства 1 кв. м жилья.

Таким образом, задача сбалансированного развития застройки городов и их инфраструктуры является центральной задачей градостроительной политики, которая решается путем планирования пространственного развития на средне- и долгосрочный период и управления текущими градостроительными процессами.

Расскажите, как решается правовой вопрос для прокладки сетей инженерно-технического обеспечения в разных странах?

Законодательство ряда стран, (например, Германии, Нидерландов и проч.) обязывает муниципалитеты предоставить для прокладки и эксплуатации инженерных сетей улицы, дороги и прочие территории общего пользования. Операторы сети обычно выплачивают муниципалитетам компенсацию за использование территорий общего пользования для прокладки и эксплуатации инженерных сетей.

Для размещения сетей на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществляющему строительство сетей (на чужой земле), преимущественно применяется сервитут. Во многих странах существуют специальные сервитуты инженерных сетей (право занятия чужого земельного участка, право управления линией, право прохода, административный сервитут, официальный сервитут и т. д.), для установления которых не требуется наличие господствующей недвижимости и возможна упрощенная процедура оформления. Установление сервитута предполагает выплату компенсации собственнику недвижимости, ограниченной сервитутом. Плата за сервитут определяется договором.

В каких публичных базах данных, реестрах содержится информация о расположении сетей инженерно-технического обеспечения?

Во многих странах инженерные сети не регистрируются в кадастре как самостоятельные объекты, в ряде стран в кадастре регистрируются только сервитуты инженерных сетей, косвенно подтверждая наличие инженерных сетей на этой территории. В этом случае линии прохождения инженерных сетей отображаются в местных геоинформационных системах.

Возрастающая сложность объектов инфраструктуры, наложение и пересечение линий прохождения инженерных коммуникаций в условиях плотно застраиваемых городских пространств затрудняют кадастровый учет и регистрацию линейных объектов в системе двухмерного кадастра. Это является одной из причин постепенного перехода на системы трехмерного кадастра и регистрации прав в зарубежной практике.

Регистрация прав в 3D возможна практически в любых правовых системах, но до настоящего момента полноценный 3D-кадастр еще не сформирован ни в одной стране.