О том, как уточнить границы своего земельного участка, устранить нарушения, правильно оформить документы и почему это важно сделать рассказали специалисты московского Управления Росреестра и Московской городской нотариальной палаты на семинаре, организованном Государственной инспекцией по недвижимости.

Уточнение местоположения границ земельного участка осуществляется,когда в сведениях ЕГРН:
- отсутствуют координаты характерных точек границ земельного участка;
- координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной для земель определенного целевого назначения;
- сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, несколько значений координат указанной характерной точки);
- необходимо исправить ошибки, в том числе реестровые о местоположении границ земельного участка.


«Государственный кадастровый учет изменений носит заявительный характер, то есть для осуществления этой процедурыможет обратиться сам собственник земельного участка, либо его представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности», — отметила Ирина Мельникова, главный специалист-эксперт отдела государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав Управления Росреестра по Москве.
Для получения услуги необходимо:
∙обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор подряда на проведение кадастровых работ для составления межевого плана, в котором будут определены точные границы земельного участка. В состав межевого плана при уточнении границ участка обязательно включается информация о согласовании границ земельного участка;
∙ для уточнения границ земельного участка используются сведения из документов о праве на земельный участок. Если их нет, можно воспользоваться документами о границах участка при его образовании. Если же и в названных документах нет этих сведений, границами земельного участка считаются границы, существующие на местности 15 лет и более. При этом допускается изменение площади участка;
∙представить в Управление Росреестра по Москве заявление и необходимые документы через центры Госуслуг или в форме электронных документов в личном кабинете на официальном сайте Росреестра.
При поступлении соответствующих заявления и документов (межевого плана) уполномоченным лицом органа регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных документов на предмет наличия/отсутствия причин, препятствующих осуществлению учетных действий, по результатам которого принимает соответствующее решение.После проведенного кадастрового учета заявителям будет выдана выписка из ЕГРН, подтверждающая осуществленный учет изменений в отношении участка., а в случае наличия причин, препятствующих осуществлению учетных действий, уведомление о приостановлении учетных действий с указанием соответствующих причин.

«За изменением основных характеристик объекта может обратиться не только собственник, но и кадастровый инженер, если это прописано в договоре подряда (221-ФЗ). Также по ФЗ-218 помимо собственника за изменением основных характеристик может обратиться и лицо, у которого данный ЗУ находится в аренде, при этом срок аренды должен превышать 5 лет», — добавил Сергей Азанов,главныйспециалист-эксперт отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Москве.
Один из вопросов, адресованных экспертам Управления касался разницы между уточнением и перераспределением земельного участка. Уточнение – это учет изменений основных характеристик объекта недвижимости, потому что земельный участок уже существует на местности. А при перераспределении происходит образование земельного участка на выходе получается новый земельный участок.
По мнению Антона Фролкина, нотариуса города Москвы, уточненные границы земельного участка – важный фактор при проведении сделки с таким объектом недвижимости. Ранее земельные участки ставились на кадастровый учет без определения точных границ, поэтому сейчас многие правообладатели сталкиваются с тем, что гражданский оборот таких участков проблематичен.

«При сделках с земельными участками: купля-продажа, дарение, мена – должен соблюдаться принцип единства судьбы земли и недвижимости, по которому все прочно связанные с землей объекты следуют судьбе земельного участка за некоторыми исключениями. Это значит, что сооружения или здания, расположенные на участке, должны участвовать в обороте совместно, комплексно. Любые сделки по передаче зданий отдельно от земельного участка и наоборот, являются ничтожными», — рассказал Антон Фролкин.

В то же время продажа проблемного участка, крайне популярный вид мошенничества: покупателю предоставляют фальшивые или устаревшие документы Кадастра, а уже только после покупки может выясниться, что участок не оформлен должным образом. Чтобы избежать таких проблем, лучше обратиться к нотариусу, который проверит объект на соответствие закону до сделки и исключит риски.