Как сообщает РБК, министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области предлагает изменить правила перевода сельскохозяйственных земель под застройку, рассказал РБК источник, знакомый с содержанием предложений, и подтвердил собеседник, близкий к властям Подмосковья.

В частности, власти региона предложили повысить платеж за смену вида разрешенного использования (ВРИ) участков под дальнейшее возведение на них объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и дач, а также установить минимальный размер участков земель под сельское хозяйство, чтобы исключить их дробление с перепродажей под дачи. РБК направил запрос в региональный Минсельхоз и правительство Московской области.

Основная причина выбытия сельскохозяйственных земель в регионе — их перевод в так называемые зоны СХ-2 и Ж-2: первая разрешает использовать земли под садоводство и огородничество, вторая — под возведение ИЖС. «Оформив смену вида разрешенного использования земли, девелоперы распродают участки по кратно более высоким ценам», — описывает проблему источник РБК, близкий к региональному Минсельхозу, называя целью реформы снижение привлекательности спекуляций с сельскохозяйственными землями. По его словам, после вывода участка из сельскохозяйственной категории застройка коттеджами чаще всего не предусматривает строительства социальных объектов. «Вся нагрузка по социалке ложится на регион», — заключил он, оценив средние расходы бюджета на реализацию социальных проектов в рамках такой застройки в 3 млн руб. на гектар территории.

План подмосковных властей, по его словам, предусматривает рост платежа за смену разрешенного использования в десять раз — с текущих 10 до 100% от разницы кадастровых стоимостей участка, утверждают источники РБК.

Основной причиной для пересмотра платежа оба собеседника РБК называют планы по более эффективному использованию сельскохозяйственных угодий в Подмосковье. По их словам, сейчас в регионе свыше 1 млн га таких земель, из которых используется 570 тыс. га, а еще 236 тыс. га отданы под пастбища и насаждения. Таким образом, в составе неиспользуемой пашни остается 242 тыс. га, из которых 57 тыс. га — неликвидные участки, 60 тыс. га предложены к изъятию, а 185 тыс. га осталось вовлечь в оборот.

По словам источника РБК, близкого к региональному Минсельхозу, сейчас в Подмосковье очевидна проблема «несоразмерной платы» за земельные участки после изменения их назначения под строительство дач и коттеджных поселков. «К примеру, на данный момент рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий составляет порядка 150 тыс. руб. за 1 га. После изменения назначения участка под садоводство рыночная цена 1 га увеличивается до 12 млн руб., под ИЖС — до 20 млн руб. При этом плата в 10% по землям СХ-2 составляет 400 тыс. руб., а по Ж-2 — 600 тыс. руб.», — говорит он. После увеличения ставки до 100% плата за 1 га в СХ-2 вырастет с 400 тыс. до 4,4 млн руб., в Ж-2 — с 600 тыс. до 5,6 млн руб., указывает собеседник РБК.

Для зон комплексного развития территорий, включающих строительство социальных объектов, будут предусмотрены льготы, добавляют источники РБК. В частности, можно предусмотреть возврат внесенной платы или ее снижение при условии выполнения обязательств по проекту, говорит один из них.

В Подмосковье ежегодно вводится в оборот от 20 тыс. до 40 тыс. га сельскохозяйственных земель, говорил ранее в ходе совещания с главой Минсельхоза Оксаной Лут губернатор региона Андрей Воробьев. «За прошлый год мы предоставили фермерам более 8 тыс. га земли. Что касается перевода сельхозземель в другие категории, например, под застройку жилья, промышленность. Тут механизм простой, если земля сельхозназначения работает — мы против. Другое дело, когда есть запрос на неиспользуемые участки, примыкающие к населенным пунктам или производственным объектам. В этом случае перевод земли возможен при условии уплаты средств в бюджет. Часть средств, собранных таких образом, будет направляться на развитие сельского хозяйства и предприятий АПК», — объяснил он.

Для более эффективного использования земель и увеличения поступлений в бюджет, которые планируется направить на реализацию госпрограммы «Сельское хозяйство Подмосковья», власти региона предлагают ввести минимальный размер сельскохозяйственного участка в 2 га. Это должно решить вопрос с дроблением сельскохозяйственных массивов, говорит один из источников РБК. Например, для зоны СХ-3, которая предусматривает возможность строительства ферм, птицефабрик, складов, объектов для переработки сельхозпродукции и прочего, сейчас не определен минимальный размер участка. Из-за этого происходят случаи дробления таких территорий и последующей продажи земель на них под жилье (6–15 соток), объяснил он.

Региональный Минсельхоз также предлагает установить внесение платы в момент изменения зонирования участка, а не вида его разрешенного использования. Такое предложение, по словам собеседников РБК, направлено на то, чтобы бороться с умышленным уменьшением размера платежа за смену разрешенного использования. Так, утверждают они, собственник зачастую выбирает категорию, которая не предусматривает взимание платы. Затем он увеличивает размер кадастровой стоимости, повторно меняет вид использования на «жилой» и платит меньше. Это приводит к сокращению поступлений в бюджет, указывает один из источников.

Если земли с вновь утвержденным разрешенным использованием не задействуются по назначению, власти будут рассматривать возможность возврата земельного участка в сельскохозяйственный фонд. В качестве примера источник РБК приводит ситуацию с выделением в 2020 году 43 га в Ступино под логистический комплекс. Власти изменили зонирование участка, однако проект не был реализован, уточнил собеседник РБК. По его словам, решением данной проблемы правительство региона видит введение критериев проекта с точки зрения сроков реализации, инвестиций и рабочих мест. «Еще один способ — возможность возврата земельного участка в сельскохозяйственные земли в случае невыполнения проекта», — говорит он.

Эти предложения направлены и на более эффективное применение сельскохозяйственных земель, и на предотвращение их нецелевого использования, говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. По ее словам, повышение платежа может привести к увеличению стоимости участков для строительства, что, в свою очередь, отразится на бизнесе, связанном с возведением коттеджей и дач, рассуждает она.

Мера поможет властям Подмосковья существенно нарастить объем поступлений в бюджет, полагают опрошенные РБК участники рынка. За 2023 год Московская область собрала 1,6 млрд руб. за смену ВРИ по заявлениям 11 тыс. собственников, говорит генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева.

Предложения довольно логичны на фоне того, что в Москве прекратили действие программы льготной и IT-ипотеки, рассуждает гендиректор «INFOLine-Аналитики» Михаил Бурмистров. Так, альтернативой покупки недвижимости в Москве становится ее приобретение в Московской области, говорит он. Соответственно, правительству региона нужно немного охладить рынок и обеспечить рост доходов, объясняет эксперт.

Чаще всего в оборот девелоперов вводятся именно сельскохозяйственные земли, напоминает Гусева. Увеличение платы за смену ВРИ повысит издержки для застройщиков, реализующих в Московской области проекты коттеджных поселков, считает она. Что касается индивидуальных застройщиков, то для них все будет зависеть от конкретной категории, в которую они решат перевести свой участок, объясняет Гусева.

Для собственников сельхозземель может осложниться история с возможным участием в девелоперских проектах, считает Бурмистров. Менее привлекательные участки, скорее всего, сейчас не будут приобретены в условиях повышения платежа, рассуждает он.

А меры по борьбе с неиспользованием участка по назначению после смены категории могут привести к дополнительным проверкам и контролю со стороны властей, не исключает Раджабова.