Экспертное заключение
на Проект ФЗ «О формировании, государственном кадастровом учете, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости»

1. О названии
В статье 1 «Предмет регулирования настоящего Федерального закона» указано:
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при формировании, государственном кадастровом учете, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, а также при представлении сведений из Государственного кадастра недвижимости.
Это же отражено и в предлагаемом названии закона. Но если посмотреть «Положение о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости», утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 августа 2004 г. № 418, то в п. 5.3.2 сказано, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости организует «проведение территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти, а также территориального землеустройства на землях, находящихся в федеральной собственности».
Это всего лишь незначительная часть деятельности по формированию объектов недвижимости (например, на землях местного самоуправления). Поэтому представляется необоснованным вынесение в название Закона термина «формирование».

Осуществление этих процессов, в соответствии с п.4. ст..3, поручается (предписывается) «федеральному органу исполнительной власти, определяемому Правительством Российской Федерации, или подведомственным ему организациям, являющимся государственными федеральными учреждениями (далее - орган кадастрового учета)»



2. О Структуре Закона

Использованная в проекте закона структура не позволяет четко группировать регламентируемые вопросы.

Ниже предлагается приблизительная структура, которая, как представляется, могла бы обеспечить более точную «навигацию» по регламентируемым вопросам.

I Общие положения
Сфера применения закона
Основные понятия
Цели и структура кадастра недвижимого имущества
Субъекты и объекты регистрации
Обязательность регистрации
Открытость сведений о регистрации
Право на содержащуюся в кадастре информацию
II Система кадастровых органов
Структура системы кадастровых органов
Компетенция Агентства и территориальных кадастровых органов
Источники финансирования системы кадастровых органов
III Кадастровые работы
Состав кадастровых работ
Исполнители кадастровых работ
Идентификационные работы
Формирование объектов недвижимости
Кадастровые планы
Кадастровое дело
Мониторинг объектов недвижимости
IV Реестр недвижимого имущества и порядок постановки объектов на кадастровый учет
Реестр недвижимого имущества
Разделы реестра недвижимого имущества
Содержание подразделов реестра недвижимого имущества
Порядок постановки на кадастровый учет
Порядок внесения отметки в реестр недвижимого имущества и ее исключения
Основания для постановки на кадастровый учет
Требования к документам, представляемым для постановки на кадастровый учет
Регистрация заявлений
Отказ в приеме заявления
Срок рассмотрения заявления
Основания для отказа в постановке на кадастровый учет
Записи в реестре недвижимого имущества
Внесение записи в реестр недвижимого имущества
Документы, подтверждающие постановку на учет объектов недвижимого имущества
Правовые последствия постановки на учет объектов недвижимого имущества
Исправления ошибок в реестре недвижимого имущества
V Особенности постановки на кадастровый учет отдельных видов объектов недвижимого имущества
Постановка на кадастровый учет объектов недвижимости первичного формирования
Постановка на кадастровый учет объектов недвижимости вторичного формирования
VI Ответственность, компенсации, гарантии
Ответственность за нарушение положений настоящего закона
Ответственность за несанкционированное изменение, использование и распоряжение информацией о поставленных на кадастровый учет объектах недвижимости
Гарантии
Гарантийный фонд
Выплата компенсации
VII Переходные положения
Переходный период
Компетенция Правительства в области создания кадастра
Обязанности органов публичного управления в переходный период
Первичная постановка на учет
Выборочная регистрация
Регистрация права публичной собственности
Финансирование работ по созданию кадастра
Исключения для ранее возникших прав


VIII Заключительные положения
Прекращение ведения реестра строений и кадастрового регистра обладателей земель
Вступление в силу настоящего закона




3. О концептуальных моментах

В проекте Закона заявлены претензии на регулирования трех взаимосвязанных процессов:
- Формирование объектов недвижимости;
- Постановку на кадастровый учет объектов недвижимости;
- Кадастровую оценку объектов недвижимости.


3.1. Формирование объектов недвижимости
Процессы формирования объектов недвижимости делятся на две группы:
- Первичное формирование из земельных и имущественных фондов органов федеральной власти, субъектов федерации и местного самоуправления;
- Вторичное формирование на основе объектов недвижимости, зарегистрированных в Государственном кадастре объектов недвижимости.

Первая группа процессов включает в себя три подгруппы:
- Формирование из земельных и имущественных фондов органов федеральной власти;
- Формирование из земельных и имущественных фондов органов власти субъектов федерации;
- Формирование из земельных и имущественных фондов органов власти местного самоуправления.

Из первой группы процессов формирования к ведению Федерального агенства «Роснедвижимость» относится только формирование объектов из имущественных фондов, находящихся в федеральной собственности (в соответствии с п. 5.3.2 «Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости», утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 августа 2004 г. № 418 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости организует «проведение территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти, а также территориального землеустройства на землях, находящихся в федеральной собственности»).

Формирование объектов недвижимости из имущественных фондов органов власти субъектов федерации и местного самоуправления находится в ведении уполномоченных подразделений (департаменты имущества, земельные комитеты, комитеты по архитектуре и градостроительству) этих органов власти.

Процесс вторичного формирования на основе объектов недвижимости, зарегистрированных в Государственном кадастре объектов недвижимости включает две подгруппы ситуаций;
- Формирование из объектов, находящихся в собственности органов федеральной власти, субъектов федерации и местного самоуправления;
- Формирование из объектов, не находящихся в собственности органов федеральной власти, субъектов федерации и местного самоуправления (т.е. находящихся в частной собственности).

Собственно процедура первичного и вторичного формирования объектов кадастрового учета включает два блока работ:
- Техническое документирование (межевое дело);
- Правовое документирование (правоустанавливающие документы).

Очевидно, что предмет регулирования в части формирования объектов кадастрового учета требует более точного определения (т.е. что из перечисленных выше моментов попадает под регламенты закона).

Представляется, что наибольший интерес представляют процессы вторичного формирования на основе объектов, стоящих на кадастровом учете и не находящихся в собственности государственных органов власти (т.е. находящихся в частной собственности).

Регламенты должны дать однозначные ответы на вопросы:
- Какова процедура формирования правоустанавливающих документов для объектов вторичного формирования (например, что может выступать в качестве правоустанавливающих документов и какова процедура их формирования );
- Какой минимальный объем кадастровых (землеустроительных и/или инвентаризационных) работ может требоваться от собственника при вторичном формировании (т.е. нужна ли новая геодезическая съемка, требуется ли пересогласование границ участков и т.д.)

3.2.Постановка на кадастровый учет

Требуется четкое описание регламента постановки на кадастровый учет всех конфигураций объектов недвижимости:
- Только земельный участок;
- Земельный участок + строения
- Только строение
- Только изолированное помещение;
- И т.д.

«Четкость» описания предполагает ответы на такие вопросы:
- Может ли быть взято на кадастровый учет строение без предварительного учета земельного участка;
- А квартира может быть учтена без предварительного учета здания;
- И т.п.

Т.е. из каких обязательных и сопутствующих процедур складывается учет различных видов недвижимого имущества.

Отдельно требуется подробная проработка регламентов для постановки на кадастровый учет комплексов недвижимого имущества (особенно тех, что превышают (каким-то из своих измерений) по своим размерам кадастровые кварталы и/или районы).

3.3. Кадастровая оценка объектов недвижимости

Кадастровая оценка для нужд налогообложения должна быть закреплена за кадастровыми офисами по территориальному принципу. Все остальные виды оценки должны быть вынесены на свободный рынок услуг по оценке.

Процесс массовой оценки для налогообложения состоит из нескольких подпроцессов, важнейшим из которых является выбор и калибровка оценочных моделей.

Выбор оценочных моделей (расчетных формул) и их калибровка (определением численных значений весовых коэффициентов) выполняются с использованием всей совокупности кадастровых данных (геометрические характеристики объектов, стоимости сделок и т.п.) в сочетании с данными о территориальных зонах и пространственном положении объектов. Все эти работы могут быть выполнены качественно только работниками (оценщиками) кадастровых органов.

Только при таком подходе к массовой оценке можно обосновать стремление учитывать «территориальные зоны» и дублировать данные по зарегистрированным правам на объекте недвижимости. При передаче функции массовой оценки частным оценщикам ни «территориальные зоны», ни «данные по оценке», ни «правовая информация» кадастру не нужна (по крайней мере, из проекта закона невозможно понять, как все это предполагается использовать).


4.Данные о государственной границе РФ и административных границах территориальных единиц необходимо вынести в Государственный реестр административно-территориального устройства и адресных планов населенных пунктов.