Заключение на представленный ГИС-Ассоциацией проект Градостроительного плана земельного участка.

Представленный для рассмотрения градостроительный план земельного участка (далее План) представляет собой очередной вариант документа, известного ранее как градостроительный паспорт. Он существовал во многих городах России под разными на-званиями (градостроительный паспорт, градостроительный регламент, градостроительная справка, паспорт земельного участка и т.д.) и представлял собой набор некоторых сведений о земельном участке. Неопределенный круг задач, для которых был нужен градостроительный паспорт (от исходных данных для проектирования до приложения к решению градоначальника об отводе земельного участка) обусловил включение в паспорт неопределенно широкого набора данных о земельном участке. Длительная и дорогостоящая подготовка превращала паспорт в формальный документ, в котором главным было факт его наличия. Градостроительный паспорт, в отсутствии федеральных норм о его применении, обычно использовался как документ, сопровождающий процедуру оформления правоустанавливающих документов.

Для того, чтобы План подготавливался не только потому, что он упомянут в Кодексе, а для решения определенных задач, эти задачи нужно явно выделить и состав сведений определять исходя из них. План используется:

а) в составе исходных данных, предоставляемых застройщиком проектировщику (ст. 48 ч.6) для соблюдения проектировщиком параметров застройки на конкретном земельном участке (ст. 48. ч.12).

б) в составе документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительства наряду со схемой планировочной организации земельного участка (ст.51 ч.7, ч.9), для того, чтобы проверить соответствие требований местного самоуправления к застройке земельного участка с результатами проектирования (ст.51 ч.11).

в) в составе документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию наряду с исполнительной съемкой земельного участка (ст.55 ч.3), для того, чтобы проверить соответствие требований местного самоуправления к застройке земельного участка с результатами строительства (ст. 55 ч. 5-7).

Не указанные в Кодексе, но вполне очевидные задачи Плана, которые должны появится в нормативных документах по утверждению формы Плана:

г) План является итогом работы градостроителя по формированию земельного участка и является источником сведений о границах земельного участка при государственном кадастровом учете.

д) наличие Плана является необходимым и достаточным условием для выноса границ на местность, то есть при дроблении/объединении участков (ст. 41 ч.4) при котором не требуется подготовка документов по планировке территории, кадастровому учету должна предшествовать подготовка Плана.

Таким образом, План является документом, в котором орган местного самоуправления определяет для конкретного земельного участка - что можно строить и на какой части участка можно строить. Кодекс заставляет застройщика предъявлять этот документ в орган местного самоуправления для контроля со стороны соответствующих служб за ходом реализации строительных намерений застройщика, и не преследует, на мой взгляд, в отношении Плана никаких других целей. Поэтому, для решения перечисленных задач, из имеющихся в представленном на экспертизу Плане не нужны следующие сведения:

- технические условия (они требуются для предоставления земельных участков в соответствии со ст. 30 Земельным Кодексом, но при подготовке Планов в составе проектов межевания они не нужны. Их можно добавить к Плану в процессе предаукционной подготовки).

- схема инженерного обеспечения.

- схема магистральной и улично-дорожной сети.

- информация об утвержденных документах территориального планирования и проектах планировки (такая информация нужна была проектировщику, для того, чтобы учесть при проектировании планировочные ограничения, содержащиеся в утвержденной градостроительной документации; План подготавливается в составе документации по планировке территории, которая в свою очередь учитывает в процессе проектирования ранее разработанную градостроительную документацию).

- информация об инженерно-геологической и топографо-геодезической изученности земельного участка (эта информация передается застройщиком проектировщику вместе с Планом, но отдельным документом ст.47, ст.48 ч.6).

- информация о согласовании и экспертизе проектной документации (предполагается, что земельный участок формируется до проектирования);

- обязанности застройщика (правовой режим использования земельного участка содержится в градостроительном регламенте, а под обязанностями застройщика обычно понимают перечень действий процедурного характера, которые нужно совершить застройщику в процессе предоставления ему земельного участка и в ходе выполнения строительных намерений; такое напоминание необходимо, но его логичнее прикладывать к аукционной документации).

При подготовке Планов скоре всего возникнут проблемы системного характера, связанные с тем, что сведения, которые должны в нем содержаться «рождаются» в разные моменты времени и в разных ведомствах.

а) Например, при подготовке проектов межевания в составе проекта планировки (ст.41 ч.3) подготавливаются градостроительные планы, в которых должны быть сведения о территориальных зонах и их градостроительных регламентах. Проект планировки устанавливает планировочные ограничения и содержит предложения по новым границам территориальных зон. В момент утверждения проекта планировки новые границы территориальных зон не вступают в силу, так как для внесения изменений в правила землепользования и застройки требуется отдельная процедура (ст. 33). Таким образом, проект планировки есть, Планы есть, а градостроительного регламента на эти земельные участки (в соответствии с предлагаемыми новыми границами территориальных зон) как бы еще нет.

б) Кадастровый номер земельному участку присваивает служба земельного кадастра, к моменту завершения подготовки Плана его еще нет.

в) Градостроительный регламент для земельного участка определяется фактом его попадания в одну из территориальных зон. Присутствие этого земельного участка в зонах с особыми условиями использования территорий накладывает дополнительные (к содержащимися в регламенте) ограничения на использование земельного участка. Срок от подготовки документации по планировке территорий до предоставления земельного участка может быть довольно велик, за это время ситуация с зонами с особыми условиями использования территорий (ввиду их большого разнообразия, ст.1 п.4) может сильно измениться. Поэтому, на мой взгляд, сведения о дополнительных ограничениях должны появляться в Плане непосредственно перед предоставлением земельного участка.

г) В общем случае, у сформированного проектом межевания земельного участка при межевании территорий, подлежащих застройке или реконструкции, нет юридически установленного адреса. Адрес, необходимый для регистрации прав, как правило, присваивается адресной службой уже после того, как у земельного участка появился хозяин.

В связи со сказанным, представляется логичным, организовать структуру сведений Плана в виде разделов, добавляемых к Плану в организационно-временном порядке их создания.

Содержание(список разделов):
- Сведения о факте занесения разделов в План (дата, исполнитель, и т.д.).
Раздел, формируемый разработчиком проектной документации:
- Наименование, заказчик, исполнитель документации по планировке территории
- Ситуационный план (местоположение земельного участка) м. 1:5000.
- План земельного участка, на топографической основе м. 1:500. На плане отображаются:
*граница земельного участка;
*красные линии;
*линии отступа от красных линий (линия застройки);
*границы зон с особыми условиями использования территорий;
*границы зон действия публичных сервитутов.
- Перечень координат поворотных точек границ земельного участка.
- Перечень зон с особыми условиями использования территорий, в которые попадает земельный участок на момент проектирования.

Раздел, формируемый разработчиком проектной документации (в случае действующих границ территориальных зон) или органом архитектуры (по факту внесения изменений в правила землепользования и застройки):
- Градостроительный регламент (ст.30 ч.6)

Раздел, заполняемый службой земельного кадастр:
- Сведения о постановке земельного участка на кадастровый учет.

Раздел, формируемый органом архитектуры на основании текущего состояния карт градостроительного зонирования в период предаукционной подготовки:
- Перечень зон с особыми условиями использования территории.
- Изменения и дополнения к градостроительному регламенту.

Раздел, дополняемый устроителями аукциона на стадии пераукционной подготовки:
- Технические условия.

Раздел, формируемый органом, уполномоченным для ведения информационной системы градостроительства при передаче застройщиком экземпляра Плана для открытия дела о застроенном участке (ст.56 ч.5):
- сведения о застройщике;
- адрес объекта недвижимости.

Иные разделы, необходимые для конкретного земельного участка в виде приложений (нежелательно).

При дальнейшей работе над формой Плана необходимо разработать Положение (инструкцию, указание?) о порядке подготовки и применения сведений Градостроитель-ного плана земельного участка.

Сосновский С.В., начальник управления градостроительного кадастра и информатизации Главного управления архитектуры и градостроительства г.Казани