ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
на проект градостроительного плана земельного участка

Рассмотрев проект Градостроительного пана земельного участка считаем необходимым изложить принципиальные соображения по сути и содержанию предлагаемого к обсуждению документа для учета при его доработке.

Важно, до обсуждения формы Градостроительного плана, хотя именно форма является конечной целью настоящего мероприятия, четко определить основные, концептуальные позиции относительно важнейшего документа, на который по нашему мнению кодексом возлагается ряд задач, разрешающих многие существующие противоречия в сфере градостроительных и земельно-имущественных отношений.

К таким противоречиям (исходя из общей цели принятия пакета законов, направленных на достижение рынка доступного жилья) следует отнести:
- множество административных барьеров в непомерно продолжительном процессе процедуры оформления прав на земельные участки для различных целей;
- сложность внедрения принципа свободного выбора использования земельного участка в соответствии с установленным спектром его разрешенного использования;
- практическое отсутствие рынка земельных участков, что тормозит внутримуниципальную конкурентноспособность в среде представителей бизнеса, не позволяя даже говорить о межмуниципальной или межрегиональной конкуренции на рынке недвижимости, что развитие которой существенно повлияло бы на формирование единого экономического пространства в России и дало бы ощутимые результаты в развитии муниципальных экономических систем.

К принципиальным позициям предлагается отнести следующие понятия:
1. Назначение документа;
2. Цель, которую поставил Градостроительный кодекс РФ перед планом (к сожалению, кодекс не дал ни определения плана, ни сформулировал однозначно возлагаемые на него задачи);
3. Задачи, которые документ должен решить, при этом, не усложнив, а упростив существующую процедуру формирования земельного участка;
4.Место Плана в процессе формирования земельного участка;
5. Содержание Плана;
6. Необходимость и достаточность информации по каждой позиции;
7. Требования к оформлению с условием обеспечения бесконфликтного перехода градостроительной документации к документации кадастра недвижимости.

Для простоты понимания предлагаемого методологического подхода, напомним основное содержание кодекса по заданной теме:

1. Статьей 41 Градостроительного кодекса РФ Градостроительный план земельного участка отнесен к документации по планировке территории наряду с проектами планировки и межевания территории.
(Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Статья 43 допускает одновременную подготовку всех видов документации по планировке, что следует из положений:
- Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа;
- В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.

Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:
1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;
4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
6) границы территорий объектов культурного наследия;
7) границы зон с особыми условиями использования территорий;
8) границы зон действия публичных сервитутов.

В то же время, статья 44, учитывая совершенно различные ситуации в муниципальных образованиях России в части наличия градостроительной документации, совершенно справедливо допускает осуществлять подготовку градостроительного плана земельного участка не только в составе проекта межевания территории, но и в виде отдельного документа.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);
8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

4. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Исходя из сравнения информации проектов межевания и градостроительных планов земельного участка можно сделать вывод, о том, что идеальный градостроительный план должен быстро и просто готовиться на основе трех документов, разработанных в единой информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСГД):
- проекта планировки (о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также обеспечения формируемого участка объектами транспортного и социального обслуживания);
- проекта межевания (физические характеристики: границы земельного участка, красные линии, границы сервитутов и ограничений);
- правил землепользования и застройки (информация о градостроительном регламенте: о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке).

Проанализировав положения кодекса, можно сформулировать основные методологические предпосылки:

1. Ввиду необеспеченности всех муниципальных образований всеми видами указанной документации (сроки их утверждения Градостроительным кодексом РФ определены различные: от 01.01.06 года до 01.01.10 года, единой технологии подготовки градостроительных планов и их содержания также не может быть вплоть до 01.01.10 года (в лучшем случае). Основных вариантов два: автоматическая подготовка на основе ИСГД; подготовка традиционным способом (применяемым при подготовке актов выбора и пр.) на основании решения комиссии по градостроительству и землепользованию, но с учетом новых требований (спектр разрешенного использования!).

2. Достижение ускорения подготовки документа и в то же время обеспечение на деле, а не на словах принципа «свободы выбора», способствующего приближению к наилучшему использованию земель (главной целью Градостроительного плана является определение разрешенного «градостроительного поля» в установленных границах и определенных ограничениях), возможно только при условии отсутствия конкретных технических условий. Конкретных технических условий на стадии до выбора вида и параметров намечаемого к строительству объекта, принятия решений по технологии строительства и эксплуатации, а также очередности строительства просто не может быть, так как от этого выбора во многом зависит и объем потребляемых энергоресурсов и их типы (например, владелец может сам определить наиболее целесообразную систему отопления: централизованное теплоснабжение, электрообогрев, локальные котлы на жидком топливе и т.д.). Такой подход считаем непротиворечащим Градостроительному кодексу, в котором говориться об информации о технических условиях, существующих на рассматриваемой территории, и это действительно важно. Потенциальный владелец может заранее познакомившись с содержанием нескольких градостроительных планов, разработать варианты ТЭО и бизнес-планов, и принять в итоге решение с минимумом риска.

3. Для обеспечения взаимоувязанности процессов подготовки Градостроительного плана земельного участка и государственного кадастрового учета эти процессы должны быть звеньям единой непрерывной цепи и ни в чем друг другу не противоречить и не пересекаться. Поэтому, при подготовке градостроительного плана должна использоваться информация кадастра недвижимости об учтенных ранее, соседних участках, а последний план земельного участка должен составляться по всем правилам формирования кадастра недвижимости и при осуществлении кадастрового учета этот план со всеми координатами и прочими важными для кадастра характеристиками должны передаваться в электронном виде службами по ведению ИСГД в установленном порядке.

Выводы:

1. Градостроительный план земельного участка документ, устанавливающий право органом местного самоуправления на использование земельного участка и являющийся основанием для его формирования в качестве объекта учета кадастра недвижимости. Уполномоченный орган по организации подготовки градостроительного плана земельного участка орган архитектуры и градостроительства. Орган, уполномоченный для регистрации плана после его утверждения в установленном порядке - служба по ведению информационной системы градостроительной деятельности (ИСГД).

2. Целью Градостроительного плана земельного участка является ускорение оформления прав на землю за счет исключения излишних административных барьеров и улучшения качества технологий, а также обеспечение свободного выбора владельца способа использования участка в рамках установленного разрешенного использования земельного участка.

3. Задачи Градостроительного плана земельного участка: определить разрешенное использование, размеры, параметры и ограничения, а также дать информацию о возможном обеспечении объектами транспортной, инженерной и социальной инфраструктуре (конкретные условия должны определяться при разработке проектной документации при соблюдении технических регламентов).

4. Место Градостроительного плана земельного участка определяется исходя из логики предыдущих рассуждений: план должен готовится в составе проектов планировки и межевания, либо отдельно (в зависимости от местных условий) и должен являться предметом торгов. При внесении соответствующих поправок в земельное законодательство такой порядок действительно ускорит процедуры формирования объектов недвижимости, исключит дублирование работ и минимизирует ошибки при выдаче технических условий.

5. Содержание Градостроительного плана земельного участка:
5.1. Титульный лист (см. приложение);
5.2. Фрагмент карты градостроительного зонирования (в случае наличия правил землепользования и застройки) с указанием кода зоны и данными об установленном градостроительном регламенте данной зоны. Если (в зависимости от методики разработки ПЗЗ) ПЗЗ не содержит интегральной карты градостроительного зонирования, должны указываться и границы зон ограничений;
5.3. План современного использования и состояния земельного участка (с указанием границ этого участка) в структуре планировочного элемента поселения (квартала, микрорайона, градостроительного комплекса) с указанием существующих и проектируемых объектов капитального строительства, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры;
5.4. План границ земельного участка, причем его форма должна полностью соответствовать требованиям органов, уполномоченных для проведения государственного кадастрового учета. План должен выполняться с учетом кадастровой справки, выданной по запросу органа, который готовит Градостроительный план земельного участка во избежание нахлестов и прочих неточностей в границах;
5.5. В случае отсутствия ПЗЗ должно быть заключение комиссии по градостроительству и землепользованию (другого уполномоченного местным самоуправлением органа) на разрешенное использование земельного участка;
5.6. Карта об инженерно-геологической и топографо-геодезической изученности земельного участка с указанием сроков проведения изысканий и владельцев фондов (в случае, если единого геофонда в органе архитектуры и градостроительства не существует).
5.7. Особые условия освоения земельного участка (может быть указан срок, возможность разделения участка, необходимость рассмотрения проекта на архитектурно-градостроительном совете). Возможность установления особых условий должна быть закреплена в правилах землепользования и застройки, либо в отдельном правовом акте органа местного самоуправления регламентирующим порядок подготовки градостроительного плана в период до утверждения ПЗЗ.

Причем, из изложенного следует, что на федеральном уровне должна утверждаться принципиальная схема формирования плана (минимальное содержание и последний лист плана, который является основанием для учета в кадастре недвижимости), а в зависимости от состояния градостроительной документации, информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, от структуры управления, других местных особенностей, каждый субъект может утверждать дополнительные требования к формам градостроительных планов, либо передавать эти полномочия в отдельные муниципальные образования.

Необходимость и достаточность информации по каждой позиции предлагаем рассмотреть на одном из примеров Градостроительного плана, разработанного при наличии Правил землепользования и застройки. Позднее могут быть представлены для обсуждения другие варианты.
В заключение необходимо добавить, что основные принципы формирования плана на федеральном уровне следует закрепить в концепции создания системы информационного обеспечения градостроительной деятельности в Российской Федерации (ИСГД), так как градостроительный план это один из основных объектов учета ИСГД.


Ознакомиться с приложением>>>
Пример заполнения Градостроительного плана земельного участка>>>