В связи с развитием рыночных отношений в начале 90-х годов ХХ в. земля стала приобретать статус недвижимости с определенной ценой. К нам начали обращаться организации, представители администраций населенных пунктов, которым было важно оценить отдельные участки земли в городах и населенных пунктах для того, чтобы определить стоимостные территориальные показатели, в том числе ставки арендных платежей. К данной проблеме мы подошли несколько шире: ввели градостроительные термины «ценность земли» и «ценностное зонирование территории» как основу для определения ее цены».
Ценность и цена. Оценка как фундамент ценовой политики
Ценность территории комплексно отражает все характеристики конкретного участка, приобретенные в процессе его освоения. Любая градостроительная территория в свое время была природным участком с определенным уровнем ценности. Однако в результате антропогенных, техногенных и прочих нагрузок произошло кардинальное изменение качественных характеристик, при этом, как правило, снижалась природно-экологическая оценка, повышался уровень социальной освоенности.
Объективные тенденции изменения ценностных характеристик зачастую входят в противоречие с ценовой оценкой, уровень которой внутри поселений диктуется фактором сиюминутной востребованности, а также примитивным лоббированием под определенный вид использования. доска бесплатных объявлений
Таким образом, «ценность» категория более широкая и объективная, чем понятие цены, находящейся под влиянием конъюнктурных соображений.
Городские территории, особенно на Севере, в таких регионах, как Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский автономные округа, имеют значительную ценностную дифференциацию. Поэтому, когда в составе генерального плана г. Сургута мы получили задание разработать ценностное зонирование территории, появилась необходимость разработки определенной методики, объективно определяющей ценность земли по совокупности показателей на данный период времени.
Цели и результаты
Эта работа проводилась не только для того, чтобы получить общую картину по соотношению ценностных и соответственно ценовых оценок территории; была и еще одна цель определить перспективы развития каждого конкретного участка с повышением его ценностных характеристик в процессе эксплуатации.
В г. Сургуте объектом оценки выступали отдельные землеоценочные участки (ЗОУ), выделенные с учетом границ отвода, естественных и искусственных рубежей и однородности по видам использования. Для проведения оценки была разработана единая система показателей, всесторонне характеризующих конкретный участок. Эта система показателей сгруппирована по принципу сопоставимости и возможности суммирования в шесть оценочных блоков:
местоположение ЗОУ в структуре города;
состояние материальных объектов на территории ЗОУ;
санитарно-экологическое состояние территории;
экологические ограничения, направленные на охрану природных ресурсов;
природные условия, удорожающие градостроительную деятельность;
эстетическое восприятие ЗОУ.
Для того чтобы дать объективную оценку содержанию каждого блока, была выработана методика расчета с применением системы повышающих и понижающих коэффициентов в зависимости от приоритетности тех или иных характеристик для существующего вида использования конкретного участка.
Пожалуй, самый главный результат, достигнутый созданием методики возможность определения оптимального вида использования оцененного участка. Большая беда наших малых и средних городов заключается в том, что самые ценные природные территории, располагающиеся обычно вдоль рек, исторически заняты объектами коммунальных зон и промышленности. Эти территории, потенциально обладающие высокими градостроительными характеристиками, имеют низкую ценность из-за невостребованности сильных показателей. Кроме того, неправильное функциональное использование со временем еще в большей степени снижает их ценность за счет ухудшения экологической обстановки и эстетических характеристик. Между тем очень важно, особенно на Севере, создать приемлемую, качественную среду жизнедеятельности для человека с наименьшими потерями ценностных характеристик территории. Необходимо бережно раскрывать потенциал и резервы и разрабатывать такие градостроительные предложения и приемы освоения, которые повышали бы градостроительную ценность особо ранимых северных территорий.
К сожалению, в последнее время с выходом нового Градостроительного кодекса РФ разработка схем ценностного зонирования населенных пунктов изъята из перечня обязательной градостроительной документации. Аналогичные работы в упрощенном варианте без комплекса градостроительных оценок выполняются земельными комитетами и представляют собой недостаточно убедительный документ: некую привязку для ставок земельных платежей и цены на отдельные участки.
Схема ценностного зонирования
Вместе с тем в практической деятельности городских административно-управленческих структур необходимо опираться на схему ценностного зонирования и вести ее мониторинг, поскольку любые хозяйственные и градостроительные мероприятия в той или иной мере отражаются на изменении ценностных характеристик и упорядочении системы земельного налогообложения. Актуальность разработки схем ценностного зонирования в настоящее время состоит и в том, что оптимальное целевое использование территории с увеличением ее ценностного потенциала могло бы предотвратить ряд допущенных в последнее время ошибок по неправомерному ведению уплотнительной застройки и нарушению градостроительных нормативов в части наличия и размещения объектов обслуживания, что снижает не только качество жилой среды, но и ценностные характеристики территории.
С.Г. Кудымова, с. н. с. ФГУП «НИИП Градостроительства» См. также: Каталог Организаций: - НИИП Градостроительства Каталог Авторов: - Кудымова С.Г.
RSS
Реклама
