А.С. Кривов (ЗАО «Национальный градостроительный институт»)

Окончание. Начало см. в № 1/2007 http://www.gisa.ru/urt_1.html

На современном этапе ключевыми становятся вопросы системной организации национального проекта и ФЦП, а также правильной расстановки акцентов и выявления ряда базисных факторов, определяющих успешность реализации национального проекта...

3. Одним из наиболее шокирующих явлений на рынке жилья стал произошедший в 2006 г. резкий рост стоимости квадратного метра. Наиболее сильно он проявился в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Сочи и ряде других крупных городов. Его основной причиной стало искусственное ограничение прироста земель застройки.

Это вызывает нагнетание плотности застройки, строительство на зеленых, рекреационных, детских и иных общественных пространствах, что ведет к заметным социальным издержкам. Застройщики стремятся максимально увеличить этажность поштучно возводимых жилых зданий.

При строительстве многоэтажного дома в сложившейся застройке возникает следующая проблема. 100-квартирный дом с площадью застройки около 800 м2 требует для парковки автомашин жителей около 4 тыс. м2 территории участка, а также 8 10 м2 зеленых насаждений и детских площадок на человека. Для этого понадобится около 8 тыс. м2 территории, не считая подъездных дорог. Наличие встроенных гаражей ведет к увеличению средней площади квартиры на 30 м2, необходимых для одного машиноместа, следовательно, к росту стоимости полезной площади жилья.

Отказ от выполнения нормативных требований по обеспечению жителей территориями общего пользования, недостаточный учет последствий растущей автомобилизации населения приводят к ухудшению условий проживания, транспортному коллапсу и критическому состоянию экологического фона.

Уменьшающееся народонаселение России в основном живет в экологически загрязненных, плотно застроенных и продолжающих быстро застраиваться городах. Жилищно-коммунальное хозяйство близко к завершению амортизационных сроков эксплуатации. Поэтому назрела острая необходимость решительных качественных перемен в градостроительстве и жилищно-строительной политике. По сути необходима градостроительная революция, имеющая общенациональное и политическое значение.

Нужно:
в 2 3 раза увеличить территории поселений;
гармонизировать систему расселения Центр Юг Сибирь Дальний Восток;
привычные формы многоэтажного железобетонного строительства сменить на городское, пригородное и усадебное индивидуальное жилище с энергоэффективной коммунальной инфраструктурой, отвечающее уровню автомобилизации 200 300 автомобилей на тысячу жителей;
строить столько домов, чтобы в течение ближайшего десятилетия восполнить вынужденное выбытие сотен миллионов квадратных метров аварийного, ветхого жилья и зданий первых поколений массового крупнопанельного домостроения.

Новое градостроительство в России должно получить межрегиональный, национальный масштаб. Страна с крупнейшим в мире территориальным ресурсом и колоссальными накоплениями от сырьевого экспорта, нуждающимися в капитализации и преобразовании в инвестиции, должна иметь амбиции войти в круг мировых игроков рынка недвижимости.

Для выполнения подобных планов есть определенные предпосылки, активизируемые национальным проектом развития доступного и комфортного жилья. А государство и органы местного самоуправления должны обеспечить разработку документов территориального планирования, градостроительного зонирования, технических регламентов и нормативов градостроительного проектирования. Целью их усилий должно стать вовлечение в застройку новых территорий при доле индивидуального жилищного строительства, растущей от 40% в 2006 г. к более чем 60% к 2011 2012 гг. Это позволит приступить к массовому применению новых ресурсосберегающих технологий строительства с использованием местных строительных материалов, легких конструкций, новых локальных и автономных систем коммунальной инфраструктуры.

Производители и посредники должны приближать стоимость жилья к возможностям потребителя, устанавливая 12 15 тыс. руб. за 1 м2 в жилых домах массового домостроения, оборудованных в соответствии с нормативными требованиями к комфортному жилищу. Выход на такой уровень цен возможен и необходим. В сочетании с развитием ипотеки и иных форм субсидиарной поддержки это позволит рассчитывать на реальную доступность комфортного жилья для большинства населения страны.

4. Градостроительство должно быть готово ответить на вопросы структурного, стратегического характера. ФЦП «Жилище» не содержит компонента территориального планирования и, соответственно, не затрагивает важнейшие аспекты реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Так, предусматриваемые к 2010 г. объемы ежегодного строительства в 80 млн м2 суммарно складываются из примерно 15 17 млн м2 в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях а где строить остальные многоэтажные дома? Какова структура строительства по источникам инвестирования, этажности, плотности, социальной, коммунальной инфраструктуре и санитарно-экологическому качеству жилища? Не определены пилотные, головные регионы и проекты, которые могли бы стать полигонами для отработки различных градостроительных и проектно-правовых схем, приемов, методов, примерами реализации национального проекта.

Территориально-расселенческая организация пространства России характеризуется некоторыми неблагоприятными тенденциями. Среди них депопуляция Восточной Сибири и Дальнего Востока, упадок сельского расселения, многих малых и средних городов, ярко выраженное преобладание Московского и Санкт-Петербургского ареалов расселения при недостаточном развитии градостроительных связей этих мегаполисов с соседними самостоятельными субъектами Федерации.

Проектные организации, разрабатывающие по заказам администраций субъектов Федерации и муниципалитетов документы территориального планирования, правила землепользования и застройки, проекты планировки территорий, разъединены, и более того, выступают подчас с демпинговыми заявками на выполнение проектов, что осложняет реализацию национального проекта, подменяя его стратегию сиюминутными паллиативами.

Не ведется подготовка документов территориального планирования федерального уровня, которые могли бы содействовать стратегически целостному подходу к постановке задач и методам их решения в области пространственной организации расселения жителей, производства и оборонных структур, выявления важнейших геополитических полюсов городского развития и ареалов приграничного расселения. Причем развитие специальных экономических зон международного ранга не может служить эквивалентом развития национальной системы расселения.

Территориальное планирование на уровне страны и субъектов РФ должно стать неотъемлемым компонентом стратегического социально-экономического планирования, осуществляемого в контексте геополитического развития мировой системы, ее экономических, цивилизационно-демографических и оборонных структур.

Выводы. В РФ необходимо осуществить систему взаимоувязанных мер, направленных на решение жилищной проблемы и обеспечение перехода от социалистической урбанизации к урбанизации нового типа. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» должен стать эффективным инструментом революционного сдвига в росте объемов строительства жилья, преодолении кризиса жилищно-коммунального хозяйства, оптимизации национальной системы расселения, оздоровлении городов, развитии новых типов населенных мест, массового индивидуального усадебного жилища, передовых энергосберегающих коммунальных систем и инженерно-транспортной инфраструктуры.

Для этого требуется:
перестать уповать на градостроительные приемы середины прошлого века, в рамках которых осуществляется почти все современное градостроительство и многие из предлагаемых его модификаций, и перейти к новому поколению градостроительных и технологических методов обеспечения российской урбанизации;
разработать стратегический блок
управления приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье гражданам России», включив его в стратегии социально-экономического развития страны, регионов, местных сообществ;
провести решительную модернизацию сферы градостроительного проектирования территориального планирования и градостроительного зонирования, осознав, что именно за нее целиком и полностью ответственны органы государственной власти и местного самоуправления и именно здесь находится поле основных стратегических решений в жилищной политике и градостроительстве;
подготовить основные положения федеральной градостроительной политики, поддержать разработку региональных и местных градостроительных программ, сделав их неотъемлемой составной частью стратегий и основных направлений развития территорий;
обеспечить формирование полноценной нормативно-законодательной базы развития градостроительства, технического регулирования, деятельности профессиональных саморегулируемых организаций;
создать и апробировать в пилотных проектах несколько работоспособных схем реализации масштабных инвестиционно-строительных инициатив на основе кредитных и кооперированных источников финансирования, государственно-частного партнерства;
сформировать организационные, инвестиционные и правовые механизмы разработки и реализации региональных проектно-правовых и градостроительных методов планирования, отвода территорий под застройку, их правовой и инженерной подготовки, массового строительства комфортного жилья по справедливой рыночной цене.

Кроме того, следует осуществить ряд организационных мероприятий по развитию градостроительства:
укреплять горизонтальные связи между регионами и местными сообществами в части совместной разработки документов территориального планирования;
инициировать проектно-методическое взаимодействие саморегулируемых общественных и профессиональных организаций, проектных структур, работников региональных и муниципальных органов власти в решении актуальных вопросов реализации национального проекта и градостроительной практики;
содействовать созданию крупной комплексной градостроительной организации с государственным участием, осуществляющей полный цикл инвестиционно-строительной деятельности от территориального планирования до продаж готовых объектов недвижимости в составе градостроительных комплексов с полным социальным и коммунальным обслуживанием.