Власов А.Д.
Сибирский научный центр «Экопрогноз»

Сложившаяся ситуация в кадастровой оценке земель поселений имеет ряд объективных и субъективных предпосылок.

1.На фоне объективно слабого рынка земельных отношений нет свободного доступа к достоверной информации по рынку недвижимости. Вместо реальной информации о сделках на рынке недвижимости субъекты имущественных отношений вынуждены пользоваться данными предложений продажи, аренды объектов недвижимости.

2.Процедура оформления имущественных прав на недвижимость связана с большими рисками, коррупцией чиновников, постоянными изменениями правовой базы имущественных отношений. Эти элементы вносят большую долю неопределенности рыночных цен по сегментам и территории рынка недвижимости.

3.Колоссальный ущерб качеству кадастровой оценки наносят элементы монополизации права: установления правил оценки; проведения оценки; утверждения результатов оценки, отдельными чиновниками. Из процесса кадастровой оценки принципиально исключен институт судебного урегулирования проблем технологии кадастровой оценки. В итоге ни методика, ни результат кадастровой оценки не могут быть обжалованы в суде. Формально обжалован может быть только процесс кадастровой оценки по утвержденной методике. Но исходную информацию, программное обеспечение и процесс кадастровой оценки авторы постарались максимально засекретить и скрыть от глаз общественности. Депутаты законодательного органа муниципалитета не контролируют процесс кадастровой оценки и согласования ее результатов. Законодатель муниципалитета поставлен в безвыходное положение утверждать то, что уже принято исполнительными структурами, в противном случае исчезает основание взимать соответствующий налог.

4.Институт профессиональных оценщиков непозволительно максимально отстранен от кадастровой оценки земель поселений. Экспертная составляющая кадастровой оценки, присутствующая в первом туре оценки, в 2007 году формально исключена.

5.Главный парадокс состоит в том, что кадастровая стоимость регулирует важные имущественные, правовые, финансовые, налоговые отношения, но не имеет однозначного четкого качественного и количественного определения категории кадастровой стоимости. Формально количественная характеристика кадастровой стоимости определяется лишь процедурой ее установления, которая сама по себе не достаточно определенна. В результате чиновники от Роснедвижимости доказывают оценщикам, что кадастровая стоимость не рыночная стоимость, а нечто другое. Например, суд отменяет для земельного участка предприятия кадастровую стоимость, а другого платежа ни одна инстанция установить не может для данного земельного участка. Налоговая инспекция предлагает предприятию сдавать нулевую декларацию по земельному платежу.

По указанным причинам затрачиваемые на кадастровую оценку информационные, финансовые, кадровые ресурсы используются крайне не эффективно. Например, методика кадастровой оценки земель поселений для населенных пунктов с численностью населения свыше 10000 человек (проводимая в 2001-2005гг) предусматривала две составляющие: экспертно-аналитическую - расчет качества кадастрового квартала (матрица Q); статистическую привязка кадастровой стоимости к рынку с коэффициентом детерминации не менее 0,85, путем расчета территориального коэффициента (Кт). Фактически расчет по России осуществлен только по экспертно-аналитической составляющей без расчета статистической составляющей, без оценки коэффициента, достоверности расчета. Фактически эта часть кадастровой оценки земель поселений России не легитимна, с правовой точки зрения ничтожна. Но и экономические последствия не лучше. Во всех городах кадастровая стоимость в центре поселения оказалась в полтора-два раза ниже рыночной, а на периферии в два-три раза выше. Например, в г. Новосибирске на 2007 год план земельных платежей составил 1666 млн. рублей, из-за занижения кадастровой стоимости земельных участков в центральной части города бюджет недополучил минимум 500 млн. рублей. Кадастровая оценка г. Новосибирска утверждена в 2005году и может быть пересмотрена не ранее чем через 3 года на 2009 год. Но за 2006-2007гг рыночная стоимость недвижимости выросла более чем два раза. Например, кадастровая стоимость земельного участка ЦУМа составляет 19530 руб/кв.м, а рыночная 85000 руб/кв.м. Потери бюджета от несостоятельности кадастровой оценки в 2008 году составят уже более 1000 млн. рублей.

В методике кадастровой оценки земель поселений 2007 года установлено кадастровую стоимость земельных участков под индивидуальной жилой застройкой, под коммерческой недвижимостью определять по статистической модели. Аксиомы математической статистики для применения ее методов требуют выполнения условий: независимости факторов наблюдения и воспроизводимости опыта. На рынке коммерческой недвижимости факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка, взаимозависимы, а объекты рыночных отношений являются уникальными, то есть, и первое, и второе условия не выполняются. Следовательно, для объектов коммерческой недвижимости по видам использования по пунктам 1.2.5-1.2.10 утвержденной методики статистических моделей кадастровой оценки в природе не существует, а утвержденная методика просто самообман. Исполнители работ вынуждены будут выступить в роли экспертов и априори установить какие-либо коэффициенты влияния факторов. Экспертная оценка, отмененная в методике формально, будет использована по факту выполнения работ. Уже до завершения кадастровых работ 2007 года очевидно, что результат кадастровой оценки по этим объектам будет ничтожен и легко оспорен в арбиртражном суде. Абсудность сложившейся ситуации уже никого не удивляет и воспринимается как должное. Например, в г. Томске, известном своими научными, образовательными достижениями и традициями не нашлось квалифицированной оценочной организации выполнить кадастровую оценку по утвержденной методике и сертифицированному программному продукту. Поэтому информацию собирают специалисты из г. Новосибирска, а расчеты проводит ФКЦ «Земля» г. Москва. Администрация г. Томска получает уже готовые утвержденные цифры кадастровой стоимости земельных участков, даже без права их согласования, потому что не оплатила работу.

Возникает вопрос. Как избавить ответственные организации и специалистов от рассмотрения, утверждения и использования заведомо ничтожных материалов? Кто в Роснедвижимости ответит за такую организацию работ? Почему ФКЦ «Земля», пользуясь своим положением, разрабатывает методику, программное обеспечение, «выигрывает» конкурсы, проводит кадастровые работы, согласовывает и практически утверждает результаты оценки, забирая себе большую часть федеральных и муниципальных средств, выделенных на кадастровую оценку? По сути ответственная государственная функция сведена до частного бизнеса отмывания денег.

Направления совершенствования кадастровой оценки земель поселений очевидны:

1.Необходимо наконец-то качественно и количественно на законодательном уровне определить предмет оценки кадастровую стоимость, как разновидность рыночной стоимости, устанавливаемой по утвержденным процедурам в границах 70-100% от рыночной стоимости, определенной индивидуально для данного земельного участка в полном соответствии с законом «Об оценочной деятельности», стандартами оценки;

2.Установить норму, что в случае отсутствия кадастровой стоимости объекта недвижимости, в качестве кадастровой стоимости принимается рыночная стоимость объекта;

3.Передать функции кадастровой оценки субъектам Федерации. На уровне Российской Федерации остаются только функции разработки методических материалов, программного обеспечения, установления единых правил кадастровой оценки земель и контроля их исполнения;

4.Процедура кадастровой оценки должна стать более открытой, публичной, чтобы исполнительные органы муниципалитетов, законодательные органы Советов депутатов могли контролировать процесс оценки;

5.Должна быть установлены процедура и время согласования результатов кадастровой оценки с налогоплательщиками в досудебном порядке;

6.Отменить условие проведения кадастровой оценки не чаще одного раза в три года. Субъект Федерации должен иметь право сам определять потребность в кадастровой оценке земель поселений по срокам и объемам.