Власов Александр Данилович,
научный руководитель ООО «Сибирский научный центр «ЭКОПРОГНОЗ», кандидат экономических наук (г.Новосибирск)

Главная тенденция перехода на налогообложение единых объектов недвижимости очевидна и правомерна. Вместе с тем были и будут принципиально различными элементы объекта недвижимости:
- местоположение земельного участка;
- вид использования земельного участка;
- улучшения земельного участка.

Важно методически не обезличить и не смешать вышеуказанные элементы единого объекта недвижимости в оценке.

Оценка рыночной стоимости улучшений земельного участка не ставит особых теоретических и практических проблем.

Вид использования земельного участка – есть предложение исключить из рассмотрения как несущественный элемент и перейти на единую рыночную стоимость земельного участка не зависящую от направления использования земельного участка. С теоретической точки зрения¹ (модель рационального использования ограниченного ресурса, Конторовича В.Л.) при определенных условиях, действительно, земельный участок может иметь одну рыночную стоимость. К сожалению, сторонников этой позиции можно и нужно огорчить. Единая стоимость ограниченного ресурса возможна лишь при условии отсутствия ограничения на перелив капиталов или равной эффективности всех возможных видов использования земельного участка. Практически выполнение этих условий невозможно. В использовании земельных участков были и будут ограничения, препятствующие свободному переливу капитала. Например, два рядом абсолютно одинаковых земельных участка по местоположению, уровню освоения, обеспеченности коммунальными услугами и так далее, под банком и школой будут иметь различную рыночную стоимость лишь по причине различного вида использования. Социальные, экономические, юридические, физические ограничения не позволяют земельный участок под школой использовать для выполнения банковских услуг только на том основании, что банковские услуги приносят больше чистого дохода в единицу времени на единицу площади. Следовательно, в обозримом будущем вид использования земельного участка останется существенным элементом кадастрового учета.

Земельный участок будет иметь несколько расчетных кадастровых стоимостей в зависимости от вида использования. Перевод одного вида использования земельного участка в другой обязательно должен быть связан с компенсаций разницы в рыночной стоимости видов использования земельного участка. Бизнес существует и развивается только за счет освоения все более и более эффективных технологий, видов деятельности. Поэтому состояние равной эффективности всех видов использования земельного участка неосуществимо и говорить о единой кадастровой стоимости земельного участка в обозримом будущем не приходится.

Оценка рыночной стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости была, есть и останется отдельной проблемой независимо от принципов налогообложения. Само по себе переход на налогообложение единого объекта недвижимости не снимает проблем кадастровой оценки земельных участков.

Большой практический опыт кадастровой оценки земельных участков по категориям земель в России позволяет значительно повысить эффективность кадастровой оценки земельных ресурсов без дополнительных вложений, поскольку основная часть проблем организационно-методического плана.

Первое, самое важное – улучшение информационного обеспечения кадастровой оценки земельных участков. Сколько еще времени институт оценки России будет пользоваться слухами и домыслами? Где эти депутаты и чиновники отвечающие за оценку в России? Для чего создана и финансируется система регистрации объектов недвижимости в России? Спрашивает рядовой оценщик. Рыночная цена сделки на право собственности объекта недвижимости не регистрируется. Почему? В чем проблема? Для целей кадастровой оценки земельных участков на основании государственного контракта по запросу оценщика служба регистрации не выдает зарегистрированные сделки. Потому что это не предусмотрено программным обеспечением и законодательством. Оценщика интересует конкретная категория сделок из базы данных отдела регистрации Росреестра за определенный период. Чиновник отвечает, что такой запрос выполнить не возможно, в программе это не предусмотрено. И вообще, сначала заплати 300 рублей за информацию об одном объекте и потом запроси конкретную сделку. Тогда мы тебе выдадим информацию о сделке, но без цены. Это называется нонсес, а не система государственной регистрации прав на объекты недвижимости. Получается, оценщик должен знать и запросить информацию по известной ему сделке. Но это же не возможно оценщику заранее знать, где и что зарегистрировано по данной категории объектов недвижимости или вида прав на недвижимое имущество.

Далее, как можно понять и использовать систему кадастрового учета земельных участков? Если из 300 земельных участков, выданных кадастровой палатой для целей кадастровой оценки, специалисты министерства природных ресурсов Забайкальского края, не могут найти всего 40 земельных участков, с которыми они постоянно работают. Необходимо навести элементарный порядок в учете земельных участков. А именно.

По каждой категории земель имеется утвержденная, многократно опробованная методика кадастровой оценки земельных участков. Не будем говорить о ее качестве. Но по каждой категории земель точно известна требуемая информация для кадастровой оценки, где эта информация находится. Почему этой информации до сих пор нет в кадастровом учете? И каждый раз очередной оценщик кадастровой оценки земельных участков запрашивает, ищет информацию, которая по составу и местоположению известна, но почему-то ее нет в кадастровом учете. Информация о земельном участке, требуемая методикой кадастровой оценки, обязана быть в кадастровом учете земельных участков. Если федеральные структуры не решают вопрос информационного обеспечения кадастрового учета, то наше предложение субъектам федерации, заинтересованным в увеличении налогооблагаемой базы, решением межведомственной комиссии субъекта федерации утвердить инструкцию по кадастровому учету каждой категории земельных участков, определяющую список показателей кадастрового учета и ответственных исполнителей по предоставлению такой информации кадастровой палате.

Если представить себе, что известная информация, требуемая для кадастровой оценки земельных участков по каждой категории земель, будет предметом кадастрового учета, то снимается 90% информационных проблем кадастровой оценки земельных участков. Кратно снижается стоимость кадастровой оценки земельных участков.

Второй, не менее важный аспект на наш взгляд, экспертная составляющая² необоснованно практически исключена из технологии кадастровой оценки земельных участков. Экспертные оценки являются неотъемлемой частью рынка и должны быть в технологии кадастровой оценки земельных участков. На фоне отдельных, не связанных данных по рынку недвижимости, опыт риэлтеров, оценщиков, других субъектов имущественных отношений имеет исключительно важное информационное значение. В специальном программном обеспечении по кадастровой оценке земельных участков по категориям земель обязательно должна быть электронная анкета³ опроса экспертов, использующая различные методы экспертного опроса (ранжирования, рейтингов, метод парных сравнений и так далее).

Третий по счету и первый по значимости аспект кадастровой оценки земельных участков, теоретическое обоснование методов кадастровой оценки⁴. Существующее на сегодня положение дел совершенно не отвечает реалиям сегодняшнего дня. Отсылка к статистическим моделям - это простой ход чиновника и законодателя, но, как выясняется, не решающий проблем кадастровой оценки. Отсутствие теоретических предпосылок в кадастровой оценке существенно снижает качество и эффективность кадастровых работ в целом. Очевидные единичные и систематические ошибки в кадастровой оценке земельных участков могут быть исключены только на базе применения теоретических моделей рыночной стоимости земельных участков по категориям земель. В качестве примера решения проблемы можно привести расчет рыночной стоимости земельных участков по основным видам использования в городе Новосибирске http://search.e-gis.ru/?action=kkwSearch&num1=54&num2=35&num3=1010&num4=10 .

Четвертый, принципиальный вопрос – в какой степени будет преодолена монополия Росреестра в сфере кадастровой оценки объектов недвижимости? Очевидно, именно здесь решается вопрос эффективности вложения бюджетных средств в сферу управления объектами недвижимости, совершенствования имущественных отношений. Пока пассивная позиция разрозненного оценочного сообщества не меняет принципиально положение дел.

Предложения Национальному совету по оценочной деятельности.
1. Сформулировать положение о регистрации цены сделки с обязательным условием наличия отчета оценщика. Установить сроки и ответственных за принятие данной законодательной инициативы.
2. Предложить Росреестру утвердить инструкции по кадастровому учету земельных участков по каждой категории земель, где учитывается полный список данных, необходимых для кадастровой оценки земельных участков.
3. Потребовать доработать программное обеспечение кадастрового учета объектов недвижимости, позволяющее получать информацию по зарегистрированным сделкам по запросам. (сейчас можно запросить только конкретную уже известную откуда-то сделку или статистику сделок – количество зарегистрированных сделок в заданный период).
4. Доработать методики кадастровой оценки земельных участков по категориям земель на базе обобщения накопленного практического положительного опыта по субъектам России.
5. Предложить Росреестру дополнить в обязательном порядке специальное программное обеспечение электронной анкетой эксперта.