Ларяков Юрий Юрьевич,
заместитель генерального директора ГУП МО «МОБТИ»

Есть ли будущее института технической инвентаризации в России при переходе к кадастровой деятельности? Вопрос не праздный. Законодательство сферы недвижимости последних лет поэтапно исключает техническую инвентаризацию и составление технических паспортов на объекты капитального строительства. Действительно, для кадастрового учета объектов недвижимости для целей последующей регистрации прав не требуется подробного описания количественных и качественных характеристик объектов капитального строительства. Насколько перспективно сохранение деятельности организаций технической инвентаризации и, собственно, самой технической инвентаризации попробуем разобраться.

Организации технической инвентаризации на протяжении 80-ти летней истории формировались в единую систему, наделенную государственными функциями в пределах территорий субъектов Российской Федерации по: техническому описанию (инвентаризации) объектов капитального строительства, их учету, ведению государственного архива учтенных объектов, проведению оценки для целей налогообложения недвижимого имущества, регистрации права на объекты недвижимого имущества, подготовке сведений для государственного статистического учета. При проведении технической инвентаризации присутствовало понятие единства объектов капитального строительства и земельного участка, что находило отражение в учетно-технической документации на домовладения граждан. По аналогии, этот принцип позднее распространен при обследовании и отображении земельного участка в технических паспортах крупных промышленных комплексов, линейных и протяженных объектов с применением геодезических методов координирования характерных точек контуров объектов на земельных участках. До 90-х годов БТИ осуществляли государственные функции, в основном, в отношении жилищного фонда и объектов социально – бытового назначения. С переходом к рыночным отношениям и активизацией процессов приватизации государственного имущества сфера деятельности расширилась на все объекты капитального строительства. К концу 90-х годов с возникновением частной собственности и инвестиций в крупные и дорогостоящие объекты, необходимости обеспечения их правовой защиты со стороны государства Законом «О государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним» функции государственной регистрации переданы государственной регистрационной службе. Тогда же интенсивное развитие рыночной экономики потребовало создание механизма эффективного оборота объектов недвижимого имущества. Поэтому с начала 2000-х годов государственная политика стала формироваться на основании следующих принципов:

- единства государственного учета и регистрации права на недвижимое имущество объектов капитального строительства и земельных участков;
- закрепление за государственными органами функций учета на все объекты недвижимого имущества;
- создание законодательной базы по организации и регулированию специальных видов профессиональной деятельности сферы недвижимого имущества на рыночных условиях, обеспечивающих выполнение государственные функций органами исполнительной власти .
Поэтапная реализация этой политики отражена в системе законодательства, регулирующего земельные отношения, градостроительство, оценочную деятельность, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Завершающим этапом явилось принятие в 2007г. Закона «О государственном кадастре недвижимости», который декларировал новый вид профессиональной кадастровой деятельности и передачу функций государственного учета объектов капитального строительства от БТИ органам государственной власти. Вместе с тем, последние законодательные инициативы, рассматриваемые в развитие Закона «О государственном кадастре недвижимости», направлены на изъятие остальных государственных функций у организаций технической инвентаризации к 2013-2014 г. по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения и подготовке сведений для государственного статистического учета.

Безусловно, такие законодательные процессы не были неожиданными. За последние десять лет организации технической инвентаризации, наряду с исполнением государственных функций по технической инвентаризации и государственному учету, активно развивали профессиональные виды деятельности по мере принятия соответствующих нормативных актов. В ряде регионов России БТИ занимают ведущие позиции по выполнению работ и оказания услуг: по геодезии, землеустройству, рыночной оценке, инженерно -геодезическим изысканиям для строительства объектов, внедрению геоинформационных технологий, оказанию правовой помощи для государственной регистрации прав на объекты недвижимости, согласовании градостроительной и землеустроительной документации, осуществлению судебно – экспертной деятельности.

Рассматривая перспективы развития системы технической инвентаризации, следует остановиться на результатах деятельности организаций технической инвентаризации, с которыми они подошли к завершающему этапу перехода к государственному кадастровому учету.

Так, несмотря на нарекания в адрес системы технической инвентаризации России, бесспорно, что на предыдущем этапе развития оборота недвижимости БТИ с возложенными государственными функциями справлялись.

Во – первых, созданные в форме государственных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, действующих в пределах конкретных территорий субъектов Российской федерации, БТИ осуществляют подготовку, длительное хранение учетно-технической документации, что позволяет получать полноту достоверных сведений об объектах капитального строительства на протяжении всего жизненного цикла таких объектов;
Во – вторых, тесное взаимодействие с территориальными и федеральными органами исполнительной власти, нотариатом, органами судебной системы, корпоративными заказчиками и естественными государственными монополиями требовало совершенствование методических подходов по технической инвентаризации и учету, в том числе конструктивно сложных объектов. В результате, документы по технической инвентаризации, имели юридическую устойчивость как при государственной регистрации права, так и при вынесении судебных решений.
В – третьих, стабильность предприятий БТИ и обеспечение сохранности государственных архивов, возможность оказания комплекса услуг в отношении объектов недвижимости способствовали созданию авторитета у заказчиков и потребителей услуг БТИ. При этом, деятельность БТИ в пределах своих территорий носит социальный характер – массового обслуживания населения по тарифам, установленным органами исполнительной власти.

О необходимости проведения технической инвентаризации и практическом использовании результатов технической инвентаризации в качестве технических паспортов за последние 2008 – 2010 г. можно судить по опыту ГУП МО «Московское областное бюро технической инвентаризации» и коллег из других регионов. В этот период внесены поправки в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исключающее применение технической инвентаризации при регистрации права на созданные объекты недвижимого имущества на дачных и садовых земельных участках и в Постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», допускающее проводить первичный государственный технический учет без проведения первичной техническую инвентаризации введенных в эксплуатацию объектов капитального строительства. Однако, ожидаемого существенного снижения объемов заказов по технической инвентаризации на территории Московской области не произошло, что объясняется расширением сферы применения результатов инвентаризации и технических паспортов:

1. При разрешении судебных и внесудебных споров в отношении недвижимого имущества, связанных с передачей и оформлением прав собственности на помещения инвесторов долевого участия в строительстве многоквартирных домов и офисных центров, реальным разделом объектов капитального строительства, оспариванием сделок, вступлением в наследство, признанием прав собственности на самовольно возведенные объекты капитального строительства.
2. Оформление и переоформление прав аренды на помещения, части объектов капитального строительства.
3. При осуществлении оценочной деятельности, оценщиками и заказчиками оценочных работ используются технические паспорта, в качестве доказательной базы для применения в расчетах сведений о количественных и качественных характеристиках объектов оценки. При этом основным требованием кредитных учреждений при ипотечном кредитовании является соответствие объекта оценки данным технического паспорта и правоустанавливающим документам.
4. При уточнении данных об объекте капитального строительства и первичном внесении данных в реестр федерального имущества.
5. При вводе объектов капитального строительства в эксплуатацию после завершения строительства и реконструкции застройщики заказывают первичную техническую инвентаризацию во избежание дальнейших судебных споров.
Исходя из реалий существующей практики создания и оборота объектов недвижимости, следует ожидать сохранение потребности у заказчиков в работах по технической инвентаризации с применением методов и технологий БТИ, выполняемых на качественно новом профессиональном уровне.
Накопленный опыт в области недвижимости, авторитет и умение обслуживать массового заказчика позволяет прогнозировать перспективу сохранения и развития системы технической инвентаризации не только в сфере кадастровых отношений, но и в других областях недвижимости, сохраняя профессиональное присутствие на рынке работ и услуг оборота недвижимости.
Конкретные шаги в этом направлении можно продемонстрировать на примере организации деятельности ГУП МО «МОБТИ».

При переходе к кадастровой деятельности в отношении земельных участков и технической инвентаризации предприятие поэтапно внедряет современные технологии и оборудования спутниковой системы точного позиционирования – «СПП МОБТИ». Система представляет собой размещение стационарных приемников сигналов от спутниковых группировок (ГЛОНАСС, GPS), на референцных станциях, расположенных в 15 городах Московской области, которые образуют сеть покрытия территории всей Московской области. Ожидаемый эффект от внедрения этой системы в 2011г. – повышение производительности кадастровых работ при обеспечении высокой точности измерений. Область практического применения для решения задач заказчиков охватывает определение координат характерных точек контуров объектов капитального строительства на земельном участке, определение поворотных точек границ земельных участков, используемых при технической инвентаризации, для подготовке межевых планов, ситуационных планов кадастровых паспортов. Разрабатываются и внедряются системы автоматизации документооборота, обмена данными, диспетчеризации приемки заказов и выдачи исполненной документации заказчикам. Начиная с 2009г. осуществляется кадровая политика по подбору и подготовке персонала предприятия для осуществления кадастровой деятельности. Подготовка профессиональных кадров в системе технической инвентаризации принесли свои плоды. Именно в системе технической инвентаризации появились первые в России аттестованные кадастровые инженеры. В процессе организации кадастровой деятельности предприятию предстоит решать новые задачи выстраивания трудовых отношений с кадастровыми инженерами в направлении партнерского взаимодействия и обеспечению ответственности перед заказчиками и потребителями результатов кадастровых работ, а также взаимодействия с государственными органами кадастрового учета и саморегилируемыми организациями кадастровых инженеров.

В области развития технической инвентаризации, учитывая потребности заказчиков, существует острая необходимость совершенствования технологий и нормативно-правовых актов, регламентирующих получение достоверных количественных и качественных характеристик объектов капитального строительства. Задача разработки государственных стандартов и правил по инвентаризации объектов в составе кадастровой деятельности представляется наиболее актуальной при подготовке кадастровой документации. В этом отношении перспективно тесное сотрудничество и участие БТИ в составе профессиональных общественных объединений и создании саморегулируемых организации в сфере кадастровых отношений.

Другим важным перспективным направлением для предприятий технической инвентаризации является развитие других профессиональных видов деятельности в отношении недвижимости: кадастровая и рыночная оценка, инженерно-геодезические изыскания для проектирования объектов капитального строительства, экспертная деятельность, оказание посреднических услуги в сфере операций с недвижимым имуществом, в результате которых осуществляется первичная регистрация права, перехода права на объекты недвижимого имущества.

Следовательно, будущее системы технической инвентаризации представляется в оказании комплекса услуг сферы оборота недвижимого имущества, на качественно новом профессиональном уровне, восполняя тем самым утраченные государственные функции.