На сайте bujet.ru опубликована статья "Земельно-имущественные отношения в муниципалитетах", подготовленная на основе доклада Р.Бабуна, вице-президента Ассоциации сибирских и дальневосточных городов. полный текст статьи доступен по ссылке - http://bujet.ru/article/114721.php

От того, как муниципальная власть управляет недвижимостью, зависят социальный климат в населенном пункте и благосостояние его жителей. В свою очередь эффективность управления городской недвижимостью зависит от политики государства в данной сфере. Однако, несмотря на проводимую многоплановую работу, многие аспекты этих отношений до настоящего времени должным образом не отрегулированы. Как признал президент России Д. А. Медведев: "В России в течение практически всего ХХ века не было нормального института собственности. И наша задача создать его, дать ему полноценное регулирование и защиту".

В течение ряда лет АСДГ ставила перед федеральными органами государственной власти комплекс вопросов и выдвигала ряд предложений по совершенствованию земельно-имущественных отношений. В частности, такие вопросы:
— До настоящего времени государство не разграничило собственность на землю между уровнями публичной власти. Основная часть городских земель относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Федеральным законодательством никаких сроков этого разграничения не установлено. И хотя органы местного самоуправления получили право временного распоряжения указанными землями, тем не менее такая ситуация не может быть признана нормальной. То же самое относится к завершению работ по кадастровой оценке земли и реальной рыночной оценке объектов недвижимости, без чего невозможно вводить единый налог на недвижимость.
— Следует признать ошибкой нормы ст. 2 Федерального закона от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон „О введении в действие Земельного кодекса РФ“, Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» о возможности передачи региональным органам власти права распоряжения землями в городах — административных центрах субъектов РФ. Практика применения данного закона в субъектах РФ, которые воспользовались этой возможностью, показала, что никаких позитивных результатов данная норма не дала и лишь усложнила всю работу по выделению земельных участков для жилищного и иного строительства. Вполне было бы достаточно положения, согласно которому органы местного самоуправления столичных городов по заявкам органов государственной власти резервировали бы земельные участки для их нужд.
— Сложным остается и порядок разграничения имущества между уровнями публичной власти, в том числе имущества, принадлежащего муниципальным образованиям непосредственно в силу закона. На сегодня передача такого имущества невозможна без осуществления его инвентаризации, оценки, оформления на него технических паспортов и другой технической документации, кадастровых планов земельных участков, проведения его государственной регистрации, притом что средства на выполнение этих работ в местных бюджетах отсутствуют.

Для совершенствования земельно-имущественных отношений АСДГ рекомендует федеральным органам государственной власти:
— ускорить разграничение государственной собственности на землю. В рамках этого разграничения отнести к собственности поселений и городских округов все земельные участки в границах населенных пунктов, свободные от прав третьих лиц;
— восстановить право органов местного самоуправления городов — административных центров субъектов РФ на распоряжение городскими землями при обязательном учете и соблюдении интересов органов государственной власти регионов по предоставлению необходимых для их деятельности земельных участков;
— отменить действующие нормативные акты об освобождении от уплаты земельного налога, поступающего в местные бюджеты, крупных объектов федерального значения (обороны, железнодорожного транспорта, энергетики и др.) с компенсацией потерь владельцам этих объектов из федерального бюджета (вроде бы поддержка этого пункта на федеральном уровне имеется, но реальных сдвигов пока нет);
— исключить из ст. 50 Закона № 131-ФЗ части 2, 3 и 4, которые содержат исчерпывающие (закрытые) перечни состава муниципального имущества поселений, муниципальных районов и городских округов. Предметом законодательного регулирования, по нашему мнению, должно быть только ограничение на осуществление органами местного самоуправления отдельных видов хозяйственной деятельности, но не на состав муниципального имущества. Вполне достаточно части 5 этой статьи, согласно которой в случае возникновения у муниципальных образований непрофильного имущества, такое имущество подлежит перепрофилированию либо отчуждению;
— принять законодательные меры по ускорению инвентаризации, рыночной оценке и постановке на налоговый учет недвижимого имущества физических лиц, включая самовольно занятые земельные участки и объекты, длительное время фиктивно числящиеся в незавершенном строительстве;
— урегулировать порядок и условия безвозмездного перераспределения имущества между уровнями публичной власти и между муниципальными образованиями разного типа, а также имущества, непригодного для эксплуатации, или имущества, требующего капитального ремонта. Определить порядок возмещения местным бюджетам дополнительных расходов, возникающих в связи с принятием указанного имущества в муниципальную собственность;
— расширить перечень оснований для принудительного изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в частности, включить в него строительство муниципальных объектов социального назначения.

Серьезные задачи стоят и перед самими муниципалитетами. Одна из таких задач — внедрение электронного документооборота в процесс предоставления муниципальных услуг в сфере земельно-имущественных отношений. На сегодняшний день данные вопросы регулируются постановлением Правительства РФ от 3 октября 2009 г. № 796 «О некоторых мерах по повышению качества предоставления государственных (муниципальных) услуг на базе многофункциональных центров предоставления государственных (муниципальных) услуг» и Федеральным законом от 27 июля 2010 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Кроме того, Минрегион России подготовил проект перечня муниципальных услуг (функций) для размещения в сводном реестре государственных и муниципальных услуг (функций). Из 65 позиций этого перечня девять позиций относится к земельно-имущественным отношениям. Необходимо подготовить не только программно-техническую основу (на все это требуются огромные средства), но и обучить работников муниципалитетов работать в новом формате. И самое главное — подготовить к новшествам население, обращающееся за получением услуг в органы местного самоуправления.

Органам местного самоуправления следует развивать партнерские отношения с владельцами недвижимости и инвесторами. Необходимо создавать благоприятные условия, в том числе информационные, побуждающие людей приобретать и обустраивать городскую недвижимость. Одним из результатов этих мер должна быть передача для жилищного строительства сформированных и инфраструктурно подготовленных земельных участков в собственность или в аренду инвесторам без предварительного согласования места размещения объекта.

Одна из серьезных задач земельной и градостроительной политики городов — уменьшение доли городской земли, занятой под неэффективными и экологически вредными промышленными объектами, расположенными в центральных частях городов, и использование высвобождающихся земельных участков под жилищное и социальное строительство. Экономический эффект от таких мероприятий может быть весьма высоким. В ряде городов имеется практический опыт закрытия подобных объектов, несмотря на сложности работы с собственниками.

Необходимо отметить также проблему эффективной организации управления земельно-имущественными отношениями в самих органах местного самоуправления. Здесь в разных городах внедряются различные модели. Наиболее распространена модель, при которой в администрации города создается единый комитет (департамент) недвижимости, объединяющий земельный комитет и комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ). Такая модель наиболее приспособлена к введению в действие в будущем единого налога на недвижимость. Ее недостаток — оторванность земельного органа от органа архитектуры и градостроительства. Другая модель — создание единого органа по вопросам градостроительства и земельных отношений, а КУМИ при этом существует отдельно. Есть и модель с тремя самостоятельными органами. Наличие разных моделей обусловлено двойственной природой земли, которая является, с одной стороны, физическим объектом, подосновой для принятия градостроительных решений, а с другой стороны — объектом купли-продажи, что является функцией КУМИ. Для выбора оптимальной модели требуется накопить опыт. Одним словом, трудностей в управлении земельными ресурсами и недвижимым имуществом в городах множество. Их преодоление требует согласованных действий органов государственной власти и местного самоуправления.