На сайте nep08.ru опубликовано интервью Е.Кураевой с заместителем начальника отдела кадастровой оценки объектов недвижимости Управления Росреестра в Свердловской области В.Лузиным "Итоги новой кадастровой оценки в Свердловской области: земля дешевле не станет". Полный текст интервью доступен по ссылке - http://www.nep08.ru/interview/2011/03/21/luzin/.

— В 2010 году в Свердловской области была проведена повторная государственная кадастровая оценка земли (ГКОЗ). Ее результаты органами Росреестра еще не утверждены, но можно уже сейчас сравнить данные предыдущей оценки и оценки 2010 года? Оправдан ли прогноз регионального правительства, что по итогам последней оценки стоимость земельных участков снизится?

— ГКОЗ проводится в разрезе категорий земель. В 2010 году на территории Свердловской области были проведены работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (998 тыс участков) и земель водного фонда (17 земельных участков). Завершены работы по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения (72 тыс земельных участков), в стадии завершения работы по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов (722 земельных участков). В 2011 году намечено провести работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (291 тыс участков). Оценка категорий земель лесного фонда и земель запаса не проводится.

Наиболее дорогая категория земель, категория, которая включает в себя наибольшее количество земельных участков – это земли населенных пунктов, используемые и предназначенные для застройки и развития. Переоценка земель данной категории важна как для бизнеса, и так и для граждан. Работа по оценке земель населенных пунктов оценщиками была, как я уже сказал, проведена в прошлом году. Ее результаты утверждаются постановлением правительства Свердловской области. Сейчас идет процедура согласования проекта постановления. После утверждения результаты оценки будут внесены в государственный кадастр недвижимости, а с 1 января 2012 расчетные цифры станут базой для исчисления земельного налога.

Расчеты кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов, выполненные в 2010 году, резких изменений в стоимости участков не повлекли. В целом стоимость земельных участков данной категории немного снизилась, примерно на 2%.

— А какие виды разрешенного использования земельных участков включены в категорию "земли населенных пунктов"?

— Данная категория включает в себя самое большое количество земельных участков (ЗУ), сформированных в государственном кадастре недвижимости на территории Свердловской области. В свою очередь, земельные участки данной категории в зависимости от разрешенного использования, разделены на 16 групп. Основные группы: жилая, общественно-деловая, торговая, производственная и.т.д. В том числе одна из групп – промышленная. К этой группе относятся земельные участки, собственниками или арендаторами которых являются промышленные предприятия. А это практически все ключевые игроки региональной экономики. К слову, в промышленной группе в регионе около 80 тыс ЗУ, в том числе 15 тыс – в границах Екатеринбурга.

— Вы говорите, что стоимость земель населенных пунктов в целом снизилась на 2%, а можно назвать уровень снижения конкретно по группам?

— В результате новой оценки на 28% снизилась стоимость ЗУ под многоэтажным строительством, на 6% – ЗУ, предназначенных под малоэтажную и индивидуальную застройку, на 21%, – под офисными зданиями. Напротив увеличилась кадастровая стоимость земли на 9% под торговыми центрами, на 31% под гаражами и автостоянками. И резко, на 72%, увеличилась кадастровая стоимость ЗУ, предназначенных для разработки полезных ископаемых, земля, используемая для автодорог и линейных объектов, в том числе, речь идет об объектах линейной связи. При этом важно пояснить, что по результатам предыдущей ГКОЗ, стоимость ЗУ данной группы, напротив, была в частности в городе Екатеринбурге снижена в 5 раз. Владельцы или арендаторы ЗУ с данным видом разрешенного использования не оспаривали результаты кадастровой оценки, так как стоимость ЗУ под линейными объектами была в регионе одной из самых низких.

— Бизнес-сообщество Свердловской области, депутаты облдумы были крайне недовольны результатами предыдущей ГКОЗ. Предприниматели активно оспаривали результаты в суде, парламентарии заявляли, что в результате оценки стоимость земли неправомерно выросла в 3, в 7, в 50, а местами даже в 1000 раз. По вашим словам, повторная оценка никаких существенных изменений в кадастровую стоимость не внесла, с чем же связано такое резкое подорожание земельных участков в Свердловской области за последние два года?

— Данные кадастровой оценки, которые подвергались столь резкой критике, были утверждены в 2008 году. Существенное увеличение стоимости участков, к примеру, категории «земли населенных пунктов» тогда было связано в первую очередь с тем, что перед этим оценка земельного фонда производилась только в 2002 году (ГКОЗ 2010 года – это третий тур оценки земельного фонда Свердловской области. Первые два приходятся на 2002 и 2007 годы соответственно). Таким образом, с 2002 по 2007 год с учетом инфляции произошел такой резкий скачок цены. По ряду других категорий резких изменений земельных налогов не произошло, по той причине, что не были завершены, а соответственно не внесены в кадастр новые результаты оценки. Например, это земли промышленности и иного специального назначения, расположенные за чертой населенных пунктов. В данную категорию входят автозаправочные станции и другие объекты придорожного сервиса, некоторые электростанции и логистические центры, маленькие аэропорты, и др. Размер земельного налога для пользователей земель названных категорий до сих пор рассчитывается по данным оценки, проведенной до 2006 года.

— Получается, что за последние несколько лет трижды переоценили только земли населенных пунктов, то есть земли, приносящие максимальный объем налога.

– Это объясняется тем, что земельный налог является одним из основных источников формирования местного бюджета. Общерегиональный объем земельного налога в 2012 году будет зависеть от того, за какую налоговую ставку проголосуют депутаты муниципальных образований Свердловской области. Напомню, что максимальная ставка земельного налога составляет 0,3% от кадастровой стоимости для земель сельскохозяйственного назначения и жилой застройки и 1,5% от кадастровой стоимости для иных земель. И если максимальная ставка налога определена, то минимальная нет. В настоящий момент многие МО региона утвердили максимальные налоговые ставки… Пожалуй, по количеству жалоб от предпринимателей и физических лиц, недовольных земельными налогами, в Свердловской области в прошлом году лидировал Первоуральский городском округ.

— Чем объяснить огромное количество фактических ошибок, которые были допущены во время ГКОЗ 2008 года? Оценщики путали категории, вид разрешенного использования. Кадастровая стоимость ЗУ зачастую в разы превышала их рыночную стоимость.

— Субъект, осуществлявший ГКОЗ на территории Свердловской области, определялся в ходе аукциона. В прошлый раз победителем аукциона стало ЗУ ФГУП ФКЦ "Земля". При расчете кадастровой стоимости 1 млн земельных участков этой организацией в 2007 году, действительно, были допущены ошибки. В постановление, которым утверждены результаты, позднее были внесены изменения по 1,6 тыс земельных участков! Однако основными причинами несоответствия кадастровой и рыночной стоимостей являются: применение в 2007 году новой методики, рост рыночной стоимости, отсутствие возможности при массовой оценке учесть уникальные характеристики земельных участков, неоднозначные сведения о разрешенном использовании в кадастре, когда оценщик не может правильно отнести земельный участок к нужной группе. Оценку в 2010 году проводило нижегородское ООО "Группа комплексных решений". Будем надеяться, что замечаний к результатам работ будет уже меньше. Но отдельная тема для разговора – особенности методики, используемой при проведении массовой кадастровой оценки. Так сумма контракта с нижегородцами составила 13 млн рублей, получается, что оценка одного земельного участка стоит около 13 рублей. Нужно понимать, индивидуальная оценка земельного участка за такие деньги невозможна. Какой рыночный оценщик возьмется за 13 рублей оценить земельный участок? Естественно, что кадастровая стоимость является приближенно рыночной, а в некоторых случаях сильно отличается от рыночной стоимости. В силу того, что никакая методика массовой оценки не сможет дать точный результат, в 2010 году были внесены существенные изменения в федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ".

— А какие законодательные нововведения вы считаете принципиальными?

– Земельное и оценочное законодательства – самая подвижная и быстроменяющаяся правовая система. Одно из принципиальных правовых нововведений состоит в том, что исполнители работ по определению кадастровой стоимости теперь страхуют свою деятельность на 30 млн рублей. По сути, это резервный фонд, из которого оценщик платит штраф за некачественное исполнение работ. Появилась также возможность в течение полугода после проведения кадастровой оценки опротестовать ее в досудебном порядке на комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для этого владелец или арендатор земельного участка должен подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости ЗУ при наличии экспертизы саморегулируемой организации оценщиков. Но это – практика будущего, комиссии по рассмотрению спорных вопросов в субъектах РФ еще даже не созданы и будут применяться фактически с 2012 года.

— Какие критерии, предусмотренные методикой, влияют на кадастровую стоимость ЗУ и почему они не всегда совпадают с критериями, которые используются при определении рыночной стоимости объекта недвижимости?

— Кадастровая оценка – это массовая оценка. При массовой оценке земельные участки подразделяются на группы. Оценка земельных участков проводится на основании факторов, которые и влияют на стоимость ЗУ. Таких факторов порядка 100. Это удаленность от центра города, наличие электричества, газа, доступность остановок общественного транспорта, магазинов, автомагистралей и мн. др. Для каждого ЗУ по факторам стоимости определяются все характеристики. Потом с помощью компьютерной программы для каждой группы, на основании информации о рыночной стоимости с использованием информации по факторам стоимости, строится статистическое уравнение. Естественно программа выбирает не все факторы. При оценке многоэтажной жилой застройки в 2010 году, к примеру, в статистическом уравнении были использованы следующие факторы: расстояние объекта до центра города, расстояние до ближайшей общеобразовательной школы, близость к зоне рекреации. Таким образом, например, отсутствие рядом с многоэтажным жилым домом остановки общественного транспорта (отрицательный фактор) на стоимость ЗУ не повлияет.

— Как часто может проводиться государственная кадастровая оценка?

— ГКО проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ не реже, чем один раз в пять лет.

— С 2013 года планируется введение налога на объекты капитального строительства, соответственно, должна быть проведена кадастровая оценка данных объектов. Когда в Свердловской области начнется работа по проведению государственной кадастровой оценки ОКС?

– Пока идет подготовительная работа. Свердловская область должна определить перечень факторов, которые влияют на стоимость объектов капитального строительства, и подготовить в электронном виде исходные данные о количественных и качественных характеристиках этих ценообразующих факторов. Эта информация будет использована в последующем для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в регионе. Параллельно формируется база ОКС – в государственный кадастр необходимо внести сведения примерно о трех миллионах объектах капитального строительства. Естественно, пока кадастр не будет наполнен ОКСами, кадастровая оценка не может быть проведена.

ФГУП ФКЦ «Земля» входит в группу «Проект поддерживают» портала ГИС-Ассоциации