На сайте АНО БТИ размещена статья «Злоключение недвижимости», в которой даются комментарии к заключению Минэкономразвития на проект приказа «О порядке осуществления государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства». Ознакомиться с текстом публикации полностью можно по ссылке

Заключение на проект приказа «О порядке осуществления государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства» размещено на официальном сайте МЭР РФ, правда без официальной подписи официального лица. Надо сказать, что на сайте МЭР РФ много всяких заключений, но читают их лишь те, кому не надо, да ещё при этом и комментируют непечатными словами (в смысле без публикаций).

Дирекция АНО БТИ, при всем своём нежелании, вынуждена была по долгу Устава прочитать и прокомментировать вышеназванное Заключение. Комментарии даны в форме сносок к самым интересным местам официального труда МЭР РФ.

Министерство экономического развития Российской Федерации в соответствии с пунктом 3 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, /*/ подготовило заключение об оценке регулирующего воздействия на проект приказа Министерства экономического развития Российской Федерации "О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства" (далее соответственно - проект приказа, порядок учета).

Согласно подпункту "в" /*/ были проведены публичные консультации с представителями субъектов предпринимательской и иной деятельности.

Участниками публичных консультаций был представлен ряд замечаний по проекту приказа, а также отмечены риски, которые, по их мнению, могут возникнуть в случае его издания.

В этой связи разработчиками проекта приказа был внесен в него ряд изменений, а также представлены обоснования приемлемости возникающих рисков¹.

1. Порядок учета предусматривает предоставление /*/ технического плана здания, сооружения, помещения², объекта незавершенного строительства (далее - технический план). В настоящее время для целей государственного учета³ осуществляется техническая инвентаризация и изготавливается технический паспорт объекта (далее - технический паспорт).

Объем сведений технического паспорта и технического плана существенно различается: в частности, при подготовке технического плана необходимо проводить работы по описанию координат⁴ характерных точек контура здания, сооружения. При изготовлении технического паспорта такие работы не проводятся.

Данное нововведение⁵ может привести к увеличению сроков и стоимости подготовки документов, /*/

В то же время при изготовлении технического плана объекта нет необходимости производить следующие действия: составлять перечень собственников объекта, описывать благоустройство объекта, проводить работы по обмеру этажей здания, составлению поэтажного плана и экспликации объекта, делать расчет объемов, описание всех конструктивных элементов зданий, сооружений (достаточно указывать материал стен), расчет физического износа и инвентаризационной (восстановительной и действительной) стоимостей объекта недвижимого имущества⁶.

Таким образом, для большинства объектов учета можно прогнозировать снижение сроков⁷ и стоимости подготовки документов для государственного учета.

/*/

2. Состав сведений государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) /*/ предусматривает внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о правах на объекты недвижимого имущества и ограничениях этих прав⁸.

Из перечня сведений, предусмотренных порядком учета для внесения в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее - ЕГРОКС), указанные сведения исключены, что, таким образом, снижает информативность⁹ выдаваемого кадастрового паспорта объекта недвижимости.

/*/

3. Порядок учета не предусматривает возможность осуществления государственного учета частей¹⁰ зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства,

/*/

Так, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества¹¹.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность учета частей объектов недвижимого имущества Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрена¹².

В настоящее время государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства", которым осуществление учета частей объектов капитального строительства не предусмотрено.

Правилами ведения ЕГРОКС, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 8 сентября 2006 г. № 268, установлен следующий перечень типов объектов учёта:

1. Здание;
2. Сооружение;
3. Помещение;
4. Часть помещения (комната);
5. Объект незавершенного строительства¹³.

Таким образом, в настоящее время государственный учет частей зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства не осуществляется¹⁴.

Государственный учет комнат, которые в настоящее время действительно учитываются, в том числе как часть помещения, предусмотрен пунктом 14 порядка учета.

4. Порядок учета предусматривает увеличение сроков внесения сведений в ЕГРОКС до 20 дней.

В настоящее время на территории 12 субъектов Российской Федерации действуют Правила ведения ЕГРОКС, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 8 сентября 2006 г. № 268 (далее - Правила), согласно которым государственный учет осуществляется в течение 10 рабочих дней¹⁵. В остальных субъектах Российской Федерации действующими нормативными правовыми актами срок осуществления государственного учета не определен.

Таким образом, срок осуществления государственного учета в 12 субъектах Российской Федерации будет увеличен¹⁶.

Изменение срока осуществления учета обусловлено, прежде всего, тем, что порядком учета предусмотрены сроки осуществления государственного учета, аналогичные закону № 221-ФЗ.

Кроме того, следует отметить, что при осуществлении государственного учета в соответствии с проектом приказа возникает необходимость во внесении в ЕГРОКС иного объема информации, нежели ранее, в том числе - координат характерных точек контуров объектов.

Также следует отметить, что порядок учета предполагает выдачу кадастрового паспорта объекта учета, при осуществлении государственного учета, что не предусмотрено Правилами. Срок предоставления сведений из ЕГРОКС, предусмотренный действующими нормативными правовыми актами, составляет пять рабочих дней¹⁷.

1. Проект еще не подписан, а разработчики уже знают и степень, и последствия рисков проекта еще до публикации, а не предсказывают их, как некоторые нострадамусы.
2. Помещение - это часть или не часть дома ? Далее об этом разработчик шибко сомневается.
3. Государственный учет или специальные виды регистрации регистрация недвижимости могут вестись только на основе Закона (п.2. ст. 131 ГК РФ). А так как закона РФ о техническом учете нет, то учет ведется по письмам департамента недвижимости МЭР РФ. И это правильно, ибо как быть без писем, если нет закона? На то и МЭР, чтобы всё обмэрить.
4. Описание координат дело очень тонкое. Действительно, как цифровые координаты можно описать словами, без цифр. Не пробовали?
5. Нововведение на уровне нового технологического прорыва. Координаты углов, определяемые с многометровой разностью, в зависимости от местных условий, в т.ч. погодных, очень нужны и ФНС, и ЗКП. Не только геодезисты, но и граждане знают, что такое координаты характерных точек участка, признаваемые и не признаваемые Росреестром. Случаи, когда участки соседние по жизни, при выноске по координатам оказываются далеко друг от друга и разграничиваются непреодолимыми препятствиями, случаются чаще, чем перерывы в кадастровом учете.
6. Это опять революция? Попробуйте выполнить чертеж здания без замеров в натуре. Это наверное очень нужно и для налогообложения, и для регистрации прав, как и определение координат. Куда без них?
7. Прогнозировать необходимо. Сроки росли и растут, хотя по прогнозам рисков должны бы снижаться. Проверьте.
8. В предыдущем пункте (№1) утверждается что перечень собственников и сведения о стоимости лишние и в техплан не включаются.
9. Хм… ЕГРОКС отменяется комментируемым проектом приказа … Но в него этим же приказом вносятся изменения, которые снижают информативность. Надо бы побольше писем МЭР РФ о том, как отменить, а затем изменить то, чего не было и нет.
10. Уж да. Учитывать части дома наравне с самим домом несолидно. Но тогда зачем утверждали форму техпаспорта на часть дома, например на квартиру? И зачем отменили госучет жилфонда, который и есть учет квартир?
11. Да, на основе закона. Но как быть, если Закона о техучете нет? Конечно же, без писем МЭР не обойтись.
12. Да, и но, : ГК РФ предусматривает регистрацию прав. Права - это не недвижимость.
13. Конечно, помещение и незавершенка не части недвижимости, но может быть и части чего-то такого, недвижимого.
14. "Уф и фи, да и нет не говори": Да, ЕГРОКСА не было и нет. А чтоб доказать это МЭР отменяет ЕГРОКС этим своим проектом приказа. Что касается учета частей, то скажи дискуссу "нет": учет и частей земельного участка (см. многоконтурные участки), и учет помещений в жилых и нежилых многоквартирных домах (подвальные склады и магазины, офисы и др.) - это всё от лукавого. А может заключатели ошиблись? Временно ошиблись.
15. Что-то запуталось всё: если ЕГРОКС отменяют по приказу, тогда почему увеличиваются сроки?
16. Может и увеличится, а может быть и нет (см. текст далее).
17. Вот, сроки могут сократится, так как информативность снизилась, а координаты добавились.