На сайте Фонтанка.ру размещена статья «Минэкономразвития пересмотрело Декрет о земле», посвящённая предложению МЭР РФ об упрощении системы разделения земель на категории. Ознакомиться с материалом полностью можно по ссылке

Минэкономразвития решило изменить святая святых — внести поправки в действующий Земельный кодекс. Законопроект уже подготовлен и в ближайшее время (во всяком случае, не позже февраля) будет внесён в Государственную Думу. С точки зрения одних экспертов, этот документ столь же революционен, как Декрет о земле от 1917 года, по мнению других — в существующей ситуации не меняет ровным счетом ничего. Впрочем, многие из тех, кого изменения касаются напрямую, честно признались, что законопроекта попросту не видели.

Подготовленный Министерством регионального развития законопроект предлагает изменить статью 7 Земельного кодекса. Авторы предлагают упростить существующую сейчас систему разделения земель на категории — вместо существующих семи оставить три: водные, лесные и земли особо охраняемых природных территорий. Остальные же — сельскохозяйственные, поселений, промышленные, резервные предлагается упразднить.

Взамен предлагается установить 13 целевых зон использования земель (по схеме, аналогичной той, которая изложена в Правилах землепользования и застройки) - жилые, общественно-деловые, сельскохозяйственного назначения, рекреационные, объектов культурного наследия, специального назначения, промышленные, энергетики, транспорта, связи, обеспечения космической деятельности, обеспечения обороны и безопасности и резервные (то есть ни к чему не пригодные). Причем для одного и того же участка могут быть установлены одновременно несколько видов использования, и отныне владелец земли сам сможет решать, распахивать ли, к примеру, ему пашню или застраивать имеющееся поле многоквартирными домами, если оба этих действия разрешены.

По замыслу авторов законопроекта, такая схема должна существенно упростить жизнь девелоперов — сейчас перевод земли из одной категории в другую отнимает массу времени и обходится очень недешево. В итоге, отмечают аналитики рынка, огромное количество бывших сельскохозяйственных территорий, скупленных во время докризисного земельного бума попросту пустует, поскольку по закону на них нельзя построить даже коттеджный поселок. И предполагается, что новая законодательная инициатива в первую очередь должна обрадовать участников строительного рынка.

Правда, опрошенные «Фонтанкой» девелоперы восприняли инициативу Минрегионразвития довольно прохладно. «Я не вижу, что этот законопроект что-то меняет, - оценил изменения глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов. - В Петербурге разрешения на строительство выдаются на основе их соответствия Генплану, поэтому с проблемами смены категорий земель сталкиваться приходится редко. Возможно, это актуально для каких-то районов, которые еще живут по догенплановским временам», - заключает он.

«У меня двойственное отношение к этому законопроекту, - высказала свое мнение директор проекта «Невская ратуша» Ирина Анисимова. - С одной стороны, застройщикам он, конечно, существенно упростит жизнь, но с другой - может на каком-то этапе вызвать очень сильный хаос. У нас очень много некадастрированной земли. Поэтому на этапе перехода будет серьезная путаница. В своё время, конечно, планировалось, что градостроительное законодательство будет увязано с земельным, но этого не произошло. И вначале, мне кажется, надо разобраться с земельным учетом, а потом уже упрощать схему».

«И градостроительную, и землеустроительную документацию подготовили далеко не все субъекты Федерации, - подтверждает директор регионального информационного центра «Свой дом» Марина Агеева. - Причём, если о градпланах местные власти еще более или менее помнили, то о том, что надо учитывать и землю, попросту забыли». С её точки зрения, сейчас куда важнее определиться с генеральными планами поселений и схемами территориального планирования земель, в которых и так будет прописано, где и что можно будет строить, - после этого вопрос о категориях отпадет сам собой.

Законопроект, как уверяют авторы, уже разослан для ознакомления во все субъекты Федерации. Внести в Госдуму его планируют, по одним данным, до окончания осенней сессии, по другим — не позже февраля, а вступить в силу он должен до 31.12.2012. Правда, как выяснилось, пока ещё ни депутаты петербургского ЗакСа, ни депутаты ЗакСобрания Ленобласти с готовящимися изменениями не знакомы — более того, парламентарии о них даже не слышали. Неосведомленными оказались и муниципальные депутаты обоих субъектов Федерации, и руководители заинтересованных госпредприятий, и некоторые главы профильных комитетов.

Юристы полагают, что, принимая подобный закон, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против» и просчитать последствия, к которым он может привести. «Вообще-то, система категории земель и должна определяться по схеме территориального планирования, - отмечает старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрий Халимовский. - Именно ради устойчивого планирования и был введен сложный порядок изменений категорий земли, чтобы органы госвласти знали, что происходит на территории, и могли контролировать процесс, а градостроительные планы должны были строиться с учётом назначения земель. Но в Градкодексе эти схемы так и не прижились, и у нас до сих пор тянется переходный период. Иными словами — все спецполномочия по корректировке категорий находятся в руках у чиновников, а отсюда — полная от них зависимость».

«Конечно, хорошо бы установить простой и понятный порядок перевода земель из категории в категорию, - добавляет Халимовский. - Но, с другой стороны, если полностью разрешить строить где угодно, то придется полностью поменять законодательство, в том числе и градостроительное. Кроме того, возникает много дополнительных вопросов: как быть с границами населенных пунктов, если в чистом поле можно будет воткнуть коттеджный поселок, где тогда будет проходить граница? Или другой пример: два соседа строят разные вещи - поселок и промышленное производство, и как им вместе уживаться? Если разрешить свободно выбирать виды использования, то конфликты не исключены», - считает он.

Кроме того, по мнению юриста, законопроект в его нынешнем виде противоречит самой идее устойчивого развития. «Несмотря ни на что, сельское хозяйство в стране все-таки ещё есть, но если сельхозземли не будут отнесены к ценным, то у нас и дальше пойдет процесс сокращения сельхозугодий, а значит, о возрождении сельского хозяйства придется забыть. Да и потом возникает много экологических мотивов: например, куда люди денут с них почву? - комментирует Халимовский и заключает: - Такой законопроект — не меньшая революция, чем Декрет о земле 1917 года, потому что именно с того времени началась категоризация земли, которую предлагают отменить сейчас. Это называется «возврат в архаику» - либо регулирование использования земель спустится вниз, и с этим вопросом будут биться муниципальные образования, либо всё будет отдано инвестору на откуп — он сам будет решать, как и что для него лучше». Впрочем, юрист тут же добавляет, что его мнение можно считать только предварительной оценкой — детально с документом он не знакомился.