На сайте АНО БТИ размещена статья директора организации С. Киселёва "Народ к налогу на ЕОН всегда готов", посвящённая введению единого налога на недвижимость в РФ. Израильская Система Самообороны Крав-Мага в Москве Ознакомиться с материалом полностью можно по ссылке.

Для специалистов по недвижимости конец 2011 года ознаменовался скандальным событием на федеральном уровне:

С одной стороны, Президент Д. Медведев 26 декабря на последнем в 2011 г. заседании Государственного совета вновь отметил, что "в целях увеличения доходов региональных и местных бюджетов предлагается начать с 2013 года поэтапный переход на взимание единого налога на недвижимость взамен земельного налога и налога на имущество. Для введения единого налога на недвижимость необходимо ускорить работу по формированию государственного кадастра недвижимости, законодательно урегулировать вопросы, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости и порядком проведения государственной кадастровой оценки, внести соответствующие изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации. Единый налог на недвижимость предлагается вводить поэтапно и начинать с тех субъектов Российской Федерации, где проведён кадастровый учёт и утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости".

А во-вторых, руководители Минфина РФ, МЭР РФ и подведомственных им структур признали, что о введении налога на Единый объект недвижимости (ЕОН) не может быть и речи в ближайшие 5 лет.

АНО БТИ еще в конце 20-го века доказательно утверждало, что о налоге на ЕОН не может быть и речи по причине отсутствия такового (ЕОН) в нормативных актах по регистрации прав, а также по причине позиции Минюста РФ, напрочь отрицающего и не допускающего мысли о единстве земельного участка и построек на нём, что противоречит смыслу статей 133, 134, 135 и 222 ГК РФ. Именно такая позиция Минюста РФ, с подачи заокеанских спонсоров, заложила непоправимую ошибку в Единый госреестр прав на недвижимость (ЕГРП). Прочие последователи Минюста, типа ФРС, а также Роснедвижимость, Росреестр и МЭР РФ, лишь продолжили начатое и ныне подошли к последней черте шаманских заклинаний о недопустимости формирования сложных вещей как по воле сторон сделок, так и по монопольной воле Государства, для целей государственного учёта.

Одна и та же совокупность вещей может рассматриваться с разных точек зрения: и как единый объект сделки (сложная вещь, ст. 134 ГК РФ), и как единица государственного учёта недвижимости (ЕОН), и как элемент хозяйственного учёта (основное средство, ОС), и как объект исследования (открытая совокупность элементов, например проект ОКС), и как предмет труда строителя (ОКС). Эти разные лица одного и того же объекта.

Не смотря на суперважность, дело введения и учета ЕОН откатилось ниже уровня 1927 года, когда было впервые введено понятие единства строения и участка при нём, просуществовавшее до введения государственной регистрации прав в 1998-2000 годах.

Когда Президент Медведев говорит о едином налоге на недвижимость он, юрист, скорее всего, подразумевает налог на единую неделимую вещь, единый налог, а не сумму нескольких самостоятельных налогов типа на авто, на землю, на постройки, на коммуникации и др.

Когда о едином налоге говорят министры, то они, будучи специалистами в своих областях деятельности, скорее всего подразумевают налог на объекты находящиеся в их ведении:

— министр экономики видит в недвижимости экономические показатели основных средств;
— министр строительства (были и такие в РФ) видит в недвижимости продукцию стройпроизводства;
— министр промышленности видит в недвижимости станки и оборудование, принадлежностями которых являются фундаменты прочно связанные с землей;
— министр лесов, полей и рек видит в недвижимости леса, поля и реки как средства и как ресурсы;
— министр по налогам (наверное будет и такой) видит в недвижимости объект налогообложения.

Между тем, недвижимость - это ни то, ни другое, ни третье, и даже не четвертое (леса, поля и реки), а нечто иное: недвижимая вещь - это объект гражданских прав, с особым правовым статусом.

Вот, к примеру, объекты незавершенного строительства, которые согласно вышеупомянутым законам №122-ФЗ и №221-ФЗ являются недвижимостью и объектами капитального строительства ("ОКС"), не являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций. Об этом сообщает Минфин РФ в письме № 03-05-05-01/95 от 06 декабря 2011:

— Минфин указывает, что база по налогу на имущество организаций формируется для целей налогообложения по установленным правилам ведения бухгалтерского учёта, утверждённым в учётной политике организации. Положение по бухгалтерскому учёту "Учёт основных средств" (ПБУ 6/01) устанавливает правила формирования в бухгалтерском учёте информации об основных средствах. Актив зачисляется в состав основных средств при одновременном выполнении условий, установленных пунктом 4 ПБУ 6/01.

О недопустимости отождествления ЕОН с ОКС, а также с основными средствами (ОС), или с объектами налогообложения (ОН), или с фондами (земельный, водный, лесной, жилищный, музейный и др.) специалисты БТИ РФ говорят ежедневно и повсеместно, но результат нулевой: звуки исчезают в пустоте, а попытки схватить хулиганов в законе за руку наталкиваются на вату.

По этой причине, начиная с 1992 года, во всех нормативных актах утверждается мысль о необходимости введения и ведения единого универсального кадастра-реестра всего и вся, что хоть немного напоминает нечто недвижимое.

Стремление учитывать в ГКН всё подряд, от навесов и сараев до АЭС и трансконтинентальных сооружений - вот неизбывный лозунг государства бюрократической диктатуры.

Между тем, навесы и сараи, даже согласно Градкодексу РФ, не являются ОКС, а единые трансконтинентальные сооружения, типа газопровода, включают в себя тысячи ОКС, которые учитываются в ГКН как самостоятельные объекты, как "ОКС", равноправные с единым ОКС-газопроводом.

Вы найдете в ГКН и здания без земли (например, многоквартирные дома без участков), и квартиры без дома (квартиры "обманутых дольщиков").

И вместе с тем, Гражданский кодекс РФ запрещает рассматривать постройку без земельного участка: постройка без участка самовольна и подлежит сносу (ст. 222 ГК РФ).

Проводящаяся силами Росреестра в течение последних трёх лет "оцифровка" служебных документов и технических паспортов БТИ, а вернее слепое фотографирование документов БТИ о всех постройках, включая ограды и сараи, преподносится в СМИ как эпохальное достижение, которое позволит провести "кадастровую" оценку строений и сооружений в 12 "пилотных" регионах РФ.

Между тем эти миллиардные бюджетные вливания в фотосъёмку устаревших копий лишены технологического смысла, а проводятся с целями, далёкими от интересов государства и общества.

Действительно, зачем вам снимать фотокопию, с вашей фотографии в детском садике, для вклейки в общегражданский паспорт гражданина РФ?

Что касается "кадастровой" оценки строений и сооружений для налогообложения, которую МЭР РФ преподносит гражданам и руководству государства как нечто объективное, научно доказанное и практически проверенное, то и кадастровая оценка земли без строений, и кадастровая оценка строений без земли (в т.ч. без грунтового основания) - это обычное шарлатанство.

Во первых, если объект уникален, един и цел (ЕОН), как един и цел как, к примеру, двухсторонний договор с правами и обязательствами сторон, то оценка прав сторон, в отрыве от обязательств, удвоит цену договора, равно как оценка обязательств в отрыве от прав, удвоит стоимость договора.

Или попробуйте оценить здание без местоположения, - и тогда базарная Москва уравняется по оценке строений с Воркутой, украшенной полярным сиянием. Или попробуйте оценить земельный участок без построек на нём и без подземных коммуникаций включая метро, - и уравняете олимпийский комплекс на проспекте Мира в Москве с поляной для футбола в рядом расположенной школе.

Во вторых, для начала надо определиться, что облагается налогом - ценность (по цене как сумме выгод) или стоимость (по сумме затрат). Болтовня о "рыночной" или "кадастровой" оценке затушевывает этот принципиальнейший вопрос, сводя его к определению случайных величин сумм сделок, далёких как от нормативной цены, так и от нормативной стоимости.

И в третьих, если величина оценки определяется без указания интервала ошибки, то это не оценка, а тык в никуда.

Для избавления от иллюзий по поводу "справедливой кадастровой" оценки достаточно первой из названных причин, вводящей двойное налогообложение, запрещённое законом.

Состояние так называемой "оценочной" деятельности в РФ, под методологическим руководством МЭР РФ, при бесконтрольном исполнении рыночными оценщиками, т.е. при отсутствии допустимых ошибок оценки в вероятностной (для цены) или статистической (для стоимости) интерпретации, можно с уверенностью назвать позорным для России.


Почему проглотивший триллионы рублей ЕГРП оказался пустышкой?

Создание ГКН было провозглашено в 2007 году как очередной прорыв в нанотехнологии. До этого пытались прорваться с помощью Земельного кадастра, но то ли земли не хватило, то ли еще чего, но Земельный кадастр, который создавали с 1992 г., пришлось похерить и перекрасить в более пестрый многоцветный ГКН.

А так как огрехи Земельного кадастра автоматически вылезли во все дыры ГКН, то ещё пару лет назад законодатель поставил на ГКН крест и решил слить его с единым реестром прав на недвижимость (ЕГРП). Слить в некий реестро-кадастр, или в кадастро-реестр.

Проблема всего одна: введение в ЕГРП целевой реестровой единицы, и введение в ГКН целевой кадастровой единицы.

Целевая единица возникнет только при постановке цели ведения реестра-кадастра. Если целей несколько - значит должно быть и соответствующее число целевых реестров-кадастров, которые могут образовывать Атлас кадастровых карт, или сводный регистр целевых реестров.

В противном случае получим бухгалтерский учёт с элементами налогового учёта, или налоговый учёт с элементами бухгалтерского учёта. Соответственно, впридачу и вдогонку, возникнет река разъяснительных писем по отражению в бухучёте элементов налогового учёта.

Между тем, то, что подлежит налогообложению как недвижимость, вообще отсутствует в бухучёте: бухучёт оперирует с основными средствами (активами) и источниками (пассивами).

По этой причине облагается налогом на недвижимость то, что не является недвижимостью (здание отдельно от земельного участка), а то, что является недвижимостью (постройка с участком, или участок с постройками как ЕОН) налогом на недвижимость не облагается.

Пока ни в ЕГРП, ни в ГКН вообще нет никаких единиц, но есть целая куча неких "объектов" и несметный ворох разношерстных бесцельных элементов учёта. Парадокс, но в ЕГРП регистрируют документы с помощью вороха бесполезных бумажек и справок, а кричат о регистрации "прав" и даже считают число зарегистрированных прав!

Какова причина такой парадоксальной ситуации?

Я не думаю, что специалисты и профессионалы специально занимаются заведомой ерундой типа счета прав. Дело не в уровне профессионализма, а в социально-политическом срезе, как главном по отношению к другим. Суть дела в том, что нормальный профессиональный учёт, в т.ч. учёт недвижимости, опасен для прихватизаторов общественного добра, а принятие заведомо тупиковых нормативных актов и законов является эффективным средством уничтожения государственного учета и общественного контроля.