На сайте АНО БТИ размещена статья "О форме технического плана для объектов ИЖС". Полностью материал доступен по ссылке

Группа кадастровых инженеров и специалистов БТИ РФ обратилась в Минэкономразвития РФ с письмом следующего содержания:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИИ

"О Требованиях по заполнению Технических планов и Кадастровых паспортов объектов ИЖС"

Форма Технического плана здания и требования к его подготовке, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2010 г. №403, существенно отличаются от формы Технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 10 февраля 2012 г. №52.

Существенные отличия показателей завершенного и незавершенного объекта недвижимости имеются и в графах Кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, утвержденного приказом Минюста РФ от 18.02.2008 г. №32.

Так, площадь и этажность здания подлежат включению в Техплан и Кадастровый паспорт здания, но не отражаются в Техплане и Кадастровом паспорте объекта незавершенного строительства (далее ОНС). Вместе с тем, площадь застройки и степень готовности указываются в Техплане и Кадастровом паспорте ОНС, но не отражаются в Техплане и Кадастровом паспорте здания.

Есть отличия и в порядке обследований завершенных и незавершенных объектов.

Так, пункт 12 "Требований", утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2010 г. №403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" устанавливает, что:

12. Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта здания. Копии указанных документов, заверенные подписью (с указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати кадастрового инженера, включаются в состав Приложения.

При отсутствии указанных документов сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем здания (далее - Декларация). В этом случае Декларация в соответствии с частью 8 статьи 41 Закона является неотъемлемой частью технического плана и включается в состав Приложения.

Если для подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии, заверенные подписью (с указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати кадастрового инженера, также включаются в состав Приложения.

В случае подготовки технического плана на основе проектной документации в состав Приложения включаются копии тех листов проектной документации, которые содержат включенные в состав технического плана сведения.

При подготовке технического плана также используются кадастровая выписка о земельном участке, в границах которого расположено соответствующее здание, или кадастровый план соответствующей территории.

Вместе с тем, соответствующий пункт 12 "Требований", утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 10 февраля 2012 г. №52 "Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке" устанавливает, что:

12. Сведения об объекте незавершенного строительства указываются в техническом плане на основании проектной документации или технического паспорта объекта незавершенного строительства. Копии указанных документов включаются в состав Приложения. При этом факт существования объекта незавершенного строительства подтверждается кадастровым инженером по результатам натурного обследования. Результаты натурного обследования объекта незавершенного строительства отражаются в разделе "Заключение кадастрового инженера".

В случае отсутствия указанных документов сведения, за исключением сведений о местоположении объекта незавершенного строительства на земельном участке, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта незавершенного строительства (далее - Декларация). В этом случае Декларация в соответствии с частью 8 статьи 41 Закона является неотъемлемой частью технического плана и включается в состав Приложения.

Если для подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения.

В случае подготовки технического плана на основе проектной документации в состав Приложения включаются копии тех листов проектной документации, которые содержат включенные в состав технического плана сведения.

При подготовке технического плана также используются кадастровая выписка о земельном участке, в границах которого расположен соответствующий объект незавершенного строительства, а при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о таком земельном участке - кадастровый план соответствующей территории.

Из сопоставления пунктов 12 названных "Требований" видны их следующие отличия:

— для подтверждения факта существования здания-сооружения (далее также ОКС, объект капитального строительства) натурное обследование не требуется, а для подтверждения факта существования объекта незавершенного строительства (далее ОНС) натурное обследование обязательно;

— местоположение здания можно отражать по сведениям из декларации, а для определения местоположения ОНС декларация не используется;

— копии документов на здание заверяются подписью и печатью кадастрового инженера, а копии документов на ОНС не требуют удостоверения кадастровым инженером.

Вместе с тем, согласно действующей редакции пунктов 7 и 8 Положения о техническом учете, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 года №921 "Об утверждении Положения о государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства" обязательное натурное обследование объектов ИЖС для целей технического учета не требуется.

Главная существенная разница в том, что здание считается завершенным объектом, а ОНС считается строящимся и не подлежащим эксплуатации до завершения строительства. Однако ни "Требования" по приказу №403, ни "Требования" по приказу №52, не содержат указаний о порядке отнесения объектов недвижимости к завершенным или незавершенным, что не позволяет обоснованный выбор формы Техплана по отношению к зданиям не имеющим документов о вводе в эксплуатацию, в т.ч. к одноквартирным жилым зданиям (далее ИЖС), для которых в соответствии с законом разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется до 1 января 2015 г. .

Нет указаний о порядке и основаниях отнесения объектов недвижимости к завершенным или незавершенным и в приказе Минюста РФ от 18.02.2008 г. №32 об утверждении формы Кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, что лишает организации технической инвентаризации нормативных оснований для заполнения определяющей главной строки "Вид объекта недвижимого имущества" Кадастрового паспорта для объектов ИЖС (пункт №1 Требований по заполнению Кадастрового паспорта).

Неверная квалификация здания, завершенный ОКС или незавершенный ОНС, влечет ошибочный выбор формы Техплана и ошибочное заполнение форм Техплана и Кадастрового паспорта, что в свою очередь влечет отказы в приемке документов для кадастрового учета и применение санкций, вплоть до отзыва Аттестата у кадастровых инженеров и отзыва аккредитации у организаций технической инвентаризации.

Различие порядка освидетельствования объектов, с выходом в натуру или без выхода в натуру, создает для аккредитованных БТИ РФ ситуацию заведомой виновности: по постановлению №921 выход в натуру квалифицируется как излишнее требование влекущее отзыв аккредитации, а составление Техплана на незавершенный объект без освидетельствования в натуре является нарушением приказа Минэкономразвития от 10 февраля 2012 г. №52, что также влечет отзыв аккредитации.

Так, по названным причинам, Управление Росреестра по Пермскому краю, своим приказом №279 от 31.08.2011 года "Об утверждении решения Комиссии по аккредитации организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства по Пермскому краю", лишило аккредитации муниципальное унитарное предприятие "Верещагинское БТИ", якобы за неверное заполнение Кадастровых паспортов на четыре объекта ИЖС, которые "Верещагинское БТИ" не имело ни прав, ни оснований квалифицировать как завершенные или незавершенные.

С учетом изложенных фактов просим Министерство экономического развития РФ:

1. Указать нормативный акт на основании которого кадастровые инженеры имеют право и обязаны квалифицировать объекты ИЖС как завершенные или незавершенные;

2. Указать нормативный акт, на основании которого аккредитованные организации могут требовать от заказчиков Технических паспортов, кадастровых паспортов и Технических планов обязательное проведение натурных обследований незавершенных объектов ИЖС в переходный период до 1 января 2013 года.

Подписи (имеются на первом экземпляре коллективного письма):

Примечание АНО БТИ

Дирекция АНО БТИ предлагает кадастровым инженерам и специалистам БТИ РФ, согласным с содержанием приведенного письма, написать в МЭР РФ свое письмо аналогичного содержания или поставить свою подпись под этим коллективным письмом путем выдачи доверенности своему представителю из СРО или ФСИ.