На сайте "Южноуральская панорама", опубликована статья И.Зайцевой "Кадастровый перекос". В ней рассказывается о последствиях кадастровой переоценки в Челябинской области. Полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

На днях региональный бизнес рассказал властям и общественникам о наболевшем. В рамках заседания правления южноуральского объединения работодателей «Союз промышленников и предпринимателей» (СПП) все чаяния выслушали и пообещали найти пути решения проблем.

Однако сам разговор подвел к мысли: если какие-то системные недочеты еще можно решить на уровне регионального законодательства и предусмотренных механизмов, то некоторые процессы вспять уже не повернешь...

Как известно, одним из важнейших принципов земельного законодательства является закрепленный в Земельном кодексе РФ принцип платности землепользования. В результате последней переоценки кадастровая стоимость большинства участков в Челябинской области увеличилась более чем в 5 раз. Это меньшая планка. Большая — в 30 раз. Величина, в свою очередь, является основой для уплаты земельного налога и определения годовой арендной платы за используемый участок. Зависимость прямая — чем выше кадастровая стоимость, тем выше плата за землю. Чем выше плата за землю — тем менее прибыльно предприятие. Чем менее прибыльно предприятие — тем беднее местная казна...

— Буквально в марте, когда нам показали материалы инвентаризации, мы подумали, что кадастровая стоимость наших трех земельных участков — не иначе как игра цифр. Сначала даже подозревали, что в документах ошибка, — приводит в пример собственный опыт гендиректор ООО «Уралмрамор» Юрий Абдурахимов.

Величина, признается он, была непомерная: «В 15,9 раза увеличилась стоимость кадастровой оценки. По Челябинску — в среднем в 4 раза. Стоимость аренды для нас возросла в 60,5 раза. Явно такую цифру никто не потянет».

Для ОАО «Фортум», как рассказал генеральный директор компании Александр Чуваев, стоимость аренды одного из участков возросла почти в 74 раза. В зале звучали и цифры, которые «переваливали» за 100...

В челябинской мэрии еще в начале 2012 года признавались: ситуация близка к тому, что предприятия перестанут платить земельный налог. Но провести переоценку кадастровой стоимости муниципалитеты не имели права. Зато в законодательстве для них был предусмотрен другой ход, позволяющий «не кошмарить бизнес».

— Кадастровая оценка земли производится раз в пять лет, — поясняет заместитель председателя Законодательного Собрания Челябинской области Семен Мительман. — В 2010 году прошла очередная переоценка (тендер на ее проведение выиграла пермская компания «Земля»).

После чего каждый муниципалитет должен был проанализировать внутри своей территории раскладку стоимости и отрегулировать «ценники» (налоговые и арендные ставки устанавливают муниципалитеты). Иными словами, муниципалитеты наделены правом делать разбег ставок и за счет этого понижать либо повышать стоимость аренды или земельный налог, которые зависят от кадастровой стоимости земли.

— В умных муниципалитетах так и сделали, — рассказывает первый вице-губернатор Челябинской области Сергей Комяков. — В частности, в Челябинске практически сохранили плановый объем земельного налога. Кадастровая стоимость возросла в пять раз — власти в эти же пять раз понизили ставки.

— Однако далеко не все руководители муниципальных образований воспользовались таким правом, поэтому и произошла диспропорция, — отмечает Семен Мительман.

— Стали интересоваться у пермяков, как такое могло произойти. Может быть мы несовершенны в техногенном плане, и из-за этого такие расценки? Отвечали: нет. Задача была одна — провести оценку земли. Отрегулировать цифры должны были уже на местах — где-то понизить, где-то поднять до необходимого уровня, — говорит Юрий Абдурахимов. — Но этого не сделали. По Верхнеуфалейскому никелевому комбинату была стоимость квадратного метра 100 рублей, а стала 1 рубль. У нас — была 1 рубль, стала 1 000 рублей... Думаю, в такой ситуации сегодня оказались не мы одни.

Хотя, по словам Семена Мительмана, предварительные результаты оценки земель передавались в правительство региона и приглашались руководители муниципалитетов, чтобы их согласовать. Но... никаких замечаний не последовало, и цифры были утверждены на федеральном уровне.

— Для властей было важно, по сути, только одно: насколько увеличилась кадастровая оценка в среднем по области. Словом, всего одна цифра в процентах, — говорит Семен Мительман.

Далее началось то, что в областном правительстве сейчас не иначе как «неадекватным» не называют. Главное, что не было учтено понятие «платежеспособность» налогоплательщика или арендатора.

— В свое время мы все прочитали Земельный кодекс и узнали, что земля на территории России стоит денег. Но мало кто себе представлял, что такое «цена земли», — подводит к проблеме Сергей Комяков. — Потом появились понятия «рыночная стоимость земли», «кадастровая стоимость»... При этом кадастровая — абсолютно формализованная величина: каждый фактор (месторасположение, железнодорожная доступность, удаленность от магазинов, инфраструктуры и т.д.) «стоит» какое-то количество денег.

Мало того, у нас в регионе эта величина еще и шаблонная.

— Пять лет назад наши предшественники (предыдущее правительство области. — Прим. ред.) должны были провести кадастровую оценку земли через федеральный центр, — рассказывает Сергей Комяков. — Этого не было сделано. В 2006 году мы инициировали это «из города».

Резон был убедителен настолько, что сомнений в необходимости формальных цифр уже ни у кого не возникало.

— Земельный налог — это единственный местный налог, который формирует доходную базу муниципалитетов, — отмечает Сергей Комяков. — Следующий такой налог — налог на имущество физлиц. Но народ у нас никогда его не платил и платить не будет. Такая практика...

Возможно, именно структура регионального бюджета (около 20 % — собственные поступления и порядка 70 % — субсидирование) и российский менталитет побудили тогдашние власти к действию. Но некоторые ментальные особенности, в свою очередь, здесь сработали не в лучшую сторону.

— Тогда мы буквально кричали в адрес региональных властей: вы вообще оставляете муниципалитеты без налоговой базы. В 2006 году и ЧТЗ, и Мечел могли просто отказаться платить налог, потому что не было официально оформленной кадастровой цены, — поясняет Сергей Комяков. — В итоге предыдущее правительство по трафарету 2002 года переутвердило кадастровую оценку. Формально появилась налоговая база. Но только 2002-й и 2010-й — это совершенно разные годы...

Получается, сейчас кадастровая стоимость не отражает реальной стоимости земельного участка.

— Раньше рыночная была выше, кадастровая — ниже. Случился кризис: никто ничего не покупает, не строит... земель никому не надо, — разводит руками Сергей Комяков. — И рыночная цена пошла вниз. А завтра может вновь подняться... Власти должны подходить к таким процессам «с головой», исходя из брутто платежей.

Но пока поправить ситуацию можно только через суд. Самый действенный способ по снижению чрезмерной кадастровой стоимости, отмечают юристы, специализирующиеся на земельных спорах, — обращение с исковым заявлением в Арбитражный суд об оспаривании результатов оценки и установлении кадастровой стоимости земельного участка. Но это последний рычаг.

— Каждый руководитель предприятия, который считает, что его налог необоснованно завышен или стоимость аренды земли непомерно высока, в первую очередь должен работать с муниципальными властями, — объясняет механизм Семен Мительман. — Если понимания найти не удалось, тогда следующим шагом будет обращение в суд. Если в суде будет доказана завышенная стоимость аренды или земельного налога, будет назначено две экспертизы — оценочная и судебная. Власти при соответствующих доказательствах обязаны будут снизить земельный налог или арендную плату.

— Следующая оценка — через пять лет. Надеюсь, все ошибки будут учтены. А сегодня для предприятий путь один — отстаивать адекватные расценки через суд... — резюмирует Сергей Комяков.