Попов В.И.

В.И.Попов, управление архитектуры и градостроительства, Калуга

В № 2 журнала «Управление развитием территории» была опубликована статья Ю.Е. Куксенко «Фермерство: «Быть или не быть – вот в чём вопрос!». Тема статья не является простой, а затронутые в ней вопросы – столь однозначными. В редакцию журнала поступило письмо, с содержанием которого мы предлагаем ознакомиться нашим читателям.

Статья Ю.Е. Куксенко «Фермерство: «Быть или не быть – вот в чем вопрос!» затронула очень больную тему для нашего региона. Калужская область в настоящее время, исключая Московскую область, – единственный регион, граничащий непосредственно со столицей России, поэтому вопрос использования земель сельскохозяйственного назначения является важным для нашей области, особенно для районов, которые граничат с Москвой и Московской областью.

Я понимаю, что в Красноярском крае другая ситуация, земли там много, как в Австралии, но в центре России ситуация иная. Мы незаметно превращаемся в дачный район города Москвы. Нельзя сказать, плохо это или хорошо, смотря с каких позиций рассматривать этот вопрос. Для 10 миллионов москвичей хорошо иметь второе жилье в зеленом уголке, каким является север Калужской области. А расстояние в 100 км от Москвы для ее жителей является счастливым приобретением. Даже 200 км считается удачным расположением коттеджа или дачи…

Построенные объекты "фермеров"

Я же хочу затронуть именно вопрос о фермерах. Практически все земли сельскохозяйственного назначения на севере Калужской области раскуплены, и собственниками являются в основном москвичи. Многие из них купили земли про запас, на всякий случай. Поэтому поля зарастают сорняками и лесом, никто их не пашет и не использует для сельскохозяйственного производства. Например, в одном нашем районе собственником огромных полей является всемирно известный кинорежиссер. Он, конечно, и не думает стать производителем сельхозпродукции. Просто это очень выгодное вложение финансовых средств.

По нашему законодательству стать фермером очень просто. И вот приезжают к нам фермеры, проживающие на Ленинском проспекте в Москве, и требуют разрешить строить на принадлежащих им земельных участках строения крестьянско-фермерского хозяйства. В итоге на практике на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «ведение крестьянского (фермерского) хозяйства» (далее – КФХ) вырастают целые коттеджные поселки с двухметровыми заборами из металлопрофиля. Благо, что «закон о дачной амнистии» позволяет им зарегистрировать строения в упрощенном порядке. Никакого производства сельхозпродукции, естественно, нет и не планируется.

В Калужской области сейчас официально 523 крестьянских (фермерских) хозяйства. Многие из них известны своей работой и своей продукцией. Например, КФХ «НИЛ», КФХ «Братья Фетисовы», КФХ «Пиф» и другие. Но земельных участков с видом разрешенного использования «ведение крестьянского (фермерского) хозяйства» на два порядка больше. Именно на этих участках строятся трехэтажные коттеджи московских фермеров.

Проблему разрешения строительства жилых домов на землях, предназначенных для КФХ, необходимо решать очень осторожно и продуманно.
Настоящим, а не «бумажным» фермерам надо каким-то образом разрешать строительство жилых домов особенно на тех территориях, где много неосвоенной земли.

Во-первых, необходимо внести изменения и дополнения в Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Гражданский кодекс РФ, которые позволили бы настоящим фермерам строить жилье. Проблема в том, как сформулировать эти дополнения и изменения, которые смогли бы «убить сразу двух зайцев»: помочь настоящим фермерам и поставить преграду «липовым» фермерам для строительства своего второго жилья или для его продажи.

Во-вторых, надо не забывать о простых правилах градостроительства. Недаром имеются требования и понятия градостроительного проектирования. Любое строительство, в том числе и домов для КФХ, должно вестись по всем градостроительным нормам. Для этого необходимо предусмотреть в документах по территориальному планированию все места, где планируется строительство жилья в КФХ.

Неплохо вспомнить такой вид населенного пункта, как хутор, который до сих пор распространен в Прибалтике и Беларуси. Каждый хутор должен иметь адрес и транспортный подъезд для обеспечения скорой медицинской помощи и вызова противопожарных служб. Не должно быть таких ситуаций, когда машина скорой помощи ездит по полям в поисках КФХ, где заболел человек. Применять практику, когда хутор по наименованию «привязан» к «ближайшему» населенному пункту, который расположен в нескольких километрах от КФХ, считаю порочной.

Давно назрела необходимость в формировании законодательства по административно-территориальному устройству Российской Федерации. Единственным действующим нормативным правовым актом является Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 17.08.1982 г. «О порядке решения вопросов административно-территориального устройства РСФСР». Государственная статистика до сих пор ведет учет таких образований, как сельские советы, которых на территории Калужской области давно не существует. Несоответствие законодательства по местному самоуправлению и по административно-территориальному устройству не позволяет решать многие вопросы в территориальном планировании.

Вернемся к фермерам. Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в отличие от Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» имеет «лозунговый» характер. Статья 12 Закона 74-ФЗ наполнена предложениями, которые вызывают сплошные вопросы на практике, поэтому корректировка закона просто необходима.

Построенные объекты "фермеров"

Теперь о статье 257 Гражданского кодекса Российской Федерации. В состав имущества КФХ необходимо обязательно включить жилой дом. Будет он построен или нет – это уже не важно. Надо, чтобы он был в составе имущества КФХ.

Проекты по внесению изменений в Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Гражданский кодекс РФ, которые находятся в Государственной Думе Российской Федерации, очень упрощенно подходят к этой проблеме. Они просто «разрешают» строить на землях, предоставленных для ведения КФХ. Это ведет к сплошной застройке всех сельскохозяйственных угодий. Поменять вид разрешенного использования земельного участка в настоящее время очень просто, так как законодательство по этому вопросу отсутствует, земли, входящие в состав сельскохозяйственных угодий, не подлежат градостроительному зонированию (п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Проекты законов по внесению изменений по этому вопросу Государственная Дума РФ просто отклоняет (например, проекты № 25230-6 и № 297858-5).

Да, в настоящее время земли сельскохозяйственного назначения не используются, зарастают лесом, сорняками и т.д. Очень просто их все раздать для строительства жилых домов, дач, но надо думать и о будущем, земля является невосстанавливаемым ресурсом. Под снесенными строениями сажать уже многие годы будет невозможно. Надеюсь, должны настать времена, когда сельскохозяйственное производство возродится, и потребуется земля сельскохозяйственных угодий.

Это все, что касается фермеров. Отдельный вопрос, который также является важным для нашего региона, – это дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения, но это тема для другой большой дискуссии.