Тахтарова Н.В. (Институт проблем регистрации, оценки и налогообложения недвижимости, Москва)

Предметом статьи являются три вопроса: кому и зачем нужен этот новый налог? Какой именно налог собираются вводить федеральные власти, и как должны готовиться собственники, муниципалитеты, регионы? Градостроительная документация и налог на недвижимость – какая между ними связь?
Вначале немного поговорим о развитии, налогообложении и мотивах инвестиций.
Налогообложение может помогать или мешать развитию территории. Это относится ко всей совокупности налогов и сборов, однако здесь мы рассматриваем налогообложение недвижимости – земельных участков и имущества.
Помогает такое налоговое отношение между налогоплательщиками и налоговой юрисдикцией, которое сглаживает (по крайней мере не порождает и не обостряет) противоречия и конфликты между субъектами, взаимодействие которых обеспечивает развитие, помогает тем, кто вкладывает средства и другие ресурсы (время, силы) в развитие в разных его формах, а также позволяет обеспечить финансовые ресурсы для развития городских услуг (инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры). Здесь реализуются три функции налога – (пере)распределительная, стимулирующая и фискальная.
Субъекты, взаимодействие которых обеспечивает развитие, объединяются в три группы: это (1) органы власти, (2) предприниматели и организации (юридические лица и ПБОЮЛы), (3) физические лица – собственники объектов недвижимости, застройщики индивидуального жилья и дач и покупатели таких объектов. Развитие территории для последней категории (физических) лиц означает, что они вкладывают собственные и заемные средства и другие доступные ресурсы (время, умения и усилия) в улучшение земельных участков или объектов капитального строительства, переводят свой капитал из одной формы в другую, овеществляя его в привязке к конкретному месту. При этом движение стоимости актива – удорожание или удешевление в перспективе срока жизни объекта – зависит от динамики привлекательности места для жизни и вложений, то есть от действий как других лиц, соседей, собственников и предпринимателей, так и властей.
Налогообложение – это одна сторона отношений по поводу развития территории между лицами и властями. Вторая сторона – это нормативное регулирование застройки, правила и нормы, процедуры разрешений и легализации действий. Вместе нормативы и налоги определяют стоимостную нагрузку, затраты застройщика, которые нельзя ни отложить, ни сократить. Если единовременные платежи высокие (правила меняются, трудно прогнозируются по срокам прохождения и т.п.), то скомпенсировать их экономией на регулярных будущих расходах сложно из-за снижения стоимости денег во времени. Поэтому для стимулирования активности лучше отложить взимание платы через регулярные платежи (налоги, сборы), сокращая по возможности цену «вхождения в процесс улучшений». Другими словами, налоговыми стимулами смягчить неопределенность прав и слабую предсказуемость предпроектных расходов вряд ли получится. Облегчать бремя подготовки к проекту, привлекая средства под будущие налоги, с точки зрения результата для инвесторов проектов застройки более плодотворно.
Настоящий субъект развития территории – это всегда люди, чьи средства омертвлены или работают в привязке к данной территории, а бизнес и власти играют важную роль, влияя на контекст – организационно-правовой и финансово-экономический. Даже средства федерального бюджета, привлекаемые на территорию для мегапроектов, играют вторичную роль, подчиненную по значению тем эффектам, которые рождает поведение большой массы рядовых собственников и покупателей. Вложения и решения властей выполняют функцию создания инфраструктуры, обеспечивающих условий и оставляют первенство решению «покупать ли, вкладывать ли в ремонты и реновации либо строить, то есть инвестировать – или нет».
Решения эти всегда конкретны, но могут определяться доминантой потребления или накопления. В первом случае покупателя как потребителя не слишком волнует будущая стоимость актива, основное ожидание – это комфортность проживания, возможность использования объекта для существования здесь и сейчас, часто на грани выживания и в настоящем времени, не заглядывая в будущее.
Во втором случае покупатель или собственник – это не только потребитель, он также инвестор и ждет приращения капитала, увеличения стоимости актива, сбережения денег через вложение в недвижимость. Первое жилье – это, как правило, в основном потребление. Однако по мере продвижения от первого приобретения, по мере понимания и осознания своего владения как формы обеспечения будущего уровня потребления всякий человек рассуждает о перспективах района и своего объекта владения. Горизонты рассмотрения перспективы более или менее длительны в зависимости от обстоятельств, главное то, что человек (домохозяйство, семья) не хочет потерять вложенные деньги, как бы богат или беден он ни был. Соответственно, его действия направлены на сохранение и по возможности укрепление ценности объекта в меру своего понимания, которое, разумеется, может сильно расходиться с экспертизой специалистов (пример таких действий – перепланировки, создающие угрозу обрушения из-за неграмотного размещения конструкций, но это – примеры неумышленного ущерба при намерениях созидания).
Однако потери происходят как результат физического износа, функционального/морального устаревания или упадка рынка недвижимости в данном месте-районе-городе-регионе-стране, связанного с различными экономическими и социально-политическими факторами и природными или техногенными катастрофами. Факторы глобального, национального и даже регионального масштаба являются предметом отдельного рассмотрения, а вот влияние на стоимость активов и динамику отдачи от вложений решений государственной власти субъектов Федерации и местного самоуправления следует обсудить, поскольку эти решения и их последствия непосредственно связаны между собой через изменения налоговой базы имущественных налогов.
Другими словами, качество жилой среды и экономико-правовой режим застройки как набор условий для улучшений недвижимости, производимых лицами, определяется в основном на региональном и местном уровне. Установление режима налогообложения и его влияние на формирование инвестиционных ожиданий и паттернов поведения потребителей-инвесторов трудно переоценить. Привлекательность места для жизни и высокие цены на жилье в данном районе рождают импульсы предпринимательства, и это нормально и хорошо. Однако повышение плотности застройки при нарушении нормативов транспортного обслуживания и обеспеченности социальной инфраструктурой снижают общие качества среды и совокупную стоимость всей недвижимости района. Пока дома или район новые – стоимость этих объектов остается выше, чем в старой застройке, но в горизонте двух-трех десятилетий эта разница в стоимости конкретных домов сокращается, все большее значение приобретает общее качество среды – района и микрорайона.
А кто думает о качестве массивов застройки, фрагментов территории? Да, градостроители и архитекторы, но они качество видят отнюдь не в стоимостном выражении, вовсе не в единицах налогового (доходного) потенциала. Мало кому придет в голову рассуждать, сколько бы стоила совокупность размещенных на территории объектов, если бы что-то было или не было построено (со сквером, например, вместо точечной застройки). А жаль: отсюда из отсутствия рассуждений такого рода, выполненных на профессиональном уровне в диалоге экономистов-оценщиков и авторов документов, которые лежат в основе градостроительных решений (разрешений), рождается реальность ухудшения городов как места для жизни, снижение качества условий проживания для огромных масс горожан, снижение совокупности стоимости их активов, воплощенных в недвижимости, вследствие неграмотной застройки. Отсутствие связи между экономикой использования территории и планированием ее развития – реальность, которая должна уйти, поменяться.
Итак, формируем группу ответов на первый вопрос: «Кому и зачем нужен новый налог на недвижимость?»
Ниже приводятся варианты ответов по ролевым позициям и мотивациям, ответственность за которые полностью лежит на авторе статьи и опирается на многолетний опыт работы в данной предметной области (а именно, начиная с 1995 года, участие в подготовке и проведении эксперимента по введению налога на недвижимость в Великом Новгороде и Твери, подготовка проекта главы 32 Налогового кодекса и формирование концепции перехода и целевой системы налогообложения земли и имущества).

1. Федеральный уровень. Мотивации Минфина России: хлопотный в администрировании и проблемно сложный в политическом отношении налог отдать на уровень местного самоуправления, потому что только там, внизу, можно отладить сочетание размеров ставки налога, вычетов и льгот так, чтобы оно отвечало локальному пониманию справедливого распределения налогового бремени при разных вариациях имущественного неравенства. Отсюда возможно более простая конструкция налога, минимум федерально предписанных льгот, лаконичная шкала предельных ставок, несколько лет на подготовку и переход, которые предусматривает Правительство Российской Федерации.
Позиция Минэкономразвития – учет и оценка налоговой базы кардинально реорганизуются, чтобы обязательства по налогам отражали рыночную стоимость земли и имущества, а не номинальные величины балансовой остаточной или инвентаризационной стоимости. Объединение прав и объектов в кадастре под эгидой Росреестра в конце концов приведет к сокращению трансакционных издержек, росту оборотов и прозрачности рынка. Сопряжение регулирования застройки и использования собственных доходов местных бюджетов задает мотивацию для органов местного самоуправление управлять приростом налоговой базы. Эта возможность оценивать регулирующие воздействия и экономические последствия решений через стоимость недвижимых активов, через налоговый потенциал территории может стать двигателем экономического развития изнутри, когда импульс рождается решением домохозяйства, массового собственника, решающего стать инвестором своего места проживания, а местные власти смотрят вперед, фискальная роль налога подчиняется функции стимулирования развития.

2. Органы государственной власти субъектов Федерации и органы местного самоуправления. Установление налога не означает автоматически его введение, а дает некоторое время подготовиться, отработать переход по возможности мягко. В отличие от земельного налога, переведенного на новую базу за два года, на этот переход планируется пять лет, причем подготовительные работы по кадастру и оценке завершены до установления налога. Чем глубже и серьезнее регион отнесется к проработке вопросов готовности к новому налогу с точки зрения полноты и достоверности учета и оценки налоговой базы, приоритетов политики, оценки воздействий на процессы застройки и улучшений, тем более осмысленный и предсказуемый результат будет получен как для экономики, так и для местных бюджетов.
Федеральный уровень устанавливает широкие пределы вариаций политики налогообложения на местах, ответственность за выбор возлагается на мэров и губернаторов, которые обладают ресурсом времени и бюджетом для проведения подготовительных расчетов и обсуждений. Для уровня субъекта Федерации подготовка к введению нового налога означает возможность лучшего учета доходного потенциала местных бюджетов: сократить теневую часть денежных потоков в связи с распределением участков и разрешений, упорядочить финансовую сторону застройки и улучшений с отражением всех операций через бюджет. Для местного самоуправления возможность посчитать недвижимость и варианты доходов от налоговой базы при разных сценариях развития практически создается впервые благодаря системному учету через кадастр, который следует развивать до достижения полного охвата объектов на базе информационного взаимодействия муниципалитетов с Росреестром и налоговыми органами.
Оценить решения градостроительного планирования и функционального зонирования в терминах стоимости активов и налоговой базы до проведения кадастровой оценки было невозможно. Соответственно, теперь, когда результаты оценки получены не только для земельных участков, но и для объектов капитального строительства, качество решений с точки зрения не только позиции лица и краткосрочных результатов, но и долгосрочных последствий должно возрасти. Благодаря подготовке к введению налога на недвижимость учет недвижимости, прояснение правового статуса каждого объекта, оценка приближения рыночной стоимости в основном осуществлены за счет и силами федерального уровня. Однако на этой основе еще очень много предстоит делать силами региональных и местных бюджетов, но и мотивация у них есть – сокращение выпадающих из-за неполноты учета доходов.
Так что налог, можно сказать, нужен для упорядочения имущественной базы управления развитием территории. Проблема для местных и региональных властей в том, что пока нет главы Налогового кодекса и сроков установления и введения налога, ни планировать работы, ни утверждать расходы на улучшение учета и качества результатов оценки объектов они не могут. До установления налога и соответствующих положений Бюджетного кодекса не будет ясности, к какому уровню бюджетной системы он отнесен (местный ли?).

3. Лица – предприниматели и организации, активные участники рынка недвижимости, субъекты операций, застройки и улучшений – с установлением и после введения налога обретают ясность в части режима землепользования и сумм оплаты. Установление ставок, вычетов и льгот по налогу на недвижимость дает предсказуемость условий для инвестиций на срок 5-7-10 лет. Неопределенность будущих изменений длится без малого 20 лет: с тех пор как в 1994 году министр финансов С.К. Дубинин отметил необходимость перехода в перспективе к налогу на недвижимость на основе рыночной стоимости, моделей и форматов налога обсуждено немало.
С введением налога появляется экономическая аргументация улучшений, понятная и подконтрольная местной власти. Приращение рыночной стоимости одновременно означает рост доходов бюджета от налогообложения этих объектов, поэтому улучшение инфраструктуры и общественных услуг становится измеримым не только в части расходов, но и в части будущих поступлений. Это возрождает принципиально иные способы финансирования развития инфраструктуры, чем плата за подключение и мегапроекты спортивных и политических мероприятий.
Налоговое бремя на ценные объекты возрастет, давление по вовлечению недоиспользуемых объектов в экономический оборот повысится, обороты будут расти, а цены при повышении налога не вырастут: спрос на объекты связан с потенциальным чистым операционным доходом, который рассчитывается как разница между валовым доходом и расходами, включая налоги. Так что в целом рост налоговой нагрузки на дорогие объекты, препятствуя спекулятивному удерживанию «инвестиционных объектов», будет стимулировать вбрасывания и рост предложения площадей, при неизменном спросе – и снижение цен. Доступность коммерческой недвижимости (офисного, торгового, жилого и других назначений) в результате может вырасти, а соответственно налог может улучшить условия для малого бизнеса.

4. Для физических лиц, которые не владеют дорогой недвижимостью свыше пороговой стоимости каждого объекта в 300 млн. рублей, ставка определяется в пределах от 0,5% до 1% кадастровой стоимости объекта. Органы местного самоуправления могут установить дифференцированные ставки в зависимости от категорий плательщиков, кадастровой стоимости или вида использования объектов или дополнительные вычеты – на каждый объект, на жилье для собственного проживания, на каждого налогоплательщика или на каждого члена семьи налогоплательщика и так далее. Вычеты могут увязываться со статусом собственника (пенсионер, многодетная семья и т.п.), с состоянием объекта (ветхое, аварийное, с высоким износом ниже предела ветхости и т.д.) и его месторасположением (угроза подтопления, загрязненные и пр.). Категория плательщиков или виды объектов, принимаемые во внимание режимом налогообложения, должны четко и однозначно определяться, учитываться, и в этом ограничение со стороны администрирования, которое диктует необходимость проработки местными властями деталей на основе знания подконтрольной территории в части как объектов, так и их собственников/пользователей.

5. Для владельцев дорогой недвижимости новый налог означает рост бремени денежных выплат. Это плохо, но может компенсироваться тем, что риски потери (отъема) имущества также снизятся, появится долгосрочная стабильность – возможность передать по наследству, чтобы никто не спросил, откуда взялось. «Плачу налог, значит, добросовестный гражданин». Умирение богатых и бедных возможно реализовать через налог как инструмент цивилизованного перераспределения, выравнивания. Смягчение неравенства происходит путем признания дорогого имущества соседа в качестве источника финансирования услуг – ремонта школы, освещения улиц, улучшения санитарного состояния территории. Постепенно мы научимся радоваться чужим дворцам на соседних участках.
Самая большая польза от нового налога в том, что его введение заставляет обратить внимание не только на то, чем владеют лица, но и одновременно на правовой статус, на то, кто чем владеет из расположенных на территории объектов земельно-имущественных прав. Неопределенность прав – самая большая беда для инвесторов: деньги боятся рисков, которые нельзя просчитать. Власть, чтобы собрать налоги, будет вынуждена давать лицам права, наделить правом тех, кто по факту и по давности владеет, но не оформил по разным причинам объект имущества. При этом затраты на оформление должны соотноситься со стоимостью имущества, иначе увеличивается масса брошенных объектов, сокращается налоговая база, а деньги инвестируются в недвижимость за рубежом. В предельном случае власти выгодно наделять, вменять собственность лицам, взращивая собственнические инстинкты, стимулировать улучшения и прирост стоимости, чтобы потом получать доход от налогообложения этого имущества.
Прозрачность объектов и определенность прав на них обеспечивают прозрачность деятельности, которая ведется с использованием недвижимости и соответствующих материально-финансовых потоков, что означает подконтрольность процессов и управляемость территории.
Управляемость как возможность управления реализуется при выполнении нескольких условий. Первое – заданы и согласованы всеми заинтересованными сторонами цели, определены инструменты и целевое состояние, сочетание ожидаемых результатов. Это делает возможным оценить качество изменений на основе результативности и эффективности. Мониторинг процессов (изменения) развития обеспечивает принятие регулирующих воздействий (управленческих решений) о направлениях развития с учетом прогнозов и сценарных проработок. Затем следует уточнение целевых результатов и согласование с участием всех заинтересованных сторон. Только во взаимной связи реализуются планирование развития и управление развитием.
Эта тривиальная цепочка в отношении налогообложения недвижимости наполняется конкретным содержанием. Что важнее – фискальная цель наполнения бюджета здесь и сейчас или стимулирующая развитие установка? В первом случае облагаем все улучшения как есть, причем по повышенным рыночным стоимостям (дефицит нового жилья в структуре фонда обусловливает относительную переоценку фактора новостроя в ценообразовании, завышенность рыночной стоимости по отношению к такому же сочетанию количественных и качественных характеристик во вторичном жилье). Среднесрочные последствия – переориентация платежеспособного спроса на другие инвестиционные инструменты, долгосрочные последствия – замедление скорости воспроизводства (сокращение доли вводов-выбытия) при повышении оборотов вторичного рынка.
Во втором случае подбираем такое сочетание ставки, вычетов и льгот, которое снизит бремя собственников новостроек, которые в составе цены оплатили плату за подключения (то есть развитие инженерной инфраструктуры) и другие расходы застройщика (взносы городу за социальную инфраструктуру, плату за согласования и пр.), то есть уже понесли сверхрасходы за пределами своего собственного потребления жилищных, коммунальных и социальных услуг. Договориться вначале, чего хотим достигать в кратко-, средне- и долгосрочной перспективах, сложно, но необходимо для стабильности политики налогообложения, которая собственно и обеспечит активизацию улучшений недвижимости. Согласовав приоритеты фискальной, распределительной и регулирующей функций, отслеживать динамику, делать прогнозы и корректировать воздействия – дело техники.
Налог на недвижимость, а точнее сам процесс перехода к новым принципам налогообложения, – это инструмент развития, поскольку он мотивирует (власти поощрять деятельность по улучшениям и застройке), дает возможность и обеспечивает реализацию управления развитием (финансирование развития инфраструктуры – заемное и долгосрочное), ставит задачи согласованного целеполагания, то есть задания целевого ориентира (состояния, куда мы хотим прийти). Однако, будучи ненадлежащим образом применен, инструмент развития превращается в фактор торможения.
Итак, главный вопрос – соотношение фискальной цели (собрать столько же, или как можно больше, или сколько получится), цели компенсации имущественного неравенства (функция налога – цивилизованное и мирное перераспределение) или цели регулирования, дизайна налогостимулирования процессов (например, ускоренного обновления и улучшений недвижимости, снижения износов физического и морального за счет вложений в ремонт и улучшения).
Обсуждение и принятие конкретного сочетания ставки, вычетов и льгот для налога на недвижимость является конкретным воплощением общественного договора. Доверие к власти воплощается в добросовестном поведении налогоплательщиков, доверие к местной власти – в готовности платить местные налоги, недоверие – в уклонении от налогов и покрывательстве.
Уплата налогов дает право оценить результат, требовать отчет о расходовании средств, собранных за счет имущественных налогов, является основой отношения к власти на следующем витке. Пока я плачу смешные деньги и не знаю, сколько платят другие, спрашивать отчет о расходовании этих средств не критично, контролировать возможно лишь на основе учета. Но если от меня потребуют реальных взносов на развитие услуг, тут уже ответственность власти выражается в справедливом распределении бремени налогов, извольте вначале показать, все ли охвачены одинаково, что и кто выпадает из базы среди объектов и налогоплательщиков.
Реализация фискальной функции состоится там и тогда, где кадастр и оценка уточняются и совершенствуются, прозрачность администрирования позволяет убедиться, что и соседний коттедж, и ресторан или частная гостиница внесены в налоговую базу и облагаются соответственно.
Стабильность и предсказуемость режима налогообложения, важная как для лиц, так и для бюджетов, строится на проработке сочетания функций и соотношения целей наполнения бюджета, стимулирования развития и компенсации неравенства.
Второй вопрос – что именно собирается установить федеральный уровень в качестве нового налога на недвижимость и когда? Законопроект вносится Правительством в Государственную Думу по плану до 1 июня 2013 года, рассматривается в весеннюю сессию и затем осеннюю сессию, будет принят до конца 2013 года. В текущей версии пре-дусматривается, что ставка налога должна быть не выше 0,1% кадастровой стоимости объекта для массовых объектов жилого назначения суммарной стоимостью до 300 млн. рублей, не выше 0,5% для нежилых помещений и жилья суммарной стоимостью свыше 300 млн. рублей, не выше 0,3% кадастровой стоимости земельных участков жилого и сельскохозяйственного назначений и не выше 1,5% кадастровой стоимости для прочих участков. Для зданий, строений, сооружений, помещений и незавершенных строительством объектов, стоимость каждого из которых превышает 300 млн. рублей, ставки определяются органами местного самоуправления в пределах от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости. При исчислении налоговой базы по каждому объекту применяется стандартный вычет в размере 20 квадратных метров общей площади на объект. Органы местного самоуправления могут дифференцировать ставки, расширять вычеты по типам объектов, вводить дополнительно социальные вычеты по категориям плательщиков. Таким образом, рамки политики налогообложения имущества устанавливаются достаточно широкие, чтобы позволить каждому муниципальному образованию подстроить налог как инструмент регулирования развития под свои специфичные сочетания структуры активов, социальной демографии, приоритетов и проблем развития.
Пример – умирение «дачников» и «деревенских» путем дифференциации налога по критерию «основное жилье для собственного проживания» и все остальное жилье. Достаточно определить социальный вычет для собственников по месту регистрации, и налоговое бремя «дачников» станет значительно выше, что означает их усиленное участие своими средствами в благоустройстве поселения и развитии его инфраструктуры. После разъяснения полезности «дачников» для жизни соседей отношение к богатым заборам станет меняться.
Вторая часть вопроса – что делать в связи с введением налога собственникам, покупателям и застройщикам, органам местного самоуправления и органам государственной власти субъектов Федерации?
Ответ простой – готовиться.
Для властей это означает анализ информации об учтенных объектах, объектах с неизвестным правовым статусом или правообладателями, оценка объемов потерь по разным причинам, связанным с учетом объектов и прав, проведение комплекса работ, направленных на сокращение этих потерь. Кадастр находится в компетенции Федерации, но его пополнение и выверка – дело тех, чьи бюджеты недополучают доходы.
Взаимодействие между государственными и муниципальными органами требует участия всех трех уровней, является условием подготовки к усилению роли имущественного налогообложения. Кадастровая оценка требует внимания, результаты должны внимательно рассматриваться и при необходимости уточняться. Эти процессы требуют усилий и ресурсов, взаимодействия федеральных органов налоговой службы и Росреестра, органов местного самоуправления при участии органов регионального уровня.
Социально-экономический анализ последствий применения нового налога для бюджета и по группам плательщиков при разных сочетаниях ставок и льгот должен проводиться в несколько итераций для согласования взаимоприемлемого сценария и подготовки разъяснений и обоснований. Градостроительное планирование также является не потребителем готовой модели, а направлением проработки решений с прогнозами формирования налоговой базы при разных вариантах налогообложения и развития территории.
Лицам тоже необходимо готовиться, в смысле – участвовать в обсуждении политики налогообложения на своей территории, задавать вопросы о планах, о проделанных учете, оценке, анализе, расчетах и обоснованиях предлагаемой политики, не позволить себя обойти при выработке решений.
Отметим, что налог сам по себе не плох и не хорош, инструментом развития или генератором проблем его делают уровень подготовленности решений, степень информированности и обсуждение с участием лиц, чьи интересы и позиция могут стать объектом манипуляций лоббистских группировок, готовность формулировать цели и ориентиры развития территории в понятных и обыденных терминах и образах. Самое противоречивое по интересам взаимодействие сторон приводит к конструктивным решениям, когда долгосрочное состояние «быть здоровым и богатым» соотносится с непопулярными решениями сегодняшнего дня через расчеты будущих доходов и результаты в виде прироста стоимости активов.
Теперь о важности коммуникации в доступной форме и по интересующим вопросам развития. Градостроительная документация, регламенты и правила – это предмет ведения профессионального сообщества. Трактовка, интерпретация норм, решение «что можно, что нельзя» принимаются на основе документации, и если документация сложная, то процесс непрозрачен и плохо поддается контролю общественности. Слушания редко удаются в смысле конструктивного улучшения того, что обсуждали. Происходит это вследствие плохой коммуникации, использования непонятных широким слоям форматов вместо понятных картинок с узнаваемыми особенностями будущего состояния знакомых мест, территорий. То, чем владеют градостроительные проектировщики, наиболее дефицитно в публичном пространстве. Для властей картинки нужны в соотнесении с потенциалом доходности территории (налоговой базой имущественных налогов и прочих). Это требует совместного усилия оценщиков и градостроителей. Именно это увязывание картинок и расчетов в пространстве и во временных горизонтах (кратко-, средне-, долгосрочные планы развития) является наиболее востребованным приложением на стыке экономики (свободных решений инвестирующих лиц) и градостроительного планирования и регулирования. Развитие этой культуры взаимодействия градостроительного планирования и фискального регулирования, нацеленное на привлечения частных свободных инвестиций, позволяет конвертировать потенциал в факт развития.
Подготовка к введению налога на недвижимость позволяет инициировать поиск сбалансированных решений политики развития как совокупности установок, норм и стимулов, повышающих активность первичных субъектов развития – лиц как собственников, покупателей, застройщиков и как предпринимателей. Поскольку сочетание целевых состояний, возможностей и намерений участников процесса формирования политики развития уникально и своеобычно для каждой территории, поселения, района, города, то и сбалансированных решений образуется множество.
Хорошо ли получилось ввести налог на недвижимость, станет понятно из того, насколько мирно, активно и плодотворно состоится переход, насколько плавно и спокойно будут вноситься последующие корректировки, какой результат в части динамики улучшений, вложений, вводов-выбытия и износов, наконец, капитализации активов и территории будет достигаться. Всем – удачных вложений в недвижимость!