Статья посвящена идеологии инфраструктуры пространственных данных (ИПД), смысл которой представляется автору в создании понятного публичного и честного инструмента реализации принципа управления развитием территории через экономику недвижимости. Названный принцип мы считаем главным принципом, внедрение которого в практику планирования и управления может дать действительные фактические результаты по улучшению предпринимательского климата, качества среды и качества жизни в российских городах и сёлах.
Таких результатов не может дать стопроцентное покрытие территории страны схемами территориального планирования, генеральными планами и правилами землепользования и застройки, если к этим документам предъявляются требования сегодняшнего Градостроительного кодекса, который не предъявляет никаких требований ни к картографической основе, ни к другим исходным данным. Сегодня не существует обязательности вариантного проектирования и технико-экономического обоснования решений, конечной целью которых является расходование бюджетных средств на создание благоприятной среды для жизни всего населения Российской Федерации. Вероятно, законодатель не убеждён в необходимости тщательного изучения территориальных, социальных, экономических и прочих проблем для принятия стратегического жизненно важного решения. Или убеждён, но не в полной мере, и, что представляется самым вероятным, просто не знает, что и как делать.
Как управлять развитием территорий в условиях рыночных отношений?
Как обеспечить целостность и гармоничность принимаемых градостроительных решений на уровнях государства, региона, муниципалитета, естественных монополий и сетевых организаций, среднего и малого бизнеса, рядовых собственников недвижимости?
Кто формирует экономику города? Раньше это были градообразующие предприятия. Одно – в малом городе. Несколько – в крупном. Остальные были причислены к объектам градообслуживающим. Все права и вся ответственность за жизнь города сосредотачивались на системе государственного управления градообразующим производством. Если предприятие должно было делать 1000 штук ценного вещества, на нём должны были работать, к примеру, 5000 человек, им предоставлялись соответствующие метры жилья, для их детей строились детские сады и т.д. Размещение этих объектов планировалось в генеральном плане и проектах детальной планировки, на основании которых соответствующие институты разрабатывали проектную документацию, а соответствующие заводы делали кирпичи и бетон. Даже необходимое количество и качество специалистов во все отрасли экономики было посчитано, и в соответствии с запланированной потребностью государство ковало кадры, которые «решали всё»!
Что изменилось сегодня? Государство вообще не планирует производств! Нет градообразующих предприятий! Там, где они волей случая сохранились, – беда… Кто должен нести ответственность за целостность и гармоничность современных городов и деревень? Кто эти градообразующие люди? Кто и как должен планировать развитие территорий и обеспечивать реализацию этих планов?
Запроектировать генеральный план развития города, в котором все нужные территории и объекты расположены удобно и рационально, могут сегодня многие градостроительные институты (их не столько, сколько нужно такой огромной стране, но всё-таки они есть). В генеральных планах предусмотрены жилые, общественно-деловые, рекреационные и производственные зоны. Определено местоположение социально значимых объектов: больниц, школ, театров, вокзалов, кладбищ. Как правило, к таким объектам относят объекты социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, строительство которых обеспечивается за счёт бюджетных средств.
Рис.1. Условия градостроительной деятельности в современной России
В условиях рыночной экономики производственные объекты должны строиться частными инвесторами и размещению в генеральных планах не подлежат. Не подлежат размещению и объекты сферы обслуживания: магазины, кафе, мастерские. Но именно эти предприятия организуют рабочие места и формируют налоговую базу. Создают рабочие места предприниматели, то есть те люди, у которых хватило возможностей или духу что-то создать! У кого-то хватило сил создать своё собственное рабочее место, у кого-то получилось вырастить бизнес на сто и больше рабочих мест. Отдельные личности, удачливые, способные или очень настойчивые, смогли принять на работу тысячи специалистов. Каждый руководствуется своим интересом и мотивирован своими критериями оценок ценностей. А иначе и быть не может!
Как же «полетит» этот сложнейший биотехнический организм – город в светлое будущее со всем своим не запланированным и не посчитанным населением?
На что опереться органам, уполномоченным управлять, регулировать и планировать? Опора системы социально-экономического развития страны – это собственность на землю и другую недвижимость. Владеющий априори должен заботиться о своём, развивать ему принадлежащее имущество.
Так живёт весь цивилизованный мир! Вся Европа, где рыночная экономика развивается сотни лет, где из поколения в поколение передаются знания и опыт, традиции и культура землевладения, где люди относят себя к слоям буржуазии с гордостью, и друг к другу относятся с почтением.
А мы?! Старые прежние люди в старой и прежней, лишь названной по-новому стране?! Что сделали и что хотим, что можем сделать, чтобы хоть малую толику соответствовать своим декларациям?! Все без исключения российские политические партии гарантируют избирателям улучшение их жизни, повышение доходов, качества образования и здравоохранения. Все обещают доступное комфортное жильё и модернизацию системы коммунального обслуживания. Как-то должно всё перечисленное обустроиться и превратиться в красивые города и сёла, соединённые чистыми и ровными дорогами…
Первое, что мы сделали, – расхватали (приватизировали) всё ничьё (государственное), что представляло для кого-то какой-то интерес.
Остальное, например, земли общественных пространств, до сих пор «не разграничили», а на распоряжение ими (общественными пространствами) уполномочили специальные органы. Распоряжаться, не владея, мы не умеем, чужого не жалко…
Второе, что мы уже десять лет делаем, – планируем развитие территорий, но не для использования, а для территориального планирования! Для чего? В массовом сознании – чтобы было! Чтобы исполнить законодательство, чтобы не пришла с угрозами прокуратура, а не для того чтобы изменить среду и жизнь в этой среде к лучшему.
Если бы мы научились планировать использование территории, как, например, в Финляндии, где институт имени знаменитого архитектора Алвара Аалто так и называется – «Институт планирования землепользования», может быть, наше движение к лучшему ускорились, да и само планирование улучшилось.
Многое нужно поправить в законодательстве, в механизмах планирования и управления, а главное – в головах! Нужно научиться заботиться о наших территориях как о своём имуществе. Планируем – территорию. Владеем – имуществом. Выход один – сближение целей градостроительного планирования и управления недвижимостью.
Как?! Идеология инфраструктуры пространственных данных, на авторский взгляд (он отличается от многих, в том числе профессиональных), должна строиться на принципе управления развитием территории через экономику недвижимости.
Это значит, что планирование на уровне генерального плана и тем более на уровне планировки территорий может быть реализуемым только в том случае, если оно (планирование) будет учитывать все установленные ранее права на земельные участки и объекты капитального строительства, в том числе на собственность государственную, муниципальную, корпоративную и частную. Нельзя планировать прохождение городской магистрали по частным землям, если нет экономического и правового обоснования изъятия необходимых земель. Нереализуемость одного решения в градостроительстве влечёт за собой непрерывную цепь других нереализуемостей и, более того, опасных и вредных последствий. Это как снежный ком! Невозможность построить запланированный детский сад на частной земле порождает низкую стоимость жилья, построенного по проекту планировки вблизи будущего детского сада. А запланированная многоэтажная стоянка в микрорайоне для обычных жителей обрекает этих жителей не иметь стоянок вообще, потому что многоэтажная стоянка таким жителям не по карману и построена не будет никогда. Нельзя красить в зелёный цвет на генплане ветхий частный жилой фонд в целях получения нормативной площади озеленения. Ветхое жильё останется навсегда ветхим, а парка тоже не будет.
Почему принимаются в генеральных планах обречённые на неудачу решения? Только ли потому, что их разрабатывают часто недостаточно квалифицированные проектировщики? Только ли потому, что их заказывают недостаточно квалифицированные управленцы? Или во всём виновен законодатель и множество бездарных неработающих законов?
Вывод первый
Чтобы планировать с учётом всего многообразия данных, нужно этими данными владеть. Источником всегда актуальных, всегда достоверных данных обо всём множестве недвижимого имущества может стать только инфраструктура пространственных данных, построенная по принципу распределённой ответственности за создание, актуализацию и предоставление данных между «производителями» этих данных.
Причём особенным атрибутом, наиважнейшей характеристикой недвижимого имущества (земельной вещи) является не только его пространственное координатное описание, которое уже само по себе отличает недвижимость от других вещей, которые можно перемещать и вообще вывозить за пределы государства, но и его установленное разрешённое использование (виды функционального использования и его предельные параметры) и ограничения градостроительного использования, связанные с нахождением объекта полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий (водоохранные и санитарно-защитные зоны, охранные зоны объектов культурного наследия или газопровода и т.д.), а также правовой статус объекта в инвестиционном цикле, в цепочке процессов градостроительного преобразования территории.
Таким образом, любой объект недвижимого имущества находится в неизбежной зависимости не только от природных характеристик (вид из окна на горный склон или реку, по которой проплывают белые пароходы), не только от установленных разрешений и ограничений его использования, но и от влияния на него соседствующих объектов, так называемой второй природы, созданной руками человека. И влияние это почти всегда можно определить в денежном эквиваленте. Например, при строительстве детского сада в жилом микрорайоне со значительным дефицитом мест в детских дошкольных учреждениях стоимость квадратного метра жилья значительно возрастает. Или другая ситуации – напротив жилого дома началось строительство тюрьмы. Стоимость квадратного метра в этом доме резко упадёт.
Кто меняет стоимость недвижимости своими действиями и получает, соответственно, финансовую выгоду? Муниципалитет, если он повысил стоимость недвижимости за счёт строительства социально значимых инфраструктурных объектов, находится в выигрыше, так как тем самым он (муниципалитет) повышает и налогооблагаемую базу, и степень доверия населения власти, что весьма для власти не маловажно, особенно накануне выборов. Частный инвестор также способен не только увеличить капитализацию его собственного земельного участка за счёт повышения эффективности его использования, но и оказать существенное влияние на рыночную, а значит и кадастровую стоимость близрасположенных объектов недвижимости. Простые примеры: строительство магазина или фитнес-центра в жилом густонаселённом районе выгодно инвестору и делает более востребованной жилую недвижимость. Но инвестор должен понять, какого уровня (бизнес-статуса) выгоднее построить объект обслуживания, бесполезно строить элитный фитнес-клуб в «пролетарском» квартале, клуб будет убыточным, а жители преисполнятся негативным отношением к его владельцу – могут устроить и погром.
Вывод второй
В составе информационных ресурсов инфраструктуры пространственных данных должны быть не только достоверные данные обо всех существующих объектах недвижимости, но и все юридически значимые данные, устанавливающие разрешённое использование и градостроительные ограничения этого использования. К таким данным относятся границы населённых пунктов (устанавливаются генеральными планами); красные линии и линии регулирования застройки (устанавливаются проектами планировки территорий); территориальные зоны (устанавливаются схемой градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки); зоны с особыми условиями использования территорий (устанавливаются уполномоченными органами соответствующих ведомств и министерств).
Вывод третий
Информационные ресурсы инфраструктуры пространственных данных должны быть полными и достаточными для обеспечения необходимой юридически значимой информацией контрольных и судебных органов в случае возникновения конфликта земельно-имущественных и градостроительных отношений. Также (это имеет преимущественное значение на современном этапе развития государства российского) информационные ресурсы должны обеспечить межведомственный обмен в целях информационного обеспечения исполнения государственных и муниципальных функций и предоставления услуг с использованием пространственных данных. Простыми словами, если сегодня (без ИПД) уполномоченный в сфере градостроительства орган при подготовке разрешения на строительство требует от заявителя копии правоустанавливающих документов на земельный участок и выписку из ГКН, то в нашем светлом будущем (при ИПД) такое требование станет для органа государственной власти или местного самоуправления недопустимым. Властные структуры должны будут обмениваться важными документами, уже выданными когда-то органами государственной власти или местного самоуправления, без участия заинтересованного лица, обратившегося в уполномоченный орган для получения государственной или муниципальной услуги.
Вывод четвёртый (главный)
ИПД в России – это не просто среда обмена данными для всех заинтересованных лиц, которая успешно развивается во многих европейских странах на фоне устойчивых сложившихся земельно-имущественных отношений, выращенного столетиями кадастра недвижимости и действующих как само собой разумеющихся, а потому исполняющихся градостроительных регламентов использования земельных участков и ограничений на их использование. ИПД для России – это в первую очередь среда создания юридически значимых данных, необходимых для исполнения функций и предоставления услуг в сферах градостроительства, инвестиционной деятельности и земельно-имущественных отношений. Остальные заинтересованные лица присоединятся, не заставив ждать себя долго. Бизнес всегда приходит сам туда, где для его развития созданы надёжные и понятные условия.
Вывод пятый (самый главный)
Основой для создания инфраструктуры пространственных данных в России должны стать пространственные данные, создаваемые и структурированные при разработке градостроительной документации. Необходимо как можно более срочно перейти от юридически значимых документов градостроительного проектирования к юридически значимым и описанным в соответствии со всеми техническими требованиями цифровых информационных систем обеспечения градостроительной деятельности и ИПД пространственным объектам градостроительного регулирования, которые должны в силу их правового значения войти в состав базовых пространственных данных.
ИПД должна стать общедоступной и бесплатной! Только такое решение может победить коррупцию в сфере строительства в нашей стране. В открытом доступе должны быть все периодично обновляемые, электронные картографические материалы, результаты космической деятельности, свёрстанные в единой системе координат, и базы пространственных данных, за ведение и актуализацию которых несут ответственность специально уполномоченные органы. На создание, мониторинг и обновление пространственных данных «градостроительного происхождения» должны быть уполномочены органы градостроительства и архитектуры. На создание и ведение данных по системам инженерного обеспечения нужно уполномочить сетевые службы, даже если эти службы являются частными предприятиями.
Итак, главное – это полнота данных, информационная открытость и юридическая значимость всех пространственных данных, использование которых необходимо для принятия государственного или муниципального решения по вопросам градостроительной и инвестиционной деятельности. Другого выхода просто нет, нет другого механизма, потому что нет в России других людей, и как бы их не назвали, какой бы новый орган не создали, какие бы контрольные и карающие функции ему не предоставили, это только усугубит страшную по своим размерам и циничности сегодняшнюю коррупционную ситуацию в России.
Рис.2. Условия градостроительной деятельности в России волнуют все население страны
Но даже создание открытой правовой системы управления развитием территории, информационную основу которой представляет в авторском понимании инфраструктура пространственных данных, невозможно без людей, одержимых идеей изменения родной страны к лучшему, сильных и целеустремлённых – ГРАДООБРАЗУЮЩИХ ЛЮДЕЙ!
Программа создания системы управления развитием территорий, основанная на инфраструктурном подходе, может стать достойной предвыборной платформой для образованных, сильных, амбициозных и социально ответственных личностей, готовых посвятить свою трудовую деятельность повышению качества жизни в городах и районах России.
Предвыборная ПРОГРАММА КОМПЛЕКСНОГО ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА может включать в себя комплексы мер по строительству жилья (в том числе арендного) и переселению граждан из ветхого и аварийного фонда; строительству и реконструкции детских садов и школ; развитию транспортной инфраструктуры и улично-дорожной сети; модернизации систем жилищно-коммунального обеспечения; созданию общественных пространств, рекреационных и спортивных комплексов; воссозданию объектов культурного наследия с их включением в общественную жизнь и городскую экономику; подготовке инвестиционных площадок для развития производственных объектов; созданию условий для развития среднего и малого бизнеса; улучшению качества природной среды и предотвращению чрезвычайных ситуаций; обеспечению гарантий прав собственности в соответствии с принятыми градостроительными регламентами использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также ограничениями их использования, накладываемыми зонами с особыми условиями использования территорий.
ГРАДООБРАЗУЮЩИЕ ЛЮДИ! Вы нужны РОССИИ! Возьмите на себя ответственность за улучшение качества среды и жизни граждан своей страны!
RSS
Реклама
