На сайте "КоммерсантЪ" опубликована статья М. Глушенковой "Удачное вычитание". Полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

То, что у бизнеса, как и у физлиц, есть право оспаривать кадастровую стоимость, которую утверждают местные власти, уже хорошо. Причем, если причиной завышенной кадастровой стоимости стали недостоверные данные или техническая ошибка, все можно исправить без лишних трат. Куда хуже, если ошибки вроде бы нет, а кадастровая оценка властей существенно отличается от рыночной цены.

А чаще всего именно так и бывает.

По данным Росреестра за восемь месяцев этого года, в судах из почти 7 тыс. исков о пересмотре кадастровой стоимости свыше 6,5 тыс. исков (92%) было подано в целях установления рыночной цены недвижимости. И только в 48 (1%) речь идет об исправлении технической или кадастровой ошибки.

Число желающих поспорить с оценкой властей ежегодно растет. Согласно статистике Росреестра, в январе—августе 2017 года количество заявлений, рассмотренных специальными комиссиями по пересмотру кадастровой стоимости, выросло по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 54%. Всего комиссии рассмотрели 26,7 тыс. заявлений в отношении 54,3 тыс. объектов за январь—август.

Но в то же время из статистики Росреестра следует, что объектов недвижимости, собственники которых бьются за справедливость кадастровой оценки, катастрофически мало — это 0,03% от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 сентября содержались в ЕГРН (161,3 млн объектов).

Возможно, это говорит о том, что в результате массовой кадастровой оценки все остальные объекты были оценены по справедливой стоимости, то есть максимально приближенной к рыночной цене. Однако, похоже, причина в другом: оспаривать оценку властей могут позволить себе немногие. Дело в том, что это имеет смысл делать, только когда разница составляет десятки миллионов рублей. То есть когда речь идет об элитной недвижимости.

Даже если дело не дойдет до суда, процедура оспаривания обойдется где-то в 40 тыс. руб.: собственнику потребуется заказать отчет оценщика на определенную дату. Это стоит 25–40 тыс. руб. Плюс до прошлого года к отчету независимого оценщика требовалось еще получить и экспертное заключение СРО, в котором этот оценщик состоит (еще порядка 10–15 тыс. руб.),— за все про все не меньше 40 тыс. при самом лучшем раскладе.

В отличие от бизнеса, у физлиц всегда был выбор — идти ли им сначала в комиссию при Росреестре или сразу подавать иск в суд. И раньше идти в комиссию имело смысл. «Там было реально оспорить кадастровую стоимость. Единственное, что требовали члены комиссий,— предоставить качественный отчет об оценке. В нашей практике мы снижали кадастровую стоимость и в полтора, и в два раза. Но это не было самоцелью. Цель была — доказать: назначенная стоимость некорректна, поскольку понятно, что оценка, которая проводилась для кадастра,—массовая, и учесть все нюансы было невозможно. Поэтому и возникали проблемы. И за 2015–2016 годы, по статистике нашей компании, порядка 70–80% случаев по обращениям мы оспорили в комиссии. В досудебном порядке. Но с конца 2016 года надежды на комиссии начали таять, как снег под мартовским солнцем»,— рассказывает владелец компании «Лаборатория финансов и оценки» Сергей Гершкович, занимающийся оценкой с 1997 года.

Сегодня, по его словам, получить положительное решение в комиссии практически нереально. В первую очередь речь идет о коммерческой недвижимости, поскольку бизнес оспаривает кадастровую оценку более активно: там и суммы выше, и налоговые ставки.

Правда, по данным Росреестра за восемь месяцев этого года, в пользу заявителей комиссии приняли решение в 54% случаев. Тем не менее, если судить по годовой статистике, негативный тренд налицо: в начале деятельности комиссий по оспариванию кадастровой стоимости число удовлетворенных ими заявлений доходило до 90%.

Если же дело доходит до суда, и бизнес, и граждан ожидает несколько неприятных сюрпризов. Во-первых, судебные издержки в суде существенно выше: минимальная сумма, как уже говорилось, составляет 70 тыс. руб. А во-вторых, в соответствии со сложившейся практикой все издержки (отчет, заключение СРО, оплата юриста) в делах по оспариванию кадастровой стоимости суды перекладывают на истца, независимо от исхода дела.
...
Но всем вышеописанным сложности не исчерпываются. В соответствии с федеральным законодательством муниципальные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года. Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. То есть, занимаясь оспариванием кадастровой стоимости в Москве, владелец недвижимости не может закладываться больше чем на два года.

Бизнес уже столкнулся с проблемой: люди прошли огонь, воду и медные трубы, доказав в суде, что кадастровая стоимость недвижимости завышена, а власти Москвы провели очередную переоценку и установили кадастровую стоимость объектов еще выше первоначальной.
Это произошло в 2016 году — сначала был принят федеральный закон, вводивший мораторий на переоценку кадастровой стоимости, а затем властям дали возможность провести очередную кадастровую оценку. «В итоге что сейчас происходит: кадастровая стоимость здания площадью 9 тыс. кв. м была оценена государственным оценщиком (назовем его так) на 1 января 2014 года в 1,2 млрд руб. Мы оспорили эту стоимость, снизили ее до 600 млн руб. В этом году кадастровая стоимость этого же здания, несмотря на то что мы ее оспорили, была опять переоценена и стала уже 1,7 млрд руб. То есть за период с 2014 по 2016 год стоимость здания, по мнению независимого оценщика, выросла почти на 50%»,— рассказывает Сергей Гершкович.

В комиссии владелец здания получает отказ. «Это знает все оценочное сообщество: если у вас снижение от кадастровой стоимости более чем на 30%, получить положительное решение комиссии при Росреестре на сегодняшний день невозможно»,— утверждают в один голос оценщики. Объяснение этому есть: по данным Счетной палаты, только за 2014–2015 годы в итоге пересмотров кадастровой стоимости налогооблагаемая база уменьшилась на 4 трлн руб.

Виновники предыдущих бед с кадастровой оценкой уже найдены — это независимые оценщики, которых в 2020 году должны будут полностью заменить оценщики создаваемых сейчас государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Власти утверждают, что они будут честно считать, осталось дождаться 2020 года (ГБУ могут заработать и раньше, если такое решение примут на своем уровне регионы).

Но у медали есть и другая сторона: если процесс оспаривания кадастровой стоимости превратится в профанацию, по мнению Ирины Вишневской, власти к 2020 году столкнутся с валом неплатежей. Вряд ли найдется много желающих тратить деньги на процедуру с совершенно непредсказуемым результатом. У физлиц есть куда более действенный инструмент, которым владельцы квартир в многоквартирных домах пока просто не пользуются. Это коллективные иски — так оспаривают кадастровую оценку владельцы земли и домов, например, в СНТ в Московской области.