На сайте "Адвокатской газеты" опубликована статья адвоката Раджабова А., адвоката АП Ставропольского края, Ставропольской краевой коллегии адвокатов "Неоднозначность правового положения и субъективное «усмотрение»". Полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

В делах об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости ключевое значение имеет заключение судебно-оценочной экспертизы, которое и определяет размер рыночной стоимости объекта, подлежащей принятию в качестве кадастровой.

В соответствии с п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС № 28), «Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности (здесь и далее выделено мной. – А.Р.), в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ)».

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены следующие обязанности оценочной организации:

— застраховать свою ответственность (абз. 4 ст. 15.1);
— иметь в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено (абз. 2 ст. 15.1).

При этом неясно, касаются приведенные в Постановлении Пленума ВС № 28 разъяснения только проверки «досудебного» отчета об оценке и лиц, составивших его, или они распространяются также на заключение судебной оценочной экспертизы и составивших его экспертов (что представляется более разумным).

Согласно сложившейся практике суды не принимают во внимание доводы о несоответствии судебно-экспертной оценочной организации указанным требованиям при решении вопроса о признании экспертного заключения недопустимым доказательством и назначении повторной экспертизы.

Так, в деле № 3а-441/2022, рассматриваемом Ставропольским краевым судом, оспаривалось заключение судебно-оценочной экспертизы по мотивам отсутствия страхования судебно-экспертной организации и двух оценщиков в ее штате, невыполнения экспертом полноценного осмотра (было осмотрено только 50% площади), отсутствия трудовых отношений между экспертной организацией и экспертом, а также иным основаниям.

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном определении от 23 марта 2023 г. № 66а-441/2023, оставляя данное решение без изменения, указал: «Процессуальный статус АНО <…> в рамках настоящего дела – судебное экспертное учреждение (организация), согласно приложенной к заключению эксперта выписке из ЕГРЮЛ основным и единственным видом его деятельности является судебно-экспертная деятельность (код ОКВЭД 71.20.2). Обязательность наличия страхования гражданской ответственности АНО <…> Законом № 73-ФЗ не предусмотрена. Ссылки апеллянта на необходимость наличия в штате АНО <…> не менее двух оценщиков, на факт дважды исключения эксперта ФИО29 из членов СРО и отказ административному истцу судом первой инстанции в приобщении в материалы дела выписок об этом, на допустимость заключения экспертизы как доказательства действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не влияют, поскольку в рамках настоящего дела АНО <…> выступает не как оценочная организация, а в качестве судебного экспертного учреждения».

Таким образом, апелляция посчитала, что страхование и наличие в штате двух оценщиков экспертным организациям не требуются – указанные требования законодателем предъявляются только к оценочным компаниям, выполняющим досудебные отчеты.

Однако с данной позицией, на мой взгляд, невозможно согласиться, так как такое толкование приводит к выводу, что к оценочным организациям, составляющим досудебный отчет об оценке, предъявляются более строгие требования (страхование оценщика и оценочной организации, наличие в штате не менее двух оценщиков) чем к организациям, выполняющим полностью аналогичное исследование, но по поручению суда. Учитывая значимость проводимого судебно-экспертного исследования, требования к судебно-экспертным организациям и их экспертам, как представляется, не могут быть ниже, чем к досудебным оценщикам, в связи с чем такая «лояльность» судов к судебно-экспертным организациями представляется неправомерной.

Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не содержит нормативного закрепления правового положения экспертных организаций, выполняющих исследования по определению рыночной стоимости объектов недвижимости. В связи с этим полагаю необходимым нормативно закрепить правовое положение оценочных организаций, выполняющих такие исследования по поручению судов, установив требования к экспертам и экспертным организациям в части необходимости соответствия требованиям, предъявляемым Законом об оценочной деятельности, так как получается, что в части определения (оценки) рыночной стоимости эксперты руководствуются Законом об оценочной деятельности, а при определении их правового положения – исключительно Законом о государственной судебно-экспертной деятельности, что, на мой взгляд, несистемно и неправомерно.

Также хочу затронуть проблему субъективного «усмотрения» судебных экспертов в данной категории дел.

В приведенном примере из судебной практики одним из оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством стала неполноценность осмотра объекта оценки. Объект недвижимости состоял из двух магазинов, относительно равных по площади. Один магазин эксперт осмотрел (не полностью), а второй не осмотрел вообще. При этом заключение эксперта не содержало сведений об ограничениях при производстве осмотра – т.е. информации о том, что эксперт не выполнил осмотр полностью по той или иной причине, как того требуют федеральные стандарты оценки.

В суде по этому поводу эксперт пояснил, что выполненного осмотра (50% от общей площади) для ответа на поставленный вопрос о размере рыночной стоимости объекта ему достаточно. Суды трех инстанций с данной позицией согласились. При этом суд апелляционной инстанции указал: «Доводы апеллянта о том, что при сборе информации об объекте оценки эксперт не провел полный и надлежащий его осмотр, не учел, что помещение общей площадью 604,6 кв. м используется под магазин ˂…˃ площадью 354 кв. м и под магазин ˂…˃ площадью 245,7 кв. м, который не был осмотрен экспертом, подлежат отклонению. Эксперт в письменных пояснениях в суд апелляционной инстанции сообщил, что визуальный осмотр им проведен 30 ноября 2022 года в присутствии представителя административного истца в объеме, достаточном для проведения исследования и ответа на поставленный вопрос в определении суда о назначении экспертиз».

Считаю, что приведенная позиция противоречит требованиям к производству экспертизы об определении рыночной стоимости (п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, абз. 2 ст. 16 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности), а также принципам объективности и проверяемости экспертизы.

Законодательство не позволяет экспертам основывать их выводы на субъективном «визуальном» осмотре, так как такие выводы суду и участникам спора невозможно проверить. Данная проблема может быть описана следующим образом: эксперт визуально осмотрел помещение и решил, что состояние отделки среднее, указал в заключении «среднее состояние отделки». Сторона просит представить фотографии или иные сведения, подтверждающие среднее состояние отделки. Эксперт отказывает (так как они отсутствуют) и указывает, что он так усмотрел. Суд также не требует от эксперта каких-либо подтверждений указанного вывода об отделке; при этом состояние отделки напрямую влияет на итоговую величину рыночной стоимости.

В заключение добавлю, что подобные злоупотребления, допущенные экспертами, адвокатам стоит обжаловать в вышестоящие судебные инстанции. Возможно, со временем Верховный Суд обратит на это внимание и скорректирует судебную практику, в результате чего эксперты будут вынуждены производить компетентную и квалифицированную экспертизу, а решение суда не будет зависеть исключительно от субъективного «усмотрения» экспертов.