На сайте "Адвокатской газеты" опубликована статья А. Арстановой "ВС разъяснил особенности признания самовольными постройками домов блокированной застройки". Полностью с материалом можно ознакомиться по ссылке.

По мнению одной из экспертов «АГ», в данном споре, учитывая необходимость проверки вида разрешенного использования участков и назначение объектов, Суд исправил достаточно распространенную и в то же время абсурдную ошибку, которая неоднократно освещалась высшей инстанцией. Другая отметила, что застройщикам следует учитывать особенности такого вида постройки, как дом блокированной застройки, и порядок ее легализации, в противном случае риск сноса такого вида домов либо приведения их в соответствие с градостроительными нормами значительно возрастает.

29 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС24-12116 по делу № А41-72208/2022, в котором разобрался, были ли основания для признания домов блокированной застройки самовольными постройками.

Администрация г.о. Истра Московской области обратилась в арбитражный суд к ИП Виктору Клюсу с требованиями о признании самовольными постройками трех домов блокированной застройки. Основанием для обращения в суд послужил факт выявления Главным управлением государственного строительного надзора Московской области объектов самовольного строительства на земельных участках, принадлежащих предпринимателю на праве собственности и относящихся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «ведение садоводства».

По утверждению администрации, виды разрешенного использования и регламенты территориальной зоны, на которой расположены спорные строения, не допускают возведение блокированных жилых домов. Строительство осуществляется в отсутствие предусмотренной ГрК РФ разрешительной документации, с нарушением норм и правил, установленных документами территориального планирования муниципального образования; участки находятся в зоне с особыми условиями использования территорий – в охранной зоне ЛЭП.

Виктор Клюс направил в суд встречное исковое заявление о признании права собственности на спорные объекты недвижимости по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 222 ГК РФ. Предприниматель сослался на то, что земельные участки с кадастровыми номерами, на которые указывает администрация, сняты с кадастрового учета, из них образованы земельные участки с иными кадастровыми номерами. Указанные земельные участки принадлежат ему на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Также Виктор Клюс отметил, что согласно п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу поправок, внесенных в данную норму Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ) выдача разрешений на строительство не требовалась в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества. Возведенные объекты соответствуют целевому назначению земельных участков, статус строений – разрешенному использованию земельных участков, строительство объектов выполнено с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, что подтверждается заключением внесудебной экспертизы, подчеркнул предприниматель.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключения судебных экспертиз, отказали в удовлетворении первоначального иска и удовлетворили встречный иск. При этом судебные инстанции исходили из того, что объекты возведены на земельных участках, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Строительство спорных объектов осуществлено на земельных участках, вид разрешенного использования которых допускает возможность размещения индивидуального жилого дома, в том числе возможность группировать и блокировать садовые и жилые дома. Кроме того, суды указывали на отсутствие необходимости выдачи разрешения на строительство индивидуального жилого, садового дома, домов блокированной застройки в силу п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Проверив соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права, руководствуясь теми же нормами права, а также разъяснениями, изложенными в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», правовой позицией, изложенной в пунктах 3, 7, 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольной постройкой, утвержденного Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г., суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения.

Вместе с тем кассационный суд признал неверным вывод нижестоящих инстанций об отсутствии у ответчика обязанности по получению разрешения на строительство, указав, что предусмотренные п. 2 ч. 2 ст. 49, п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 54 ГрК РФ изъятия касаются объектов ИЖС и упрощенный порядок осуществления строительства или реконструкции, предусмотренный для жилых или садовых домов, в отношении домов блокированной застройки не распространяется.

Он также отметил, что ответчик является индивидуальным предпринимателем, основными видами деятельности которого согласно ОКВЭД являются покупка и продажа собственного недвижимого имущества. В интернете, по утверждению администрации, размещены предложения о продаже жилых помещений в спорных объектах, что в совокупности с установленными судебной экспертизой технико-экономическими параметрами застройки свидетельствует об отсутствии признаков ИЖС у спорных объектов. Однако, учитывая выводы экспертов о том, что при строительстве указанных объектов не выявлены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, технических регламентов, предъявляемых к данному виду построек, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, что объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, а также исходя из принципа правовой определенности, суд округа согласился с судами первой и апелляционной инстанций о возможности их сохранения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация г.о. Истра подала кассационную жалобу в Верховный Суд. Изучив жалобу, ВС напомнил, что согласно п. 1 ст. 222 ГК самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений или указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Суд отметил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как подчеркнул ВС, при разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка. Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

В определении указано, что в соответствии с п. 1 ст. 263 ГК собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Отмечается, что в силу ст. 1, 36 ГрК, ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее положения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

ВС подчеркнул: судами на основании проведенных судебных экспертиз установлено, что спорные строения, возведенные ответчиком, являются домами блокированной застройки; земельные участки, на которых они расположены, согласно сведениям из ЕГРН, относятся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования – «для ведения садоводства». Согласно ч. 7 ст. 54 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН или указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Положения данной части не распространяются на земельные участки с видом разрешенного использования «садоводство», предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Верховный Суд указал, что согласно действующим на территории г.о. Истра Правилам землепользования и застройки, утвержденным постановлением администрации округа от 11 июня 2021 г. № 3910/6, земельные участки, на которых расположены спорные строения, находятся в территориальной зоне СХ-2, предназначенной для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и для ведения гражданами садоводства, виды разрешенного использования и градостроительные регламенты указанной зоны не допускают размещение блокированных жилых домов. Возведение блокированных жилых домов разрешается в зоне СХ 2.1, предназначенной для ведения садоводства в городской черте.

Как отмечается в определении, по мнению судов, п. 6.5 Свода Правил «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-07 Планировка и застройка территории садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)» СП 53.13330.2019, утвержденного и введенного в действие Приказом Минстроя России от 14 октября 2019 г. № 618/пр, и ранее действующими Правилами предусмотрена возможность группировать и блокировать садовые и жилые дома. Однако, как подчеркнул ВС, указанные Правила утратили силу с 17 февраля 2023 г. в связи с утверждением Приказом Минстроя России от 16 января 2023 г. № 20/пр изменений № 1, а действующими на настоящий момент сводами правил блокирование садовых и жилых домов на соседних участках не допускается.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что не требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома, садового дома, домов блокированной застройки. Между тем ВС разъяснил: согласно ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на котором начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта ИЖС, предоставлено право до 1 марта 2031 г. направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта. Такое уведомление в уполномоченный орган ответчиком не направлялось.

Судебная коллегия посчитала: суд округа правомерно указал, что предусмотренные п. 2 ч. 2 ст. 49, п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 54 ГрК изъятия касаются объектов ИЖС и упрощенный порядок осуществления строительства или реконструкции, предусмотренный для жилых или садовых домов, в отношении домов блокированной застройки не распространяется. Следовательно, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии у ответчика обязанности по получению разрешения на строительство ошибочны. Суд пояснил, что спорные объекты, возведенные в отсутствие разрешения на строительство на земельных участках, вид разрешенного использования которых не предусматривает блокированную жилую застройку, в силу п. 1 ст. 222 ГК относятся к объектам самовольной постройки.

Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что суды в нарушение процессуальных норм и разъяснений не установили, возможно ли приведение спорных объектов в соответствие с установленными в данной территориальной зоне градостроительными регламентами и видами разрешенного использования земельных участков, принимал ли ответчик (истец по встречному иску) меры, направленные на приведение построенных объектов в соответствие с указанными выше нормами и правилами, в частности обращался ли он с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка. В связи с этим ВС отменил принятые судебные акты трех инстанций, направив дело на новое рассмотрение.

Комментируя определение ВС, адвокат МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова отметила, что оно дополняет ранее данные разъяснения ВС в постановлениях Пленума относительно применения норм о самовольной постройке. Она подчеркнула: Суд указывает, что при возведении объекта капитального строительства главное значение имеет соблюдение вида разрешенного использования земельного участка вне зависимости от того, несут ли такие объекты угрозу жизни и здоровью третьих лиц и нарушают ли чьи-либо интересы.

По мнению Анастасии Ивановой, указанная проблема является актуальной, поскольку сложившаяся судебная практика позволяет собственнику предъявить встречные требования о признании права собственности по делам о сносе самовольной постройки. В таком случае значение имеет заключение судебной строительно-технической экспертизы. «Как правило, если эксперт приходит к выводу об отсутствии угрозы жизни и здоровью и нарушений прав и законных интересов, требование о признании права на объект самовольного строительства удовлетворяется. Именно поэтому, ввиду положительного заключения экспертизы, думается, суды нижестоящих инстанций оставили без внимания иные условия, необходимые для признания права собственности на самострой: в частности, несоблюдение вида разрешенного использования земельного участка является самостоятельным основанием для принятия решения о сносе объекта самовольного строительства», – полагает адвокат.

Анастасия Иванова обратила внимание: ВС неоднократно указывал, что возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями. В связи с чем суды в первую очередь должны были проверить вид разрешенного использования и целевое назначение возведенных объектов, чтобы исключить возможность сноса по указанному основанию. «Вместе с тем ВС акцентирует внимание на еще одном основании для сноса – отсутствии разрешения на строительство. Обстоятельства, касающиеся принятых мер по легализации самостроя, суды исследуют еще на стадии принятия иска о признании права собственности на самовольную постройку к производству. Как правило, одним из основных доказательств принятых мер станут обращение в уполномоченный орган в установленном законом порядке за разрешением на строительство или актом ввода объекта в эксплуатацию либо сведения о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения или акта. Иными словами, суд первой инстанции не примет такое заявление к рассмотрению без обоснования данных обстоятельств. Это касается и встречного иска в частности. Поэтому в данном споре, учитывая необходимость проверки вида разрешенного использования участков, назначение объектов, ВС исправил достаточно распространенную и в то же время абсурдную ошибку, которая неоднократно освещалась высшей инстанцией», – резюмировала эксперт.

Адвокат АП Краснодарского края Алина Шакалова считает, что определение ВС затрагивает актуальные проблемы для застройщиков. Она подчеркнула, что спорные вопросы по возведению объектов капитального строительства в отсутствие разрешения на строительство, нецелевому использованию земельных участков могут быть урегулированы только в судебном порядке: «На сегодняшний день правоприменительная практика в отношении самовольных построек опирается на Постановление Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44».

Эксперт подчеркнула, что законодатель разграничил понятия «объект индивидуального жилищного строительства» (п. 39 ст. 40 ГрК) и «дом блокированной застройки» (п. 40 ст. 1 ГрК РФ). Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК. Алина Шакалова указала, что здание – жилой дом блокированной застройки не относится к объектам недвижимости, при осуществлении строительства, реконструкции которых не требуется получать разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (решение Синарского районного суда г. Каменск-Уральского Свердловской области от 11 сентября 2017 г. по делу № 2а-1319/2017).

Адвокат поделилась, что согласно Правилам землепользования и застройки г. Краснодара для возведения рассматриваемого объекта недвижимого имущества предусмотрена территориальная зона «Зоны застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж.3)», в основные виды разрешенного использования которой входит «Блокированная жилая застройка». С учетом приведенных норм права и судебной практики застройщикам следует учитывать особенности данного вида постройки и порядок ее легализации. В противном случае риск сноса такого вида домов либо приведения их в соответствие с градостроительными нормами значительно возрастает, считает Алина Шакалова.