Береговских А.Н.
ООО «Мастерская территориального планирования «Град», Омск

Суть градостроительной деятельности, если пропустить высокие слова о создании благоприятной среды для жизни и деятельности людей, сводится в итоге к созданию и использованию объектов недвижимости, которые, собственно, и являются частью этой среды.

На данном логическом основании нелепо выглядит сама постановка темы: место и роль градостроительного кадастра в кадастре недвижимости.
Тема возникла после изучения законопроекта «О формировании, инвентаризации и государственном кадастровом учете объектов недвижимого имущества». Удивляет прежде всего то, что этот документ разрабатывается одновременно с проектом нового Градостроительного кодекса, который также регламентирует вопросы формирования объектов недвижимости. И его разработчики также руководствовались Конституцией и гражданским законодательством (правда, разработчики градостроительного кодекса обращались к и земельному законодательству, а авторы закона о недвижимости руководствоваться законодательством о градостроительстве не сочли возможным).

Удивительно то, что два законопроекта живут собственной, независимой друг от друга жизнью. Как будто их разработчики никогда не встречались, не обсуждали общую тему. Правительство, видимо, не случайно, а специально поставило в план единовременную разработку документов наряду с другими проектами, регулирующими жилищную сферу, вопросы ЖКХ и т. д. как звенья одной цепи

Но из проекта следует, что недвижимость возникает из ниоткуда, как грибы, волей судьбы и случая. И чтобы защитить права собственника, случайно нашедшего этот «гриб», появляется уполномоченный законом всесильный инвентаризатор и решает все вопросы, связанные с формированием объекта недвижимости в качестве объекта гражданско-правовых отношений.

Считаю, что на данном этапе не следует даже пытаться вносить поправки в предлагаемый для обсуждения законопроект. Главное это концепция, которая все-таки должна соответствовать неким государственным принципам, основным из которых является последовательность и взаимосвязанность деятельности органов государственной власти (когда прекратится уже набившая оскомину «ведомственная разобщенность»?).
Процесс проектирования, подготовки объекта недвижимости к формированию подробно описан в Градостроительном кодексе. Задача рассматриваемого закона установить правила его формирования в соответствии с правовыми актами территориального планирования, нормативно-правовыми актами и градостроительной документацией.

Финальный документ, разрабатываемый в сфере градостроительной деятельности, градостроительный план земельного участка подробнейшим образом прописан в проекте Градостроительного кодекса, который, кстати, уже практически подготовлен ко второму чтению в Государственной Думе, а это значит, что концепция его одобрена и он дорабатывается по отдельным недостаточно сформулированным вопросам. И к этим вопросам следует отнести неопределенность в сфере защиты прав на установленное органом государственной власти или местным самоуправлением разрешенное использование объектов недвижимости, в том числе ограничения и сервитуты (авторы кодекса упорно отвергают Градостроительный кадастр как правовую информационную систему, обеспечивающую гарантии, данные властью). Закон о недвижимости просто не рассматривает эту тему. Основанием для формирования или инвентаризации являются документы, поданные заявителем, а инвентаризатор «помимо сведений государственного кадастра объектов недвижимого имущества может также использовать материалы геодезических работ и топографических съемок, выполненных на территории населенного пункта, сведения генерального плана и другой градостроительной документации, правила землепользования и застройки города, поселка, необходимые для проведения инвентаризации земель, документы и материалы по отводу земельных участков, материалы по выносу в натуру, установлению (восстановлению) и определению границ земельных участков и границ населенного пункта и иные документы и сведения, полученные им». Как следствие может и не использовать.

Зачем в стране тогда такая битва за правовое регулирование использования территорий и недвижимости, за защиту прав граждан? И более чем настораживает спасительная фраза: «все противоречия решаются в суде». Это беда и проекта Градостроительного кодекса. И только одна фраза в связи с этими «отсылками» приходит на ум: «а судьи кто?». Откуда вдруг возьмется такое количество судей, разбирающихся в хитросплетениях «формируемого законодательства»? Кто судьям будет предоставлять заключения о том или ином правовом режиме, о нарушении красной линии, о превышении нормативного размера участка, о многих-многих решениях на основе профессиональных знаний, устанавливаемых ежедневно правовыми актами. Ответ один: это служба Государственного градостроительного кадастра. И сам собой напрашивается вывод, что нужен еще один федеральный закон, который бы обеспечил связь градостроительного кодекса и закона о недвижимости, это ФЗ «О государственном градостроительном кадастре».

Кроме главного, назову и некоторые принципиально недопустимые положения законопроекта.

1. Нельзя отождествлять понятия «формирование» и «инвентаризация». Формирование включает объединение в систему физических, правовых и стоимостных показателей, их проинвентаризировать невозможно.

2. Зачем в кадастре недвижимости регистрировать территориальные зоны, природа которых не определена в законопроекте, почему не сослаться на Градостроительный кодекс, который эту сферу прописал наиподробнейшим образом. Достаточно осуществлять регистрацию ограничений и обременений, накладываемых в соответствии с градостроительным законодательством посредством получения сведений из органа, уполномоченного на ведение градостроительного кадастра и несущего ответственность за правильность этих сведений.

3. Необходимо подробно прописать особенности формирования объектов недвижимости на землях различных категорий (например, в поселениях определяющими являются градостроительные планы, разработанные на основе правил землепользования и застройки, красных линий и пр.; на межселенных территориях в зависимости от категории земель, на землях лесного фонда материалы лесоустройства, на землях сельскохозяйственного назначения соответствующие материалы землеустройства и т. д.).

Уважаемые законотворцы, объединитесь, и у Вас все получится!