Предлагаемая статья (2) содержит три части:
правовое градорегулирование в России: противоборство взаимоисключающих друг друга систем;
законодательство о градорегулировании за рубежом;
развитие законодательства о градорегулировании в России.
Законодательство о градорегулировании за рубежом
Дискретность и взаимодополняемость положений формального права влекут за собой возможность искаженного понимания сути правовых положений. Применительно к зарубежному праву иногда возникает такое искаженное понимание, которое затем транслируется на определение задач формирования отечественного законодательства на этапе перехода России к новым для нее рыночным механизмам градорегулирования.
Содержание зарубежного законодательства о градорегулировании может быть раскрыто путем постановки наиболее важных вопросов и ответов на них с привлечением иллюстративных примеров из практики развитых зарубежных стран США, Англии, Германии, Франции, Швеции.
Назначение законодательства о градорегулировании
Назначение законодательства о градорегулировании в его финальной установке состоит в том, чтобы определить права для владельцев недвижимости (или лиц, планирующих ее приобрести) в части видов разрешенного использования и параметров изменения объектов недвижимости, а также обеспечить контроль за соблюдением этих прав.
Из трех видов прав применительно к объектам недвижимости (владеть, пользоваться, распоряжаться) законодательство в области градорегулирования «ведает» правами пользования, т. е. правами, связанными с извлечением пользы. Виды разрешенного использования недвижимости (магазин, офис, жилье и т. д.) и ее параметры (этажность, общая площадь и т. д.) определяют размер пользы (полезности, прибыли), которую конкретный объект недвижимости может принести владельцу. Устанавливая такого рода права, законодательство в области градорегулирования во многом предопределяет стоимость недвижимости не только на текущий момент, но и на предстоящий период. Два других вида прав на недвижимость (владеть и распоряжаться) определяются нормами законодательства, которое устанавливает порядок вступления в права на недвижимость, изменения и прекращения этих прав: гражданским законодательством, законами о земле, об отчуждении недвижимости и т. д. В силу того, что градоустроительное право «ведает» своей сферой прав, оно должно рассматриваться как относительно самостоятельная отрасль в общих рамках законодательства, регулирующего отношения по поводу недвижимости.
Публичные субъекты, уполномоченные ограничивать права использования и изменения объектов недвижимости
Кто, почему и кому передал права устанавливать ограничения на использование и изменение объектов недвижимости? Чтобы ответить на эти вопросы, следует обратиться к истории.
Градоустроительное право начинает оформляться в самостоятельную отрасль права в начале ХХ в. как административно-регулятивная деятельность органов местного самоуправления. До Первой мировой войны принимаются разрозненные законодательные акты, количество которых в 1920 1930-х годах значительно увеличивается. После Второй мировой войны процесс становится более или менее системным и оформляется в самостоятельное законодательство в области градорегулирования(3). Законодательство в области градостроительной деятельности начинает формироваться относительно поздно и при этом почти одновременно во многих странах. Это не может быть простой случайностью. Вплоть до начала ХХ в. владельцы недвижимости использовали ее почти исключительно по своему усмотрению и не проявляли желания делиться этим правом с кем бы то ни было. Но настал момент, когда такое желание возникло, и этот момент совпал с периодом активной индустриализации и сопровождающей ее урбанизации, когда неконтролируемая строительная деятельность одних частных субъектов стала приносить ощутимый ущерб недвижимой собственности других. В этот период происходит практически добровольная передача части прав пользования и изменения (строительства) объектов недвижимости от частных собственников местным органам власти. Между ними заключается своего рода общественный договор, оформляемый соответствующими правовыми актами, совокупность которых последовательно формирует новую отрасль права законодательство в области градостроительной деятельности (4).
То, что эти права передаются местным, а не государственным органам власти, также не случайно. Дело в том, что природа этих прав (сочетание разрешенных видов использования недвижимости и параметры застройки) предполагает высокую степень конкретности, которая может быть определена только на местном уровне. Важно и то, что передача этих прав происходит особым образом: местной власти передаются не права однозначно устанавливать, каким быть тому или иному объекту, а только права ограничивать произвольное использование, чреватое ущербом для соседних владельцев недвижимости. Свобода в использовании и изменении недвижимости для частных лиц не упраздняется, а заключается в определенные правовые рамки, которые остаются более или менее широкими.
Документы территориального планирования и градостроительного (правового) зонирования
В каком юридическом документе устанавливаются права на использование и изменение недвижимости? Очевидно, что данный вид прав может устанавливаться только в документах градорегулирования. По технологическим характеристикам и особенностям визуального отображения информации эти документы иногда кажутся идентичными тем, которые разрабатывались в России до восстановления рыночных отношений. Однако за такой схожестью кроются фундаментальные различия в части правового статуса и содержания документов.
В развитых странах на местном уровне действует, как правило, двухуровневая система документов градостроительного проектирования. Эта система строится на основе принципа согласования общего регионального контекста окружения и более детальных местных решений. Предусматриваются документы территориального планирования (первый уровень) и документы, определяющие права использования и изменения объектов недвижимости (второй уровень)(5). По существу, документы первого уровня содержат подготовительные и предваряющие решения, учитываемые при разработке и принятии документов второго уровня. Для простоты дальнейшего изложения будем называть документы первого уровня документами территориального планирования, а документы второго уровня документами градостроительного (правового) зонирования.
Документы территориального планирования фиксируют принципиальные (стратегические) решения по развитию нескольких общин (коммун), всего города в контексте ближайшего окружения или в границах более крупных административных единиц, например графств. Эти документы содержат решения в части перспективного развития общественных (муниципальных) систем социального и инженерно-технического обеспечения, характера распределения территорий различного назначения.
Документы градостроительного (правового) зонирования представляют собой более детальные проработки с целью выделения различных типов территориальных зон с разным набором ограничений и видов разрешенного использования недвижимости, а также с различными предельными размерами земельных участков и плотностью застройки.
Помимо разных задач, планы двух уровней имеют существенные различия в правовом статусе и юридической силе. Понятие юридического статуса четко определяется двумя положениями: а) кому адресованы те или иные решения и кто обязан их выполнять, б) какого рода решения (в отношении чего/кого) надлежит выполнять.
Документы территориального планирования адресованы, главным образом, местным административным органам, которые должны следить за выполнением стратегических планировочных решений. Принятие документов территориального планирования не связано с наступлением прямых правовых последствий для частных правообладателей недвижимости.
Документы градостроительного (правового) зонирования адресованы не только местной администрации, но и собственникам и арендаторам недвижимости все они обязаны выполнять решения этих документов. Документы градостроительного (правового) зонирования вместе с регламентациями утверждаются представительными органами местного самоуправления и имеют статус местных законов(6). Эти документы устанавливают прямые правовые последствия для частных правообладателей недвижимости.
Законодательство предусматривает согласованность содержания обоих видов документов. Однако степень согласованности (в части обязательной трансляции решений подготовительных документов территориального планирования в документы градостроительного зонирования) в различных странах варьируется в достаточно широких пределах(7).
Технология зонального установления прав использования и изменения объектов недвижимости
Как устанавливаются права на использование и изменение недвижимости? При установлении этого вида прав решается двуединая и неизбежно противоречивая в своей основе задача: одновременно предоставить свободу и ограничить ее(8).
Универсальный способ решения этой задачи состоит в предоставлении так называемого «пакета прав», когда свобода владельцев использовать и изменять недвижимость реализуется в рамках установленных ограничений. На практике это выглядит следующим образом:
определяется ограниченное число более или менее дифференцированных классов (типов) использования недвижимости;
каждый класс содержит достаточно широкий перечень видов использования и соответствующих им типов строительных объектов(9);
в границах каждого класса владельцы свободны выбирать и менять заведомо разрешенные законом виды использования принадлежащих им объектов недвижимости, сообразуясь с конъюнктурой рынка и ориентируясь на максимально эффективное использование недвижимости; до тех пор, пока выбор видов использования недвижимости осуществляется в границах установленных классов, владельцы, как правило, не обязаны испрашивать дополнительные разрешения у администрации, поскольку это право свободного выбора и изменения им уже предоставлено «в пакете».
Переложение принципа «пакета прав» на территорию города происходит путем формирования (выделения) ограниченного числа типов территориальных зон, которые соответствуют определенным классам использования недвижимости(10). Все документы градостроительного (правового) зонирования составляются в соответствии с зональным методом, который является универсальным.
При выделении территориальных зон помимо принципа «свободы выбора в установленных границах» используются принципы непричинения ущерба собственности и «защиты слабых от сильных».
Под ущербом обычно понимаются действия, которые могут привести к снижению стоимости недвижимости. Чтобы этого не произошло, не сопоставимые по экологическим и функционально-эксплуатационным характеристикам виды использования недвижимости пространственно отделяются друг от друга путем соответствующей трассировки границ территориальных зон и группировки в их пределах только таких видов деятельности, которые, как минимум, не затрудняют осуществление других.
Принцип «защиты слабых от сильных» распространяется на сферу несопоставимых видов деятельности по признаку коммерческой прибыльности. Так, жилье при сопоставлении с торговыми предприятиями и объектами бизнеса рассматривается как «слабый вид», который «не выживет», если допустить магазины и офисы в жилые территориальные зоны. В то же время «слабые» в части прибыльности виды деятельности (например, жилье) допускаются в зоны сосредоточения «сильных видов» (коммерческие зоны)(11).
В документах градостроительного (правового) зонирования в качестве неотъемлемого элемента присутствуют (в форме текста и/или таблиц) регламентации, где каждой выделенной в документе территориальной зоне приписываются виды разрешенного использования недвижимости.
Важно, что регламентация в части видов использования распространяется в равной мере на все земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в пределах соответствующих территориальных зон (за малым исключением, которое специально оговаривается). Это означает, что все владельцы объектов недвижимости, расположенных в пределах одной и той же территориальной зоны, обладают равными правами в части свободы выбора одного или нескольких видов использования из более или менее
широкого набора видов разрешенного использования этих объектов(12).
Права использования и изменения недвижимости устанавливаются не только в части видов разрешенного использования, но и в части физических (пространственных, строительных) параметров. Параметры имеют ряд отличительных особенностей и адресованы (приписываются) земельным участкам, т. е. единицам недвижимой собственности, у которых есть владельцы.
Параметры устанавливаются по принципу «ограничений сверху». В условиях действия механизма налогообложения недвижимости, основанного на ее рыночной стоимости, и наличия соревновательности (конкурентности) в наиболее эффективном экономическом использовании недвижимости ее владельцы (большинство из них) стремятся увеличить размеры (параметры) недвижимости до возможных пределов с тем, чтобы получать от нее максимальную пользу (доход). С некоторого порога реализация этого естественного (в экономическом смысле) стремления может принести ущерб собственникам сопряженных объектов недвижимости и городскому сообществу в целом. Поэтому вводятся такие параметры, которые ограничивают это потенциально опасное или «неудобное» для городского сообщества стремление установлением верхних пределов, превосходить которые запрещено(13): предельная этажность или высота зданий, предельный процент застройки участков, предельный коэффициент использования земельных участков.
Последний показатель является весьма характерным для системы градорегулирования в рыночных условиях. Он измеряется как отношение общей площади всех построек на участке (существующих и планируемых) к площади земельного участка. Такой показатель (наряду с известными видами разрешенного использования недвижимости и с учетом расположения участка) в значительной мере предопределяет потенциальную рыночную стоимость недвижимости и может быть использован вероятными инвесторами-застройщиками при решении вопросов прибыльности и целесообразности осуществления тех или иных строительных проектов(14).
Предельные параметры документов градостроительного (правового) зонирования это, можно сказать, параметры правоустанавливающего типа. В западных системах градорегулирования используются еще два типа параметров: расчетные показатели территориального планирования и стандарты строительно-технологического, эксплуатационного и экологического характера. Расчетные показатели территориального планирования используются исключительно для разработки подготовительных планов первого уровня. Показатели адресованы крупным массивам городских территорий и служат для определения потребностей преимущественно в различных общественных (муниципальных) системах и объектах социального обслуживания и инженерно-технического обеспечения. Их статус большей частью рекомендательный, независимо от уровня административных органов, которые эти показатели разрабатывают и предлагают для использования при составлении документов территориального планирования(15).
Стандарты строительно-технологического, эксплуатационного и экологического характера имеют статус обязательных минимальных нормативов («хуже нельзя, лучше можно»(16)) и подлежат выполнению при производстве всех видов строительных и иных работ, связанных со строительством, монтажом оборудования и т. д. Следует подчеркнуть, что ни расчетные показатели территориального планирования, ни строительно-технологические, эксплуатационные, экологические стандарты не являются правоустанавливающими параметрами и не включаются в документы градостроительного зонирования.
Продолжение в следующем номере
1. Под правовым градорегулированием понимается регулирование градостроительной деятельности в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
3. В Великобритании первый вклад в развитие законодательства о градорегулировании был сделан в 1909 г., когда принятый парламентом акт о городском жилище предоставил органам местного самоуправления право разрабатывать планировочные схемы. Аналогичный акт от 1919 г. расширил эти полномочия. Следующий значительный шаг был предпринят в 1932 г., когда планировочные полномочия были распространены и на органы местного самоуправления в сельской местности [Wade H.W.R. Administrative law. Sixth Edit. Oxford: Clarendon Press, 1988. Р. 179]. Современная система законодательства о градостроительной деятельности была введена актом о городской и сельской планировке от 1947 г. Он содержал большое число регулятивных процедур, в том числе перешедших из предшествующих законодательных актов. Современное законодательство в области градостроительной деятельности в Великобритании представлено исключительно большим количеством документов. Акт от 1909 г. содержал девять страниц текста, акт 1971 г. (17-й по счету) 382 страницы, к началу 1980-х годов общий объем законодательных документов градостроительного контроля составлял уже около 3 тыс. страниц [Prest A.R. The taxation of urban land. Manchester, 1981. Р. 87].
В США законодательство в области градостроительной деятельности существует на уровне муниципалитетов в виде зонирования. Оно впервые было введено в Лос-Анджелесе в 1909 г., а получило законодательный статус в Нью-Йорке в 1916 г. В 1924 г. были приняты законодательные стандарты («модельный закон») для штатов и местных общин. Первая и третья части этого документа стали основой для законодательных установлений по зонированию [Wolf P. Land in America. Its value, use and control. N.Y.,1981 Р. 87]. В 1920-х годах было принято 35 местных законодательных установлений по зонированию, в 1930-х годах 981. В настоящее время местное зонирование принято в 98% городов США с населением свыше 10 тыс. чел. [Hinds D.S., Carn N.G., Ordway O.N. Winning at zoning. N.Y., 1979. Р. 21].
Во Франции еще в XIX в. имелись разнообразные регулирующие правила, но планировочные аспекты не выделялись из строительного законодательства. Последнее регулировало в основном вопросы, относящиеся к участкам размещения и внешнему виду зданий. Этот набор правил, периодически расширяемый и уточняемый, получил систематическое изложение в национальном законодательстве, которое сформировалось на основе ряда последовательных декретов, главным образом 1958, 1967 и 1971 гг. [Garner J.F. (ed). Planning law in Western Europe. N.Y., 1977 Р. 117]. Один из последних законов (1986) закрепил общую тенденцию усиления юридических прав муниципалитетов [Ragy D., Taisne C. Policy implications of depopulation in the central area of the Paris region // Verkoren O., Van Weesep J. (eds.). Spacial mobility and urban change. Amsterdam-Utrecht: Nederlandse geografische studies 37, 1987. Р. 142].
В Германии с выпуском общефедеральной книги строительного законодательства (1986 г.) завершился 60-летний период формирования единого градоустроительного права страны. Книга рассматривается специалистами как первая комплексная кодификация градоустроительного права [Hoppe W., Menke R. Raumordnungs und Landesplanungsrecht des Bundes und des Landes Rheinland-Pfalz. Koln, 1986. Z. 3; Das Baugesetzbuch. Ein Uberblick. Bonn, 1986. Z. 5]. Согласно конституции, федерация имеет административную власть лишь в определенных специально поименованных областях почта, железная дорога, вооруженные силы, внешняя политика. Городская и сельская планировки не входят в их число и осуществляются на уровне местных административных единиц общин. [Garner J.F. (ed). Planning law in Western Europe. N.Y., 1977. Р. 156 160]. Новое законодательство закрепляет суверинитет общин в области градоустроительного права и вводит ряд условий для его дальнейшего усиления [Das Baugesetzbuch. Ein Uberblick. Bonn, 1986. Z. 13].
4. Этот процесс можно интерпретировать в терминах концепции этической реальности. Долго поддерживаемая максимизация одного ценностного полюса личного интереса постепенно увеличивала «возвращающую силу», тяготение к другому ценностному полюсу общественному (общему) интересу. Настал момент, когда маятник эволюции двинулся в обратную сторону: для поддержания начавшей было утрачивать свою определенность ценности личного интереса потребовалось возвращение к прежде элиминированной, непроясненной, до поры забытой иной ценности общественному интересу.
5. В Германии документы территориального планирования первого уровня называются планами использования территории, в Великобритании структурными планами, во Франции директивными схемами, в Швеции генеральными планами, в США комплексными планами. Документы второго уровня в Германии называются планами застройки, в Великобритании местными планами, во Франции планами использования территории, в Швеции детальными планами, в США зональными планами [Wolf P. Land in America. Its value, use and control. N.Y.,1981. Р. 183; Basic planning law practice. L., 1988. Р. 3; Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989, ї 1, 2; Garner J.F. (ed). Planning law in Western Europe. N.Y., 1977. Р. 125, 278].
6. На их основании выдаются разрешения на строительство, суды выносят заключения по искам владельцев недвижимости, в том числе в отношении неправомочных действий органов власти.
7. Следует отметить, что степень распространенности подготовительных документов территориального планирования различна: в некоторых странах они разрабатываются на регулярной основе (Германия, Франция, Швеция), в других по мере необходимости, от случая к случаю (США, Великобритания). В Германии документ градостроительного зонирования (план застройки), разработанный при отсутствии документа территориального планирования (плана использования территории), нуждается в утверждении вышестоящим органом власти земли. Другие планы застройки подлежат только представлению в эти органы для регистрации. При представлении плана застройки вышестоящему органу власти земли последний в течение трех месяцев должен выявить нарушения правовых процедур (если таковые имели место), которые могут оправдать отказ в утверждении. Содержание самого плана застройки не является предметом согласования. План застройки может вступить в силу только тогда, когда вышестоящий орган не выявил в установленный срок нарушений правовых процедур или до истечения срока объявил об отсутствии нарушений [Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989, ї 11, 12]. План использования территории может быть признан не обязательным, если достаточно плана застройки для регулирования градостроительного развития. С изменениями, дополнениями или упразднением плана застройки одновременно может изменяться или дополняться план использования территории (так называемый «параллельный процесс»). План застройки может разрабатываться, дополняться или упраздняться до разработки плана использования территории, если этого требуют неотложные причины и план застройки не будет противоречить намечаемому градостроительному развитию общины (так называемый «досрочный план застройки») [Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989, ї 8]. В Великобритании планировочная администрация графства должна подтвердить соответствие документа градостроительного зонирования (местного плана) документу территориального планирования (структурному плану). Расхождения по этому вопросу должны быть урегулированы министром окружающей среды, который может обязать провести ревизию (корректировку) подготовленного местного плана. Однако, если несоответствие не удалось (или по каким-либо причинам невозможно) устранить, то местный план вступает в юридическую силу, которая в этом случае оказывается более высокой, чем сила структурного плана. Это положение было закреплено Актом по жилью и планировке от 1986 г. Министр окружающей среды не отвечает непосредственно за утверждение местных планов, однако копии этих документов должны обязательно ему направляться, кроме того, министр обладает властью по своему усмотрению запросить тот или иной местный план для специального рассмотрения. В этом случае инспектор, назначенный министром, составляет соответствующий доклад. Местная администрация, ознакомившись с докладом, может выполнить рекомендованные инспектором исправления или отвергнуть их. Возникшие разногласия должны быть урегулированы министром по государственному контролю, который обладает властью назначать разработку, изменять или заменять любой местный план [Wade H.W.R. Administrative law. Sixth Edit. Oxford: Clarendon Press, 1988. Р. 183].
8. То, что задача противоречива, в данном случае не означает, что она ложно поставлена. Напротив, будучи задачей этической, она необходимо должна быть противоречивой с формальной точки зрения, т. е. такой задачей, при постановке которой предписывается найти способ сочетания разнонаправленных этических сущностей. В данном случае свободы и несвободы.
9. Обычно этот перечень устанавливается законодательно в виде так называемых классификаторов видов деятельности. В качестве примера можно перечислить некоторые укрупненные виды деятельности, которые в указанных классификаторах представлены в детализированном виде: жилье различных типов, предприятия торговли и бытового обслуживания повседневного спроса, школы, поликлиники, больницы, специализированная торговля, офисы, гостиницы, банки, увеселительные заведения, предприятия приборостроения, точной механики и оптики (первый тип), предприятия машиностроения, текстильной и пищевой промышленности (второй тип), предприятия металлургии, химического производства и нефтепереработки. Эти укрупненные виды деятельности подразделяются на более детализированные. Например, розничная торговля подразделяется на подвиды: одежда и аксессуары; мебель, предметы для дома, электротовары; канцелярские товары, книги; оптика, ювелирные изделия и т. д. Каждый из этих видов деятельности детализируется в свою очередь еще более подробно. Например, вид деятельности «розничная торговля одеждой и аксессуарами» делится на: одежда для мужчин, готовое платье для женщин, аксессуары для женской одежды, одежда для детей, продажа обуви, меховые и кожаные изделия, драпировочные и обивочные материалы и т. д. Каждый детализированный вид содержит юридическое определение, характеризующее особенности, интенсивность и объем разрешенной деятельности [Friedrichs J., Goodman A.C. in coop. with Meier U., Neben V., Schwarten R. et al. The changing downtown: a comparative study of Baltimore and Hamburg. N.Y., de Gruyter, 1987. Р. 233; Statistisches Bundesamt. SIC Code, 1982].
10. В Великобритании новая версия типов территориальных зон была утверждена в 1987 г. Введено 16 видов использования территории, которые объединены в четыре основные группы (территориальные зоны): А торговые территории, Б промышленные территории, В жилые территории и Г территории коммунального назначения [Basic planning law practice. L., 1988. Р. 7].
В США практикуется (с некоторыми местными вариациями) следующий набор территориальных зон: 1) жилые зоны, дифференцируемые на зоны односемейных жилых домов, зоны двухсемейных блокированных домов, зоны многоквартирных домов, зоны высокоплотной жилой застройки (более 20 квартир на 1 акр, соответственно, более 50 квартир на 1 га); 2) зоны коммерческие; 3) зоны производственные; 4) сельскохозяйственные зоны [Hageman J.M. Contractor s Guide to the Building Code. 3-rd ed. Craftsman Book Company, 1994. Р. 34].
В Германии применяются следующие типы территориальных зон: 1) центральная зона города (ядро деловой район, каркас ядра), 2) смешанная зона, 3) жилая зона, включая зону многоэтажной застройки (выше трех этажей), зону многоэтажной блокированной застройки, зону малоэтажных домов усадебного типа, 4) производственно-деловая зона, 5) промышленная зона, 6) специальная зона [Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989].
11. Данный принцип описывает схему так называемого эвклидова зонирования, особенно широко распространившегося в США в начальный период утверждения местных законов о зонировании. Две причины предопределили быстрое распространение принципов зонирования: готовность общественности и местной власти городов к их восприятию и реализации, наличие хорошего методико-организационного примера в форме Стандартного закона для штатов по введению зонирования. На основе этого примерного «модельного» закона штаты стали разрабатывать свои законы аналогичного содержания. В настоящее время все 50 штатов страны имеют свои законы о зонировании, которые, в свою очередь, предоставляют примерные образцы для разработки местных нормативных актов по зонированию в городах и иных населенных пунктах [Hagman D.G., Juergensmeyer J.C. Urban Planning and Land Development Control Law. Sec. ed. West Publishing Co. St. Paul, Minn., 1986. Р. 46].
12. Эта ситуация может быть расценена как наглядное действие на практике одного из основных принципов концепции этической реальности принципа полноты. В соответствии с ним, одновременно согласуются два противонаправленных ценностных ориентира свобода и равенство, т. е. наблюдается своеобразное сочетание свободы и равных условий для соревновательного и наиболее эффективного использования недвижимости.
13. В российской градостроительной практике социалистического периода закрепилась прямо противоположная установка: параметры плотности застройки ограничивались «снизу», т. е. нельзя было строить ниже, а выше можно. Этому находятся вполне понятные объяснения. Земля ничего не стоила, и не было побудительных мотивов строить более интенсивно (особенно это относится к производственному строительству, которое буквально «растаскивало» территорию городов «про запас» при том, что многие участки внутри производственных зон оставались незастроенными). Поэтому потребовался «административный кнут» в виде нормативов, определявших, что «строить ниже нельзя», который особой пользы не принес [Трутнев Э.К. Использование городских территорий. Зарубежная и отечественная практика // Обзорная информация ВНИИТАГ. 1990. Вып. 4. С. 60].
14. Коэффициенты использования земельных участков достаточно широко применяются в зарубежной практике. Во Франции, например, его используют более 2 тыс. муниципалитетов [Renard V., Comby J. (eds). Land policy in France, 1945 1990. Paris, 1990. Р. 153 154].
В некоторых городах Германии применяются следующие коэффициенты использования земельных участков: зона «каркас центрального ядра города» 5,0; зона «ядро центра города» 4,0; зона «центр города» 3,0; зона смешанной застройки 2,0; жилая зона многоэтажной (выше 3 этажей) застройки 2,0; жилая зона малоэтажных блокированных домов 1,0; жилая зона малоэтажных домов усадебного типа 0,5; производственно-деловая зона 2,0; промышленная зона 2,0.
15. См., например, Chapin F.S. Urban land use planning. Illinois, 1972.
16. См., например, Трутнев Э.К. Использование городских территорий. Зарубежная и отечественная практика // Обзорная информация ВНИИТАГ. 1990. Вып. 4.
RSS
Реклама
Предлагаемая статья (2) содержит три части:
