П.Н. Никонов (ЗАО «Петербургский НИПИГрад»)


Cамым драматичным в современных земельных делах на территории Санкт-Петербурга является то, что практически все земельные участки, сформированные для существующих объектов недвижимого имущества и принятые на кадастровый учет, не соответствуют своему основному назначению быть важнейшей частью (конструктивной деталью) недвижимого имущества и планировочной единицей территории города. Фонд состоит из земельных участков, сформированных с использованием нормативных и методических документов, которые не только не содержат критериев качества, но даже не гарантируют правильности принятия решений по межеванию. Многие положения этих документов ошибочны, их выполнение ведет к возникновению дефектов при планировке земельных участков.

Более того, в России, вопреки теории и мировому опыту работ в этой отрасли деятельности, выбрана стратегия спорадического межевания вместо систематического (сплошного). Практика убедительно доказывает, что правильно и качественно сформировать отдельно взятый земельный участок застроенной территории без анализа его сопряжения с соседними участками практически нереально, а адекватный анализ такого сопряжения возможен только при сплошном межевании.

Рис. 1. Фрагмент кадастровой карты района Московского проспекта Санкт-Петербурга

Ко всему прочему, ходу формирования земельных участков в городах мешает ведомственная конкуренция между градостроительными и землеустроительными службами, в некоторых местах принимающая форму открытой конфронтации. виагра - http://www.poppersmag.com/viagra.php с доставкой В подавляющем большинстве случае «верх одерживают» землеустроители (с боем или без), действующие по собственным ведомственным инструкциям, в которых принципиально игнорируются требования градостроительного законодательства да и градостроительство как отрасль деятельности. Хотя градостроители совсем недавно стали воспринимать межевание городской территории как зону своей профессиональной ответственности, именно проектировщики градостроители и архитекторы являются специалистами в области «физической анатомии» недвижимости, способными осознанно размежевать застроенные по их проектам территории. Предмет профессиональной ответственности землеустроителей земли сельскохозяйственного назначения. Землеустроительное межевание в городских условиях по эффективности можно сравнить с медицинской практикой, осуществляемой специалистами в области ботаники.

Рис. 2. Фрагмент кадастровой карты центра Санкт-Петербурга

Результат в Санкт-Петербурге необходимо пересмотреть информацию о практически каждом земельном участке, прошедшем кадастровый учет, т. е. пересмотреть результаты межевания, а затем все перемежевать заново. Это неизбежно придется сделать, раньше или позже зависит от политической воли и осознания ответственности. Рассматриваемая проблема имеет чисто техническое происхождение: продукция современного межевания представляет собой сплошной брак, земельные участки с такими планировочными характеристиками не могут быть востребованы именно в качестве земельных участков ни в одной из областей хозяйства, экономики или права. Это физическая потеря основного фонда экономики города. Это утрата существующей недвижимостью главных фундаментальных качеств: во-первых, способности самодостаточно, автономно эксплуатироваться и эффективно использоваться без кабальных обязательств по отношению к сторонним объектам и, во-вторых, самостоятельно, независимо развиваться, реконструироваться, перестраиваться. Это оставшийся без прикрытия фронт защиты имущественных, жилищных, финансовых, экологических, культурных прав и интересов населения. Это принципиальная невозможность строительства гражданского общества, основанного на самоуправлении собственников в границах своей полноценной недвижимости, прежде всего в многоквартирном жилищном фонде, который является основным в городах. Сказанное давно не является откровением, однако сделать вслух вывод о необходимости перемежевания мало кто осмеливается, поскольку это означает массовый пересмотр результатов приватизации. Но чем дальше отодвигается решение этой проблемы, тем острее она становится: фонд информации ежедневно пополняется заведомо бракованными данными, а хозяйственные отношения, формирующиеся на их основе, все туже сплетаются в такой клубок, распутать который будет болезненно, если вообще возможно.

Рис. 3. Фрагмент карты центра Петрограда с делением на земельные участки на основе межевания до 1917 г.

Не вдаваясь в профессиональные тонкости межевания и планировки, оценить степень несоответствия современных результатов межевания в Санкт-Петербурге тому, что должно быть, можно путем сравнения дежурной кадастровой карты Санкт-Петербурга с аналогичными картами других городов мира или Петрограда до 1917 г. Сразу становится очевидным, что это изображения абсолютно различных сущностей.

Рис. 4. Фрагмент кадастровой карты Нюрнберга с разными типами застройки: жилой исторической, жилой современной (многоквартирные дома, коттеджи, таунхаусы), производственной, коммунальной и т. д.

Более подробно проблема рассмотрена в публикациях на сайте Санкт-Петербургского отделения Российского земельного союза www.zemso-spb.ru .