Отвечая на вопрос о том, что является основанием для устанавливаемой правилами застройки системы градостроительного зонирования, можно выделить два аспекта формально-юридический и содержательный.
Нормативно-правовые документы обуславливают структуру документа, выдвигают требования к содержанию правил застройки, характеру применяемых в градорегулировании процедур и т. п. С содержательной точки зрения, основой градостроительных регламентов является градостроительная документация.
Объектом исследования алгоритмов трансформации проектных решений генплана в систему градостроительного зонирования является генеральный план города, его изучение необходимо для понимания того, что именно является базой градостроительного зонирования города.
Помимо генерального плана, в комплекс градостроительной документации входят документы планировки территорий.
В Ростове-на-Дону в 1990 2005 г. не было разработано ни одного проекта планировки или проекта застройки. Эти виды градостроительной документации подменили так называемые эскизы застройки квартала, микрорайона, группы кварталов. Эскиз застройки это удешевленный и упрощенный вариант проекта планировки, лишенный большинства необходимых расчетов и имеющий целью обосновать изначально заданные параметры застройки только той территории, которая интересует заказчика проекта. Таким образом за счет средств застройщиков восполнялся вакуум в планировочной документации.
Изменение нормативной базы с принятием нового Градостроительного кодекса РФ привело к лавинообразной разработке проектов планировки и межевания. С 2005 г. не только выделение земель из состава неразмежеванных муниципальных, но и строительство в пределах существующей застройки и сложившейся структуры землепользования стали невозможны без подготовки соответствующей градостроительной документации, поскольку именно она в отсутствие правил застройки служила основанием для включения в градостроительный план земельного участка определенных параметров застройки. В 2005 2007 гг. были начаты около двухсот таких проектов, но только четыре из них к середине 2007 г. были утверждены. Это обусловлено как трудностями проведения реконструкции в условиях сложившейся застройки, так и громоздкостью процедур получения исходных данных для проектирования, согласования проекта и т. п.
Подготовка проектов планировки и межевания велась применительно к низовому элементу планировочной структуры города отдельному кварталу, в редких случаях к группе кварталов, объединенных скорее на основе общности инвестиционных намерений застройщика, чем планировочного единства, схожести средовых характеристик, общности транспортной и инженерной инфраструктуры и т. п. Подобная практика привела к негативным явлениям в процессе подготовки проекта планировки территории и проведения соответствующих расчетов плотности застройщик настаивал на том, чтобы все объекты социальной инфраструктуры оказывались за пределами проектируемой территории. В результате нарушались интересы города в целом.
Система градостроительного зонирования Ростова-на-Дону позволяет изучить способы трансформации проектных решений генплана города в систему правовых норм правил землепользования и застройки.
Законом установлен перечень из девяти территориальных зон. Он повторяет виды функциональных зон, определенные многолетней практикой градостроительного проектирования жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные и т. п. При установлении видов территориальных зон при подготовке проекта правил застройки города используется аналогичный набор, однако буквальное копирование структуры функционального зонирования генплана вряд ли представляется возможным.
Рис. 1. Проект правил землепользования и застройки Ростова-на-Дону разработан НПО «Южный градостроительный центр» в 2006 2007гг. В июне 2008 г. утвержден думой Ростова-на-Дону. В проекте нашли отражение основные идеи, изложенные в статье
Необходимо определить основные критерии установления территориальных зон, несколько отличающиеся от тех, что приняты в генеральном плане. Так, функциональное зонирование генерального плана включает в себя, как правило, элементы строительного и ландшафтного зонирования. Отдельные виды застройки дробятся на подвиды по этажности (средне- и многоэтажные, высотные и т. п.), степени озеленения территории, застроенности и ряду других показателей. В отличие от генерального плана в градостроительных регламентах требуется выделить строительное и ландшафтное зонирование в отдельный блок, включив их в параметры использования земельных участков.
Отметим, что существенным фактором, влияющим на структуру градостроительного зонирования, является простота установленной системы территориальных зон. Нет необходимости излишне усложнять и без того громоздкую систему зонирования, свойственную генплану. Следует помнить, что генеральный план подготавливается для лиц, имеющих профессиональную подготовку, а правила застройки документ, рассчитанный на широкий круг граждан, не владеющих специальной терминологией. Чтобы обеспечить востребованность такого документа населением, необходимо придерживаться наиболее простого перечня территориальных зон.
Представляется, что в общем виде такая работа может быть проведена в следующей последовательности. Первоначально необходимо провести зонирование городской территории в соответствии с перечнем зон, выделенных по правовому режиму застройки. Затем проанализировать, какие проектные решения предусмотрены генеральным планом для различных территориальных зон, выявив алгоритмы градостроительных преобразований территории, заложенные применительно к ним. После этого необходимо установить, каким образом можно реализовать намеченные мероприятия посредством инструментов градостроительного зонирования сочетания различных видов использования недвижимости или параметров такого использования. На основе совокупности этих средств формируется состав территориальных зон, определяющих проектное решение правил землепользования и застройки. При этом анализ существующей документации по планировке позволяет установить, какой уровень градостроительного зонирования применим к конкретной территории.
Установлению границ территориальных зон должен предшествовать анализ существующего использования территории города и проектных решений генплана с точки зрения инструментов градостроительного зонирования. Можно выделить правила, в соответствии с которыми происходит отнесение территории к той или иной территориальной зоне:
правило средового соответствия, согласно которому в пределах рассматриваемой территории необходимо наличие того типа городской среды, который должны формировать объекты, внесенные в градостроительный регламент зоны;
правило процедур, в основе которого лежит сочетание процедур выделения земельных участков, подготовки проектной документации, согласования, установленных действующим законодательством в области земельных и градостроительных отношений;
правило сочетаемости видов использования недвижимости, согласно которому выделение территориальных зон происходит по видам использования, а такие критерии, как строительные или ландшафтные характеристики, имеют значение только при выделении подзон;
правило выделения объектов капитального строительства подразумевает выделение в некоторых территориальных зонах особых объектов, например, специальных объектов социальной инфраструктуры, режимных и т. п. Применяется в тех случаях, когда указанные объекты доминируют в за-
стройке территориальной зоны.
Приведенные правила не могут служить универсальным способом установления территориальных зон. Их применение при определении состава территориальных зон, установленных в пределах города, может происходить как в совокупности, так и по отдельности.
Одной из основных задач при установлении границ территориальных зон для правил застройки должно быть соблюдение баланса между проектными предложениями генерального плана и сложившейся ситуацией в землепользовании и застройке. Еще одним аспектом этой проблемы является необходимость учесть те изменения, которые произошли в градостроительной системе со времени разработки генплана и, соответственно, не учтены при подготовке проектных решений.
В ст. 34 Градостроительного кодекса РФ установлены элементы местности, иные границы, по которым может осуществляться установление границ территориальных зон. При подготовке правил землепользования и застройки Ростова-на-Дону в качестве границ территориальных зон преимущественно использовались линии магистралей, улиц, проездов, границы крупных земельных участков, естественные границы природных объектов, границы внутригородских административных районов. «Красные линии» кварталов в качестве границ территориальных зон не использовались ввиду отсутствия необходимой планировочной документации по их установлению.
На основе учета формально-юридических факторов установления границ территориальных зон и результатов градостроительного анализа складывается система территориальных зон, включаемая в состав правил землепользования и застройки.
RSS
Реклама
