А.С. Курбатова (Институт комплексного развития территорий)

В Москве на территории 108 тыс. га проживает более 11 млн человек, плотность населения составляет 10,5 тыс. человек на 1 км2, что по сравнению с другими европейскими столицами представляется весьма высоким показателем.

Рост численности населения и его благосостояния ведут к возрастающему спросу на рекреационные услуги, который в настоящее время не удовлетворяется, поскольку встречные предложения почти не формируются. Современная структура территорий, обладающих рекреационным потенциалом в Москве, представлена на рис. 1.


Опыт проектирования жилых комплексов и районов в столице показал, что удовлетворить потребности в рекреации только в их границах (даже в комплексах элитного класса) невозможно. Этому, прежде всего, препятствуют:
— территориальная ограниченность участков жилых комплексов, невозможность в их границах создать многопрофильные и комфортные рекреационные территории;
— нежелательность высоких эксплуатационных расходов, ложащихся на плечи жильцов, нормативные требования к функциям и обустройству придомовых территорий.

Рис. 1. Показатели эффективности природного комплекса

В настоящее время жилые комплексы очень существенно отличаются друг от друга, и это различие дорогого стоит при продаже квартир. Но максимум, что действительно эффективно можно дополнительно разместить, — это спортивные комплексы. К тому же существует негативный опыт «навязанных услуг», когда покупателям недвижимости «в нагрузку» предлагался, например, мини-зоопарк, оказывающийся впоследствии неудобным в эксплуатации и неоправданным экономически.

Рекреационный сектор в городе остро нуждается в развитии. Осознание этого обстоятельства заставляет пересмотреть подходы к благоустройству жилых территорий и рекреационных зон столицы. Причем пересмотру прежде всего подлежат экономическая стратегия их развития, а вслед за ней требования к уровню комфорта на разных типах рекреационных территорий.

В настоящее время наблюдается дисбаланс между типами территории, их состоянием и приспособленностью к использованию. Природный комплекс Москвы занимает 33,8 тыс. га, или одну треть площади города (30 м2 на человека). На особо охраняемые природные территории приходится 16,5 тыс. га, остальное составляют природные территории общего пользования — 17,3 тыс. га (более 15 м2 на человека). Эти территории могут и должны быть грамотно использованы, чтобы удовлетворять спрос населения. В Москве насчитывается 15 городских и 9 районных парков культуры и отдыха общей площадью 2,5 тыс. га (менее 3 м2 на человека), потенциал роста рынка рекреационных услуг очевиден.

Исследование платежных приоритетов элементов благоустройства
Для выявления реального потребительского спроса на качество и функции благоустройства территорий НИиПИ экологии города совместно с ЦСЭИ были проведены исследования платежных приоритетов элементов благоустройства в границах и вне границ жилых комплексов. Анализ полученных результатов позволил составить «рейтинг стоимости» видов благоустройства придомовой территории. Оказывается, наличие во дворе плоскостных элементов благоустройства оценивается в 6% от рыночной стоимости квартиры, зеленых насаждений (не привязанных к элементам благоустройства) — только в 5%, открытого водоема — в 3% (рис. 2).

Рис. 2. Вклад элементов благоустроенного двора в стоимость

Зеленые насаждения на придомовой территории увеличивают стоимость квартиры, причем древесные насаждения «стоят» 2%, кустарники, газоны и цветники — по 1%; детская площадка «берет на себя» 2%, спортивная площадка — 1,7%, другие виды площадок — примерно по 1% от рыночной стоимости жилья.

Самыми важными элементами среды на детской площадке названы растительность и игровые комплексы, оцененные в 29 и 27% от ее «рейтинговой» стоимости соответственно. Скамейки и урны «получили» по 9%, осветительное оборудование — 9%, мягкое покрытие — 8%, ограда — 7%, фонтаны — 3%, скульптуры — 3%.

Для спортивной площадки значимость оборудования, покрытия, освещения и ограды оказалась приблизительно одинаковой. Элементы ее благоустройства оцениваются в 22–27% «рейтинговой стоимости».

На площадке для тихого отдыха растительность названа самой существенной составляющей среды: ее оценили в 36% от общей стоимости; скамьям, урнам, осветительному оборудованию «досталось» 9–10%, 6% «получило» твердое покрытие, по 7% — столы и беседки, 6% — фонтан, по 4% — скульптуры и ограда.

На площадке для выгула собак по значимости лидирует растительность — 24%, урны и ограды «набрали» по 16–17%, скамьи и бумы — по 11–14%.

На основе исследования с вероятностью, приближающейся к единице, можно утверждать, что максимальная сумма, в которую можно оценить благоустройство двора, находится в интервале от 17,0% до 22,45% от рыночной стоимости квартиры. Однако в эту сферу «жилищных условий» сегодня вкладывается в среднем меньше 5% бюджета строительства объекта. При этом понятно, что речь о различиях в «качестве жизни», обусловленных качеством жилища, можно пока говорить только в границах квартиры и подъезда. И это при том потенциале, который можно предполагать, исходя из выявленного уровня притязаний платежеспособного населения.

Кроме того, оказалось, что наличие в зоне пешеходной доступности городского сада или сквера составляет в стоимости недвижимости 8%, бульвара — 6%, парка без водоема — 9%, парка с водоемом — 12%, лесного массива — 15% (рис. 3).

Рис. 3. Вклад в стоимость квартиры различных рекреационных объектов, находящихся в зоне пешеходной доступности, %

Влияние рекреационных объектов на стоимость жилой недвижимости
На наш взгляд, высокие показатели влияния рекреационных объектов на стоимость московской жилой недвижимости свидетельствуют о неудовлетворенности спроса на объекты такого класса.

На основе анализа данных репрезентативной выборки можно сделать вывод, что активная группа населения Москвы (работоспособное население, имеющее стабильный источник доходов) согласна платить за посещение городских парков в летнее время (с апреля по октябрь включительно) около 125 руб. в неделю, в зимнее время (с ноября по март включительно) — около 70 руб. в неделю. Средняя готовность горожанина из этой группы оплачивать прогулки в летний период находится в пределах от 67,67 до 182,47 руб. в неделю, в зимний период — от 16,69 до 124,26 руб. в неделю.

Однако следует учесть, что респонденты согласились покупать входные билеты в зоны рекреации при одном условии: их деньги должны использоваться для благоустройства рекреационных территорий, на которых они проводят свободное время.

Парки должны стать комфортными и ухоженными, высоко оценивается чистота территории. Качественный водоем и наличие скамеек — «главные» летние удобства. Ухоженная дорожно-тропиночная сеть и исправно работающее осветительное оборудование особенно важны зимой.

Стратегия доходного развития территорий для оказания рекреационных услуг
В соответствии с Генеральным планом развития Москвы до 2020 г. на территории столицы предполагается высвободить 5,4 тыс. га под различные цели, в том числе 2 тыс. га для создания парков и скверов. Возможность реализации этого сценария зависит от его экономической состоятельности. И здесь нужно принять во внимание, что качественный городской ландшафт может и должен приносить доход.

Величина дохода зависит от спроса на рекреационные услуги, неразрывно связанного с экономическим качеством и эстетическими свойствами ландшафта, и ими регулируется. Для инвестора потенциально привлекательны два типа ландшафтов — рекреационный и бизнес-ландшафт. Создание их следует вести в русле комплексной экономической, социальной и экологической стратегии развития бизнеса на конкретной территории.

Мы предлагаем использовать следующую схему подготовки стратегии доходного развития территорий для оказания рекреационных услуг.

Отложим чистую прибыль инвестора (разница доходов и расходов) по вертикальной оси. Горизонтальная ось — время. Экономическая составляющая (Х1) — разница доходов и расходов от рекреационной деятельности (например, лицензии на рыбную ловлю). Социальная составляющая (Х2) — разница доходов и расходов от рекламы, брэндинга рекреационного объекта. Ландшафтная составляющая (Х3) — разница доходов и расходов от реабилитации, развития и ухода за ландшафтом. Чистая прибыль (F) — сумма всех трех составляющих.

Оптимизация развития заключается в консолидации начала роста доходности от рекреационных услуг, брэнда и ландшафтной составляющей в оптимальной временной точке.

На рис. 4 показано, как, начиная с некоторого момента, качественный рекреационный ландшафт начинает приносить положительную общую прибыль (общие доходы больше общих затрат).

Рис. 4. Схема подготовки стратегии доходного развития территорий для оказания рекреационных услуг

Инструменты привлечения покупателей
Учитывая, что традиционные коттеджные поселки уже исчерпали свою привлекательность, необходимы новые рыночные инструменты привлечения покупателей. И здесь ресурс развития опять-таки скрыт в расширении сферы качественно оказываемых услуг, в том числе за счет рекреации. Одно время в этой нише «жилого пространства» пытались пойти по пути самообеспечения рекреационными объектами, включая в состав поселков все те же мини-зоопарки. Но такая стратегия потерпела фиаско, так как спрос остался неудовлетворенным.

Существует проблема взаимосвязи города и пригорода по фактору оказания рекреационных услуг. Будем считать пригородом территории в радиусе 300–350 км, куда можно добраться из города за время менее 5 ч, иначе горожане будут очень ограниченно пользоваться услугами, какими бы привлекательными они ни были. Будущее за развитием в этой зоне крупных тематических парков и парков семейного отдыха.

В Подмосковье существуют пока только три семейных развлекательных парка. Они имеют выраженную спортивную направленность: «Волен» с восемью горнолыжными спусками и семью подъемниками, теннисными кортами, площадками для картинга; «Яхрома» и «Сорочаны». Предполагалось, что расходы на создание парка «Яхрома» окупятся за семь лет. Парк работает уже четыре года и, скорее всего, прогнозы сбудутся.

Чтобы проекты тематических парков стали инвестиционно привлекательными, необходимо внимание к ним со стороны государственных властей, от которых зависит обеспечение территории транспортной и инженерной инфраструктурами, щадящая налоговая политика на первых этапах развития парков.

Кроме того, важно преодолеть проблему сезонности, что поможет удержать персонал. Многие парки аттракционов функционируют не более четырех месяцев в году, поэтому необходимо обращать внимание на развитие дополнительных направлений деятельности вне сезона.