Шалмин Н.П., Беспалов Е.О., Малакова И.В., Косульникова Л.А., Сиб РКЦ «Земля»

Создание автоматизированной системы ведения ГЗК и Государственного учета объектов недвижимости являются основной целью Федеральной Целевой Программы, принятой постановлением Правительства РФ от 25.10.2001 г.

Действующая на сегодняшний день система учета объекта недвижимости и его оборота на рынке имеет существенные недостатки, вызывающие сбои в работе налоговых органов и учреждений юстиций.
Решение задач, связанных с созданием в России правовой базы, обеспечивающей появление собственников недвижимого имущества невозможно без организации государственного учета земельных ресурсов с одной стороны, как объектов права, являющихся пространственным базисом для размещения объектов недвижимости всех остальных типов, и, с другой стороны, как средства производства, от физических характеристик которого зависит стоимость земли как природного ресурса, приносящего определенный доход.

Принимая за основу принцип неделимости, используемый в описании земельных участков, в целях создания единой системы кадастров можно выделить три основных типа объектов недвижимости парцелльный, транспарцелльный и линейный, которые, согласно своим свойствам, различны по системе описания для кадастрового учета и, соответственно, имеют различия в структуре права.

Для кадастрового описания объектов парцелльного типа предлагается формировать структуру объекта как совокупность объемных элементов, обладающих внутренним конструктивно и функционально разграниченным пространством. При этом основным объектом учета и регистрации права является объемно-конструктивная составляющая.

Основная проблема описания транспарцелльных объектов заключается в том, что их физические размеры не вписываются в границы одного земельного участка или учетной зоны и могут располагаться как над, так и под поверхностью земли. Предлагается создание самостоятельного объекта по виду транспортируемого ресурса и главному магистральному элементу с организацией внутренней иерархии (аналогично структуре кадастрового номера земельного участка). В аспекте кадастрового учета транспарцелльный объект вместе с зонами ограничений может быть учтен как территориальная зона с особым режимом использования земель. Номер объекта в этом случае отождествляется с номером территориальной зоны с формированием дальнейшей иерархии (распределительные и подводящие сети, источник или потребитель ресурса).

Для эффективного учета линейных объектов, обладающих свойствами как парцелльных так и транспарцелльных объектов, достаточно на уровне учетных зон сформировать территориальную зону соответствующего статуса.

По структуре права объекты данного типа (транспарцелльные и линейные) представляют собой более сложную конструкцию, чем парцелльные объекты: если собственность на имущественный комплекс приватное право конкретного субъекта, то сервитут (собственно территориальная зона) по сути, является выражением обобществленной собственности федеральной, субъекта РФ или муниципальной, что может выражаться как соответствующий статус зоны - федеральная, субъекта РФ или муниципальная.