А.Н. Береговских (ИТП «Град», Омск)

После того как заказчик сформулирует цели и задачи развития территории, определит ориентировочный состав градостроительной документации, необходимой для повышения эффективности управления регионом или муниципальным образованием, наступает этап подготовки этой документации. Этап весьма важный и ответственный, включающий работы по определению стоимости и времени формирования документов.

Сразу оговоримся, что статья апеллирует не к тем, кто нацелен на формальное исполнение требований законодательства о наличии документов территориального планирования и градостроительного зонирования к установленному сроку (1 января 2012 г.). Мы обращаемся к тем, кто в условиях далекого от совершенства института собственности на землю и низкой социальной ответственности землевладельцев осознает, что город — это не сумма земельных участков, использование и развитие которых осуществляется на основе исключительных прав собственника.

Затраты (средства и время) на создание документации должны определяться на основе требований к содержанию работ в зависимости от типа и состава муниципального образования, степени его урбанизации, площади, числа жителей и вида градостроительной документации. Для формирования цивилизованного рынка услуг в сфере градостроительного проектирования необходимо наличие базовых сборников цен, содержащих среди прочего методику определения стоимости конкретной работы в зависимости от характеристик объекта проектирования. Увы, таких сборников в стране нет. Существует Справочник базовых цен на проектные работы для строительства, утвержденный постановлением Минстроя России в 1995 г., т. е. еще до принятия первого Градостроительного кодекса РФ (1998). Этот справочник не содержит даже упоминаний о таких видах документации, как схема территориального планирования и план реализации документов территориального планирования, правила землепользования и застройки, проект межевания и градостроительный план земельного участка, проект нормативов градостроительного проектирования, проект нормативного правового акта регулирования градостроительной деятельности, проект создания информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Современный состав указанных видов документации (генеральный план и проект планировки) принципиально отличается от того, для которого справочником определены затраты. К таким отличиям относятся: разделение единого документа на утверждаемую часть и материалы по обоснованию; обязательность разработки генплана в границах муниципального образования, а не в границах городской или поселковой черты (в составе одного поселения может быть несколько десятков населенных пунктов); одинаковая детальность проработки всех территорий муниципалитета, а не только селитебной зоны. В указанном справочнике не предусмотрены работы по сбору исходных данных, участию в согласовательных процедурах и проведению публичных слушаний. Само собой разумеется, что нет и намека на автоматизированные технологии, на разработку ГИС- или градостроительных проектов в виде баз данных, основанных на единых требованиях и сопровождающихся специальным программным обеспечением, позволяющим автоматизировать процессы управления развитием территорий с использованием градостроительной документации.

Думаю, что сказанного достаточно для доказательства полной непригодности действующего справочника для калькуляции издержек. Но, как известно, для выделения бюджетных средств финансово-экономическое обоснование планируемых затрат необходимо, а потому заказчики и исполнители, как-то договорившись друг с другом и применяя неведомые законы и формулы, все же рассчитывают стоимость разработки перечисленных выше документов, отталкиваясь от совершенно абсурдных цифр.

В качестве альтернативы мы предлагаем взять средневзвешенную стоимость работ по подготовке каждого вида документов с простейшими характеристиками (определяются на основе опыта современных разработчиков градостроительной документации) и обсудить методические подходы к корректировке этой стоимости с учетом индивидуальных особенностей конкретных проектов через систему поправочных коэффициентов. Поправочные коэффициенты должны отражать как внешние факторы (характеристики объекта проектирования), так и внутренние (содержание разделов проекта, степень их проработки). Актуальность такого подхода очевидна, тем более что в ближайшие два года большинство муниципальных образований так или иначе должны будут разработать и утвердить установленный минимум документации. Но и после этого в условиях развития экономики страны инструменты управления ее территорий будут востребованы.

Приведем пример расчета стоимости разработки генерального плана городского округа, в состав которого входят город (45 тыс. жителей) и пять деревень (по 1 тыс. жителей). Общая площадь территории муниципального образования — 150 км².

Ориентировочная стоимость разработки полного состава генерального плана — 10 млн руб. Относительная стоимость видов работ, предусмотренных в составе проекта, может быть распределена следующим образом:
— сбор исходных данных по различным направлениям муниципального развития, в том числе натурные обследования (20%);
— разработка электронной структуры проекта и формирование обобщенной информационной базы данных о состоянии и использовании территории и принятых градостроительных решениях (10%);
— выявление зон градостроительных ограничений и отображение их границ на картах, формирование соответствующих объектов в базе данных (3%);
— комплексная оценка и определение задач пространственного развития (5%);
— разработка основных проектных предложений: планировочная организация территории, функциональное зонирование, совершенствование транспортной, социальной и инженерной инфраструктур, развитие производственной деятельности, определение границ населенных пунктов, мероприятия по ГО и ЧС, другие мероприятия (30%);
— согласование основных проектных решений и доработка проектных материалов (7%);
— подготовка материалов утверждаемой части (5%);
— подготовка материалов по обоснованию проектных решений (10%);
— подготовка демонстрационных и презентационных материалов (2%);
— подготовка версии для размещения материалов генерального плана на сайте заказчика (2%);
— подготовка версии для размещения материалов генерального плана в автоматизированной ИСОГД (2%);
— разработка специального ПО и системы требований, обеспечивающих использование базы градостроительных данных в процессах исполнения муниципальных функций и предоставления услуг, а также обучение работе с базой специалистов заказчика (5%).

Анализ приведенной последовательности выполнения этапов проекта и распределения стоимости разработки генерального плана по отдельным видам работ позволяет сделать следующие выводы:
— учитывая соотношение стоимости этапов работ, можно определить время, которое потребуется для их выполнения, и предусмотреть его в календарном плане;
— исходя из состава работ по созданию или корректировке генерального плана, можно определить необходимые финансовые затраты;
— ведение мониторинга базы градостроительных данных в структуре органа, уполномоченного в сфере градостроительной деятельности, обеспечит сокращение финансовых затрат на все корректировки, которые неминуемо потребуются в будущем.