Проблема, которую мы хотим поднять на страницах журнала, касается крайне низкого уровня взаимодействия градостроителей с инвесторами и застройщиками.
Заказчиком проектов по подготовке документов территориального планирования выступает, как правило, администрация города или муниципального района, которая формирует стандартизованное техническое задание в соответствии с положениями действующего Градостроительного кодекса РФ, не акцентируя внимание на проблемах привлечения инвесторов на территорию.
Учитывая этот факт, градостроители в процессе подготовки планировочного проекта вынуждены брать на себя роль «регулировщика» отношений между государством и инвесторами. То есть градостроительный проект среди прочего должен, с одной стороны, учитывать государственную эффективность и защищать государственные интересы, с другой — создавать условия для повышения интенсивности и качества инвестиционных процессов на территории проектирования.
Позиция инвестора-девелопера. У типичного инвестора как пользователя и участника градостроительной деятельности в большинстве случае доминирует логика приобретения земли для реализации инвестиционных проектов быстрой окупаемости. Подобный подход подразумевает достаточно низкий уровень долгосрочной ответственности за развитие территории. В связи с этим общемуниципальный градостроительный документ выступает для инвестора эфемерным «прожектом», не влияющим на его деятельность по территориальному девелопменту.
Подтверждает разобщенность отечественных девелоперов и градостроителей и тот факт, что подавляющее большинство бизнес-планов инвестиционных проектов в сфере недвижимости готовят консультанты, лишь формально учитывающие при своих расчетах инфраструктурные и инженерно-строительные ограничения, общую планировочную стратегию развития города и т. д.
Позиция градостроителя. Было бы неправильно утверждать, что градостроительный цех готов к усилению интеграции с девелоперским сообществом. Большая часть градостроительных институтов России не в состоянии как обосновать важность применения градостроительных механизмов и опасные последствия отсутствия комплексного территориального планировании для инвесторов-заказчиков, так и гарантировать стабильно высокое качество своих проектов. Вопрос качества вообще требует отдельного рассмотрения, так как в стране, по сути, нет практики разработки комплексных градостроительных проектов, обеспечивающих государственные и частно-инвестиционные интересы. Градостроитель и инвестор продолжают работать в разных плоскостях.
Актуальность коммуникации. Теперь рассмотрим вопрос с позиции рисков от отсутствия качественных градостроительных компетенций. Экономический кризис ярко продемонстрировал, что стандартные решения, на основе которых развивался отечественный рынок недвижимости в последние годы, уже не эффективны. За последнее десятилетие в РФ, по сути, не был реализован ни один крупный инвестиционный строительный проект. В частности, ни одно из решений, одобренных через механизмы Инвестиционного фонда РФ, толком не развернуто — не создано комплексных промышленных, туристско-рекреационных, игровых зон. Ясно, что такое положение дел вызвано многообразием разных факторов, в первую очередь экономических.
Конкурентоспособное развитие РФ невозможно без реализации крупных инвестиционных проектов, влияние которых распространяется значительно шире границ локального земельного участка. Таким образом, актуальность применения современных градостроительных и планировочных инструментов анализа на этапе принятия инвестиционных решений не подлежит сомнению, особенно с учетом долгосрочных государственных интересов.
Инвестиционные риски игнорирования этапа градостроительного анализа обусловлены отсутствием учета:
— территориального положения по отношению к важным объектам окружения (объекты инженерной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры, жилые зоны, зоны регламентирования использования территории, территории федеральных ведомств и т. д.), что часто негативно влияет на дальнейшие строительные и эксплуатационные расходы инвестиционных проектов;
— перспектив развития территории на ближайшие 3–10 лет, что чревато появлением вблизи объекта инвестирования проектных инициатив, снижающих его капитализацию;
— комплекса потенциальных рисков инженерно-строительного, экологического и природного характера, а также прогноза их перспективного влияния на строительство и эксплуатацию объекта инвестирования. Недооценка указанных факторов может привести к большим потерям времени на финальных этапах реализации проекта (согласование рабочей проектной документации, подготовка заключения государственной экспертизы на этапе получения разрешения на строительство, перевод земель из одной категории в другую, получение технических условий на подключение к объектам инженерного обеспечения и т. д.). При негативном варианте развития событий возможно «замораживание» проекта на неопределенный срок;
— соответствия инвестиционного проекта долгосрочным государственным интересам в сфере социально-экономического и территориального развития, что может затруднить успешное функционирование объекта инвестирования;
— реальной экологической емкости территории размещения и окружения инвестиционного проекта, что на этапе финальных согласований рабочей документации объекта и при его эксплуатации будет требовать значительных затрат времени и средств, а также может нести комплекс постоянных репутационно-политических рисков для инвестора проекта.
Выводы и перспективы. Комплексность проектов позволяет существенно снизить общие финансовые и временные риски при реализации всех стадий инвестиционного проекта, а это уже весомый довод для любых инвесторов. Именно градостроители являются уникальными держателями комплексного знания о современном состоянии и прогнозах развития территории. Это знание критически важно для нового этапа развития девелопмента и инвестирования в недвижимость в нашей стране.
Для реализации крупного инвестиционного проекта в сфере недвижимости необходим генподрядчик, который должен обладать необходимыми компетенциями в ряде ключевых вопросов: территориальное планирование, архитектурно-объемное и инженерное проектирование, экономический консалтинг. Кроме того, он должен понимать суть всех остальных тематик, формирующих девелоперский проект, быть способным собрать проектную команду из числа специалистов лучших российских и иностранных профильных организаций, а также при необходимости провести конкурс по подбору субподрядных организаций.
Кто же в России возьмет на себя роль подрядчика такого рода — градостроители или новоявленные урбан-менеджеры — выходцы из других сфер рынка?
RSS
Реклама
