Т.Г. Морозова (ГАУ РО «Региональный институт территориально-градостроительного проектирования», Ростов-на-Дону)

Много уже говорилось о разработке документов территориального планирования нового поколения. Вспоминаются заявления о том, что после отхода от планового развития экономики страны прогноз экономического и, как следствие, градостроительного развития отдельных территорий должен базироваться на новых подходах с учетом анализа многочисленных факторов, оказывающих влияние на развитие территории. Затем были дебаты об отсутствии четкой методики разработки градостроительной документации. Еще сообщалось, что земля теперь — объект собственности, и при планировании развития территорий этот факт необходимо учитывать…

С чем же мы сталкиваемся на практике? Все ли градостроители при разработке документов территориального планирования, в частности генпланов городских округов, городских и сельских поселений, опираются на сведения государственного кадастра недвижимости и зонируют территорию с учетом прохождения границ земельных участков, сведения о которых занесены в кадастр?

В соответствии с положениями действующего Градостроительного кодекса РФ генеральный план муниципального образования должен содержать в себе схему, на которой отображаются существующие и планируемые границы входящих в него населенных пунктов. А что дальше? А дальше возникают следующие вопросы: необходимо ли выполнять в составе генплана описание границ в соответствии с градостроительным и земельным законодательством и что является итоговым документом по описанию границ населенного пункта?

Федеральным законом от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», который вступил в силу 17 мая 2008 г., отменено понятие территориального землеустройства и установлено, что землеустройство включает в себя мероприятия по описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства. При этом под объектами землеустройства понимаются территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, а также части указанных территорий и зон.

Материалы описания местоположения границ объектов землеустройства, а также задание на проведение землеустройства брошюруются в землеустроительное дело.

Из сказанного следует, что деятельность по описанию местоположения границ населенных пунктов относится к вопросам землеустройства, а не градостроительства.

К тому же по опыту работы известно, что процедура описания местоположения границ населенных пунктов может сопровождаться необходимостью:
— раздела земельных участков, которые по объективным причинам не могут быть полностью включены в границы населенного пункта;
— устранения ошибок, связанных с некорректной постановкой на учет земельных участков, предполагаемых к включению в границы населенного пункта;
— поиска собственников предполагаемых к разделу земельных участков, которые должны «проявить инициативу» в отношении проведения землеустроительных работ на принадлежащих им территориях.

И кто же лучше справится с этой работой: аккредитованный кадастровый инженер (причем в обязательном порядке, в соответствии с законодательством) или архитектор-градостроитель?

Кажется вполне разумным лимитировать генеральный план схемой границ населенных пунктов, которую кадастровые инженеры примут в дальнейшем за основу при описании границ в соответствии с земельным законодательством.

Архитекторы-градостроители при формировании проекта схемы границ населенных пунктов и так частенько сталкиваются с рядом весьма сложных проблем. Например, в составе населенного пункта отсутствуют свободные участки, поэтому вынужденно приходится «развиваться» на прилегающие территории, зачастую находящиеся в частной собственности. После включения этих территорий в черту населенного пункта меняется категория земель (земли сельскохозяйственного назначения становятся землями населенных пунктов) и, как следствие, увеличивается налог. В итоге собственник земельного участка платит больше и с надеждой ждет, что когда-нибудь его землю выкупят по сходной цене.

На инвестиционно активных территориях в связи с возрастающим спросом на земли под застройку прослеживается тенденция массового перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов. В этом случае разработчикам градостроительной документации приходится сдерживать необоснованное «расползание» границ населенных пунктов.

Что же мы имеем в итоге? Согласно законодательству утвержденный генеральный план является основанием для изменения границ населенных пунктов и, как следствие, изменения категории земель.

На самом же деле в соответствии со ст. 15 ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган местного самоуправления в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу правового акта (в нашем случае генерального плана), в котором устанавливается или изменяется граница населенного пункта, предоставляет в орган кадастрового учета документ, содержащий необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения (в нашем случае это описание местоположения границ населенных пунктов и реквизиты правовых актов об установлении или изменении этих границ). И все? А в каком виде представлять описание границ? Кто будет отвечать за то, чтобы вновь сформированная граница населенного пункта шла четко по границам земельных участков, стоящих на учете? А ведь необходимо еще изменить категорию земель, вошедших во вновь сформированные границы. Какой для этого приложить документ?

Так все-таки кто будет решать эти вопросы: градостроители (архитекторы) или землеустроители (кадастровые инженеры)?