Тарелкин Евгений Петрович,
д.т.н., директор Некоммерческого партнерства «Изыскатели Санкт-Петербурга и Северо Запада»

Проблемы в сфере кадастровых отношений порождены сменой общественно-экономической формации и появлением, как следствие, огромного числа собственников недвижимого имущества, которое предстоит описать, расценить и учесть в видах равномерного обложения налогами.

Кризис конца XX - начала XXI веков, как это ни странно звучит, закономерен, ибо произошел в точном соответствии с законом эволюции, суть которого, его сущностной момент состоит в повторяемости отдельных явлений и фактов. История повторяется – вот суть закона эволюции. Поэтому несмотря на сложность, противоречивость и кажущуюся непредсказуемость процесса развития кадастра недвижимости, очевидно, что перед Россией на протяжение тысячелетней истории, как нигде в мире, проблемы передела собственности и коренного изменения налогообложения периодически обострялись. И, что важно, в государстве накоплен огромный опыт их разрешения. В кризисных ситуациях, как никогда, важна роль теории, науки. Гений и гордость России А. С. Пушкин в поэме «Борис Годунов» сказал следующее:

«Учись, мой сын: наука сокращает
Нам опыты быстротекущей жизни…
Учись, мой сын, и легче и яснее
Державный труд ты будешь постигать».

Так Борис Годунов учит своего сына Василия, который чертит карту. Для Пушкина картография – наука, а сейчас – сфера деятельности…
Ещё определеннее, конкретно к нашему времени, высказался В. Бааде: «С наблюдательной стороны мы уже подошли к моменту, когда просто невозможно получить какой-либо определенный вывод до тех пор, пока нам не поможет теория. Я надеюсь, что наступит день, когда это будет сделано, или же мы пропали!».
Поэтому к институту кадастровых инженеров, саморегулированию необходимо подходить с точки зрения науки, ибо не приняв экстренных мер, мы введем систему кадастра недвижимости в полный хаос.
В решении проблемы кадастровых инженеров надо понять цель их деятельности, для чего они нужны. Согласно 221-ФЗ «государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе…».
Обратимся к определению кадастра конца XIX в., данному в энциклопедическом словаре Брокгауза и Ефрона: «Кадастр – это роспись землевладениям, всесторонне описанным и расцененным в видах определения доходности каждого из них и равномерного обложения их поземельными налогами и другими платежами, а затем и саму расценку землевладений».
Все понятно, как белый день, и для чего нужен кадастр – для равномерного налогообложения, и что должен делать кадастровый инженер – всесторонне описывать и оценивать, создавать этот самый информационный ресурс, знания, которые лягут в основу государственной политики в сфере налогов.
«Существование стройной системы налогов (по Брокгаузу и Ефрону) есть признак высокой ступени развития государства». Сведения, информация о недвижимом имуществе, представляемые кадастровым инженером, составляют основу основ формирования этой системы.
С определенной долей условности человечество производит три вида продукции: товары, услуги и информацию.
Товар имеет индивидуального пользователя (ручка, одежда, компьютер, машина и т.д.), накопленные товары представляют собой богатство.
Услуги (медицинские, юридические, транспортные, нотариальные и т.д.) не накапливаются. Как и товары, они имеют индивидуального пользователя, а, следовательно, затраты на производство каждой услуги, как и товара, требуют соответствующих затрат.
Принципиальное отличие информации – затраты на её воспроизводство (копирование) ничтожны по сравнению с затратами на её создание. Важно и другое – накопленная информация, это не только богатство, но и знания, обеспечивающие развитие системы любого уровня сложности.
К сожалению, в головах чиновников, юристов и лиц, желающих стать кадастровыми инженерами, прочно укоренилось мнение, что аналог деятельности кадастрового инженера - нотариус.
Заблуждение возникло по причине слепого заимствования законодательства в сфере кадастра недвижимости из-за рубежа, без учета исторических особенностей России. Законы писались юристами, по представлению которых деятельность кадастровых инженеров аналогична деятельности нотариуса, главное орудие производства которого - печать, а результат работы - заверенная копия.
У кадастрового инженера, согласно 221 – ФЗ, результатом кадастровых работ (слово в применении к кадастровому инженеру вульгарное, исходя из той роли и значимости, о чем говорилось выше) является межевой план на земельные участки, технический – на строения, или акт обследования.

Ключевое слово – межевой план. А значит, кадастровый инженер обязан заниматься межеванием.
Межевание – это высокоинтеллектуальный труд, требующий специальных знаний и лицензии на геодезическую деятельность. Здесь 221-ФЗ вступает в противоречие, неразрешимое с самим собой. Итак, гражданин России с любым высшим профессиональным образованием сдает на диплом кадастрового инженера и в течение месяца обязан выбрать форму предпринимательской деятельности - либо как юридическое лицо, либо как предприниматель. Выбрал как физическое лицо, а как межевать?
Два варианта:

Первый вариант – нанимать специалистов – геодезистов, заказывать технику, программное обеспечение и добиваться получения лицензии. Лицензию физическому лицу не получить, т.к. он не специалист. Остается выступать в качестве учредителя юридического лица, где директором назначать специалиста. Итак, физическое лицо, не имея геодезического образования, практически не может осуществлять кадастровую деятельность в отношении земельных участков, а в ближайшем будущем и в отношении сооружений, помещений.

Второй вариант - нанимать юридическое лицо на подряд для выполнения геодезических работ, формирования межевого плана или части его. Однако и это тупик. Согласно ст. 706 Гражданского кодекса РФ, если подрядчик (кадастровый инженер) привлекает к исполнению обязательств других лиц (субподрядчиков), то подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, на которого налагаются особые обязательства при саморегулировании в строительстве и проектировании. Генеральный подрядчик, как отдельный, обособленный вид деятельности, прописан и в инженерных изысканиях, то есть, кроме геодезической, геологической, экологической и других, наравне с ними. Чтобы получить свидетельство на право быть генеральным подрядчиком – те же по сути требования, что и при лицензировании. И мало того. Практика такова, что если проектная организация, имея свидетельство на проектные работы, берет на подряд организацию для вполне инженерных изысканий, т.е. выступает в роли генерального подрядчика, то при участии в конкурсах от неё требуют свидетельство на допуск к инженерным изысканиям, так как по закону генподрядчик несет ответственность за весь комплекс работ. Таким образом, физическим лицом, индивидуальным предпринимателем кадастровый инженер без геодезического образования быть не может.

Смею утверждать, что саморегулирование на постулатах 221-ФЗ весьма проблематично. Необходимо пойти по пути строителей и издать дополнение к 221-ФЗ, касающееся вопросов саморегулирования. Можно взять за образец 148-ФЗ, не повторять снова их ошибки. Без саморегулирования не вводить институт кадастровых инженеров.
Вдумайтесь. По 221 – ФЗ саморегулирование в кадастровой деятельности возможно только на членстве физических лиц, ибо за основу взята профессиональная деятельность. Это суть нашего подхода к кадастровым инженерам, как к нотариусам! А физических лиц, в качестве предпринимателей, будет ничтожно мало. В нашей саморегулируемой организации их всего 2 из 108 членов. Следовательно, основная масса кадастровых инженеров будет работать в фирмах, где есть лицензии на геодезическую деятельность. Заказчик заключает договор на кадастровые работы с юридическим лицом, которое и несет ответственность за их выполнение. А будет ли отвечать кадастровый инженер за грубые ошибки в межевом плане и в каком объеме?
В принципе, в договоре можно прописать, что работы будет выполнять кадастровый инженер такой-то, с аттестатом таким-то, являющийся членом саморегулируемой организации, несет заранее указанную ответственность. Как у оценщиков. Но оценщик сам выполняет работу, а межевой план является плодом труда нескольких специалистов: геодезистов, картографов, юристов, где грубая ошибка может быть по вине любого из них.
Как проверить точность определения межевых знаков геодезистом, даже грубо, если нет картографического материала, а рядом соседние участки не стоят на кадастровом учете? Все перемерять, прежде, чем ставить печать? А где знания? Согласно 221-ФЗ - любое высшее образование допускается для сдачи квалификационного экзамена: учитель истории, экономист, военный, музыкант и т.д. Это обманутые люди, так как они в силу законодательства не могут стать индивидуальными предпринимателями, о чем я говорил выше, и в фирму их никто не возьмет – ни опыта, ни знаний.
Вывод очевиден – юридические лица могут и должны быть членами саморегулируемой организации.
Есть ещё один веский аргумент. При допущении 10 ошибок кадастровый инженер лишается аттестата. В условиях правового вакуума, бюрократии и коррупции кадастровые инженеры толпами будут лишаться аттестатов. Саморегулируемая организация, основанная на членстве физических лиц, утонет в потоке жалоб и заявлений, будет постоянно находиться под страхом самоликвидации ввиду выхода членов из её рядов. Юридические лица выживут. Согласно 221-ФЗ они должны иметь двух кадастровых инженеров, а лучше четырех. Двух про запас. Сняли одних – другие на их место. Если в фирме 6 сотрудников, то вообще можно ничего не бояться. Да хоть 100 грубых ошибок по итогам года, уступи место другому и готовься через 2 года снова сдать на аттестат. Дичайший формализм и некомпетентность в подходах к формированию института кадастровых инженеров явственно проявляется, если обратиться к требованиям государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования.

Например, 120700 «Землеустройство и кадастры». Бакалавр по данному направлению подготовки должен решать в целом 27 задач по четырем видам профессиональной деятельности. Оговорюсь, что конкретные виды определяются учебным заведением, обучающимся, работодателем и т.д., поэтому я привожу не все задачи, а лишь относящиеся к одному из четырех видов, пожалуй, главному - производственно-технологическому:
- ведение Государственного кадастра недвижимости;
- участие в осуществлении проектно-изыскательских и топографо-геодезических работ по землеустройству, государственному кадастру недвижимости, предусмотренных законодательством;
- правовое обеспечение деятельности в области землеустройства и кадастров;
- участие в проведении государственного контроля за использованием недвижимости, охраной земель и окружающей среды в соответствии с действующим законодательством;
- использование информационных технологий, моделирования и современной техники при создании кадастровых карт и формирование кадастровых информационных систем;
- участие в технической инвентаризации объектов недвижимости и межевании земель;
- участие в проведении кадастровой оценки земельных участков и прочих объектов недвижимости
- участие в работах по реализации проектов и схем землеустройства, развития единых объектов недвижимости;
- осуществление мониторинга земель и недвижимости.
А кроме этих задач еще по трем видам деятельности, где стоят такие:
- проверка технического состояния приборов и оборудования;
- составление заявок на новое оборудование и освоение нового оборудования и приборов;
- апробация автоматизированных систем проектирования, обработки кадастровой и другой информации, их анализ;
- участие в разработке новых методик проектирования, технологий выполнения топографо-геодезических работ при землеустройстве и кадастре, ведение кадастра, оценке земель и недвижимости и т.д.
Вопрос: почему Минэкономразвития до нельзя снизил требования к кадастровому инженеру? Чтобы породить хаос? В конечном итоге все аукнется на заказчиках, в том числе на простых российских гражданах, вселяя в них, в конечном итоге, недоверие к существующей форме правления, государству и ее лидерам. Да и о чем можно еще говорить, неделями выстаивая в очередях только для получения номерка на сдачу в кадастровую палату межевого плана, а сам процесс регистрации права на земельный участок занимает годы?! Что можно обсуждать, если стоимость регистрации непрерывно растет, причем дело доходит до курьезов. В Гатчинском районе Ленинградской области фирма, разработавшая и согласовавшая проект землеустройства на садоводство, сформировав межевой план на земли общего пользования, при оформлении межевых планов индивидуальных владельцев вынуждена платить 800 рублей за сведения о координатах межевых знаков смежных землепользователей, которые сама же определила и представила в кадастровую палату! И все это ложится на плечи наших граждан!
И этим бедам, а их сотни, государство добавляет и проблему готовых морально, но не готовых профессионально, кадастровых инженеров. Отмечу, что нотариальный подход к институту кадастровых инженеров был, в какой-то мере, возможен в России лишь в дореволюционный период. Дело в том, что в силу объективных причин в нашем государстве межевание, как совокупность технических и юридических действий, имеющих целью определить и утвердить, посредством особых знаков и актов, границы поземельных землевладений, было организационно и структурно отделено от системы налогообложения. Межевое ведомство подчинялось министру юстиции. Но это тема отдельного выступления.

Мои предложения:
1. Не вводить институт кадастровых инженеров до образования саморегулируемых организаций.
2. Разработать дополнение к 221-ФЗ в части саморегулирования, где прописать требования к кадастровым инженерам.
3. Предусмотреть в дополнении к закону 221-ФЗ членство в саморегулируемых организациях юридических лиц.
4. В требованиях к лицам (юридическим и физическим), занимающимся кадастровой деятельностью указать:
а) наличие лицензии на выполнение геодезических работ,
б) ужесточить требования к приборам и персонализированному имуществу.
5. Лишение аттестата кадастрового инженера проводить после согласования с саморегулируемой организацией.
6. Поскольку результатом кадастровых работ является межевой план, в требованиях к кадастровому инженеру необходимо указать в каком объеме необходимы знания по геодезии (не менее 120часов).
7. С целью разрешения вопросов в третейском суде, снижения социальной напряженности в обществе, ускорения и упрощения кадастровой деятельности разрешить при саморегулируемых организациях создавать базы геопространственной информации и разработать положение об их взаимодействии с соответствующими фондами субъектов Федерации.
Такие фонды позволят не только контролировать качество работ членов СРО и снимут нагрузку с кадастровых палат, но и поставят непреодолимый барьер взяточничеству и бюрократизму, а также обеспечат развитие государственных фондов этих баз.
8. Из опыта работ в инженерных изысканиях – кадастровые работы необходимо начинать с топографической съемки и инженерных изысканий как основы кадастра! В любом случае кадастровому инженеру необходимы сведения об объектах, находящихся не только на поверхности земли, но и внутри, об инженерных коммуникациях. В этом вопросе кадастровый инженер непременно должен взаимодействовать со специалистами в сфере инженерно-геодезических изысканий. Но и не только с ними. Для грамотной оценки земельного участка, сооружения, надо знать и грунты, и экологию, и гидрологию, и данные мониторинга по фундаментам, осадкам зданий и т.д. Именно здесь кроется научный подход к оценке объекта недвижимости, в отличие от сплошь и рядом применяемого волюнтаристского аналогового метода.
Именно так мы сможем создать единое геоинформационное пространство: единая система координат, единая форма представления информации, единые условные знаки, единые подходы, единые продукты.
Инструментарий такого единения создан - это ГИС. Организационно, движением сверху, должно стать объединение саморегулируемых организаций в сфере инженерных изысканий и кадастровой деятельности, снизу это объединение уже произошло, вернее еще не развалилось: более 70% фирм геодезического профиля выполняют работы как в сфере инженерных изысканий, так и в сфере кадастровой деятельности. Это обстоятельство объясняется тем фактом, что до 2010 года для выполнения этих работ требовалась лицензия на геодезическую деятельность.
Таким образом, единение изыскателей и кадастровых инженеров есть абсолютно необходимое условие развития системы налогообложения и выхода ее на передовые рубежи мировой цивилизации. Эта новация должна быть осознана и реализована в кратчайшие сроки, иначе мы погибли.