На сайте kommersant.ru опубликована статья А.Воскресенского "Берегитесь леса!". Полный текст статьи доступен по ссылке - http://www.kommersant.ru/Doc-y/1597752.

Какие юридические подводные камни могут оказаться на лесном участке? Довольно серьезные. Дело в том, что практически все новые коттеджные поселки (неважно, продавались они с подрядом или нет) расположены на территориях, имеющих статус сельскохозяйственных земель. Эти земли были в свое время выкуплены ленд-девелоперами у колхозов и совхозов и изначально имели вид разрешенного использования "сельскохозяйственное производство". После этого девелоперы оформляли перевод их под "дачное строительство" и продавали, нарезанные на участки, конечному потребителю.

Но есть одна тонкость. Колхозы и совхозы имели в составе своих земель так называемые "приписные леса" на правах бессрочного пользования. И вот эти леса были в свое время приватизированы вместе с землями сельхозназначения и тоже пущены в девелоперский оборот. Более того, именно лесные участки являются самыми престижными и дорогими.

"При ликвидации колхозов и совхозов их земли в долях были переданы пайщикам. В состав этих земель, естественно, вошли и лесные участки, находившиеся в бессрочном пользовании. В итоге право собственности было оформлено не только на колхозные, но и на лесные земли. Но в свидетельства о правах собственности органы регистрации не заносили информацию о том, какие земли сельскохозяйственные, а какие — лесные. В основном у всех собственников эта земля оформлена как земля сельскохозяйственного назначения, поскольку является наследием колхозов и совхозов. В результате возникли два параллельных права на одни и те же леса. С одной стороны, у частных собственников, с другой — у лесников. Не исключено, что начнутся судебные разбирательства. В чью пользу они будут, сказать сложно. Если в пользу государства, то, по оценкам нашей компании, около 30% собственников могут потерять свои земли. Ведь речь идет о тысячах гектаров земли",— говорит Сергей Грибанов, гендиректор компании "Абсолют-гео".

Таким образом, над владельцами дачных участков, расположенных в лесных зонах, нависла угроза. В соответствии с законом "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" (редакция от 27.12.2009 N 351-ФЗ) схемы территориального планирования и генпланы поселений должны быть приняты в срок до 1 января 2012 года. И в этих схемах должна быть указана принадлежность всех земель. Если они на самом деле "лесные", то Федеральное агентство лесного хозяйства (Рослесхоз) имеет право и, конечно, будет бороться за них до последней капли березового сока.
"Коммерсант" получил официальный ответ на запрос из этого ведомства, подписанный пресс-секретарем Рослесхоза В.Дмитриевым. Из него следует, что если так называемые "приписные леса" и были приватизированы и включены в состав сельхозземель, то сделано это было незаконно. "Лесной кодекс 1997 года ликвидировал понятие "колхозные леса",— пишет Дмитриев.— После введения в действие Лесного кодекса Российской Федерации существовавшие ранее колхозные леса были включены в состав лесного фонда Российской Федерации и перешли под управление Федеральной службы лесного хозяйства России. Для того чтобы учесть потребности сельскохозяйственных организаций, которые лишились колхозных лесов, статьей 130 Лесного кодекса Российской Федерации было установлено, что участки лесного фонда, ранее находившиеся во владении сельскохозяйственных организаций, передаются им в безвозмездное пользование. Безвозмездное пользование участками лесного фонда сельскохозяйственными организациями осуществляется в целях обеспечения их потребностей в древесине и других лесных ресурсах. Договор безвозмездного пользования заключался на срок до 49 лет. Таким образом, ни у каких сельскохозяйственных организаций не было в собственности колхозных лесов! Если, конечно, они не оформили подобное право с нарушением законодательства".

Лесные участки — слишком выгодные для девелопера территории, чтобы он не постарался всеми правдами и неправдами оформить их в собственность и продать значительно дороже, чем обычные "полевые". В этом уверен коммерческий директор компании "Родные земли" В.Ефимов. "Вот представьте себе: вы приходите в поселок, и вам предлагают участок посреди тридцатилетнего леса. А земли по документам — сельскохозяйственные, пусть и с видом разрешенного использования "под дачное строительство". Подумайте сами: какое сельское хозяйство может вестись в густом лесу? — недоумевает г-н Ефимов.— И ведь наверняка до перевода в "дачку" земля имела вид использования "сельскохозяйственное производство". Значит, земли явно были оформлены незаконно, а потому возможен суд и, возможно, даже отчуждение участка".

Проблема в том, что оформление многих лесных участков происходило десять лет назад девелоперами-застройщиками, а под удар в преддверии 1 января 2012 года попадут добросовестные приобретатели.

"Ситуация, которая сложилась в настоящее время, действительно очень непростая,— подтверждает М.Бондаревская, юрист компании "Юков, Хренов и партнеры".— И даже если земельный участок принадлежит на праве собственности частному лицу, совершенно не исключается ситуация, что лесникам вздумается проверить свои владения, и они обнаружат этот чужой земельный участок на своих землях. Выход только один — обращение, поскольку такая ситуация недопустима. В любом случае данные столкновения неизбежны, и государству уже нужно задуматься об их решении. Поскольку сейчас непонятно, как будет складываться судебная практика по делам такого рода и на чью сторону будут вставать суды, следует на уровне законодательства пересмотреть решение этого вопроса, поскольку ошибка здесь налицо. Государству следует решить судьбу этих земель: либо себе, либо — собственникам, чтобы не было двойственности прав на один объект".

Есть категория земель, которые называются "залесенными". То есть, к примеру, земли были выведены из сельхозоборота пять, а то и десять лет назад, и за это время на них поднялся вполне видимый невооруженным глазом лесок — березки всякие, елочки. А девелопер по каким-то причинам не спешит реализовывать землю. "Обычное дело: к владельцу земли приходят люди из лесного ведомства и предлагают "разобраться с ситуацией",— рассказывает Владимир Ефимов.— Понятно, как у нас "разбираются". Лесники при этом напирают на то, что если вырос лес, земля уже относится к их ведомству".

Понятное дело, это проблема не частных домовладельцев (к моменту начала продаж весь этот подлесок, как правило, вырубают), а оптовиков. На этот счет мы также находим вполне однозначный ответ в письме из Рослесхоза: "Если на землях сельскохозяйственного назначения за время, когда их не использовали по назначению, выросли деревья и кустарники, то эти насаждения не являются лесами. Они могут быть срублены собственником этого земельного участка для осуществления сельскохозяйственных работ".

Насчет "осуществления сельскохозяйственных работ" сказано для соответствия букве закона: земли-то формально сельскохозяйственные. А ключевые слова здесь — "не являются лесами". Так что по крайней мере владельцы "залесенных" полевых участков могут не опасаться за свою дальнейшую судьбу.