Городская среда — это совокупность многих объектов, которые формируют пространство, и взаимоотношений внутри этого пространства. Городская среда влияет не только на ежедневное поведение и мироощущение горожан, но и на фундаментальные процессы становления гражданского общества.
Развитие применительно к городской среде отнюдь не тождественно строительству помпезных зданий из стекла и бетона. Город — это сложный организм, на который влияет политическая и социально-экономическая обстановка. Глядя на архитектуру того или иного поселения, можно понять, какие процессы происходили в рамках его хозяйственной и общественной жизни, какие события были наиболее значимыми.
Решению вопросов создания среды, оптимальной для проживания, отдыха, досуга, в нашей стране препятствуют несколько связанных между собой факторов. Первый из них — устаревшие генеральные планы городов.
Обычный человек живет в масштабе 1:1, воспринимает в лучшем случае в масштабе 1:500, а генплан выполняется в масштабе 1:10 000. Образно говоря, это то, что проектировщик увидел бы, поднявшись над городом на 3 тыс. м. В таком масштабе должен мыслить градостроитель. Генплан — очень сложный документ, с которым сможет работать только грамотный архитектор. К сожалению, таких специалистов в стране не так много. За 20 лет мы растеряли градостроительный цех. Поэтому необходимы доступные версии генплана и образовательные программы для городских управленцев.
Надо понимать, что сегодня именно город диктует, какому типу производства и где размещаться. Стоимость территории (а не земли!) играет ключевую роль в том, какой тип предпринимательской деятельности может и должен располагаться в пространстве города. Так, подземный переход в центре столицы создает больше рабочих мест, чем современное сборочное предприятие.
Недооцененным явлением по-прежнему остается агломерация, которая, по утверждению градостроителей и экспертов, способна несколько отсталых городов превратить в современный развитый мегаполис. В агломерациях наблюдается особый способ организации экономической деятельности за счет разнообразия хозяйственной составляющей и синергии городского пространства. В агломерации сектор экономической деятельности, где господствует либерализм, максимален. Экономические агенты меньше зависят от произвола более сильных коллег, произвола власти любых уровней, произвола криминала. Малый или крупный город с моноструктурой экономики не дает той свободы, которую можно получить в агломерации, где разнообразие городского пространства совпадает (или превосходит) с разнообразием форм предпринимательской деятельности и форм социальной мобильности.
Рис.1. Территориально и композиционно 130-й квартал связан с соседствующими Крестовоздвиженской церковью, Иерусалимским мемориальным парком, набережными и островами
Для развития городской среды среди прочего необходимо совершенствовать законодательство в области охраны памятников архитектуры и смены их статуса в связи с проведением реконструкции. Федеральное законодательство в этом отношении несовершенно. Например, вопрос о юридическом оформлении переноса памятников архитектуры с места на место до сих пор не решен. Чтобы получить разрешение на перенос, необходимо постановление Правительства РФ. По-хорошему, такие решения должны приниматься на местном уровне, если памятник имеет региональный статус, или в Минкультуры России, если памятник имеет федеральный статус.
Вдохнуть новую жизнь в старую форму — сложная градостроительная и архитектурная задача. С одной стороны, должно быть желание сохранить исторически ценное, с другой — нельзя быть консерваторами настолько, чтобы не давать возможности развиваться новому. Эта правовая неурегулированность создает проблемы для многих сибирских городов, куда не добралась война. Именно там 100–200-летние деревянные дома, исчисляемые тысячами единиц, «запирают» развитие территорий. А перенести их нельзя.
Рис.2. В XVIII в. 130-й квартал был одним из самых выразительных районов Иркутска. Он сохранил изначальную планировку, так как не пострадал от пожара 1879 г., когда выгорел почти весь город
Иркутск: генплан и проблемы города
В качестве примера рассмотрим Иркутск. В справочнике 1939 г. он характеризуется следующим образом: население менее 200 тыс. человек, зона вечной мерзлоты, высокая сейсмика. С учетом близлежащих городов в настоящее время здесь почти миллионное население. Это единственный город в Восточной Сибири с такими темпами роста. Развивались окраины, промышленные зоны, а центр оставался в Иркутске. Другое дело, что в течение последних 70 лет он получал мало инвестиций. Если мы это исправим, то Иркутск догонит западные территории.
В последние десять лет основными источниками развития пространства в городах России были инвестиции в коммерческую недвижимость — объекты розничной торговли, офисные центры, складские комплексы, жилье. При этом отданное на откуп бизнесу формирование городских районов привело к фактическому исключению пространств для самовыражения, свободной коммуникации людей. Реализуемые проекты эксплуатировали существующие публичные территории и не создавали новых. Постепенно накапливался дефицит комфортных для горожан зон как в центральных, так и в окраинных районах города.
Посткризисный этап девелопмента будет характеризоваться выходом на рынки труда, недвижимости, услуг поколения горожан, родившихся в 1980–2000-х годах, обладающих новой системой ценностей. Последняя окажет достаточно сильное влияние на потребительские предпочтения. Например, в крупных городах значительную часть населения составляют студенты (более 12 тыс. человек в Иркутске, каждый четвертый в Томске), основа жизненной стратегии которых — возможность свободной самореализации в креативных и интеллектуальных видах деятельности. Поэтому в городских кварталах должно быть как можно больше пространства для творчества и самовыражения.
Генплан города должны сопровождать правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые переводят язык территориального планирования в архитектурно-строительные или правовые нормы. Иначе говоря, ПЗЗ указывают, что и в каких пределах делать можно, а что недопустимо. В Иркутске ПЗЗ еще не приняты, из-за этого возникают сложности при применении градостроительных документов. После завершения доработки генплана и подготовки ПЗЗ система документов заработает должным образом.
Рис.3. Восстановление целостного фрагмента исторической среды — прогрессивная градостроительная политика, решающая проблемы, типичные для старинных российских городов
Иркутск пока относится к разряду городов, которые теряют население. Поэтому, говоря о модернизации городской среды, мы подразумеваем создание таких условий, из которых человеку уезжать не захочется.
Презентация 130-го квартала
Показательным примером реализации новой градостроительной философии, формирующей современную комфортную городскую среду, является проект реставрации исторического центра Иркутска — так называемого 130-го квартала. Идея заключается в создании нового публичного пространства на базе архитектурно-исторического наследия, органично дополняющего и развивающего существующий центр города.
Квартал должен взять на себя функции культурного центра. Более того, его эволюционирование может стать стимулом к развитию соседствующих культурных объектов — Иркутского музыкального театра, Крестовоздвиженского храма, ЦПКиО, библиотеки. Несомненно, потребуется реконструкция прилегающей жилой застройки, въездной зоны на новый Ангарский мост и других территорий. В таком ключе квартал станет играть роль одного из основных градостроительных узлов центра города наравне с набережной вдоль бульвара Гагарина, площадью Кирова и пешеходной улицей Урицкого.
Это уникальный проект, цель которого состоит в том, чтобы центральная часть города при сохранении самобытности стала комфортной, привлекательной для досуга населения. В качестве культурно-исторического наследия, которое подчеркнет уникальность места, выступят отреставрированные дома — памятники деревянного зодчества, а также прилегающий к территории ансамбль Крестовоздвиженской церкви и другие памятники. Ключевым моментом станет планировка квартала, которая подразумевает размещение ряда культурных объектов. Созданию единого пространства поможет и дизайн среды. В квартале появятся элементы производства, экспонирования, продажи продукции — мастерские и магазины.
Рис.4. Комплексная регенерация 130-го квартала
Параллельно с реставрацией 130-го квартала решаются задачи экономического характера, отрабатывается инвестиционный механизм. Работы ведутся за счет привлечения инвестиционных ресурсов, государство оказывает поддержку в части расселения ветхого и аварийного жилья. Это отличный пример государственно-частного партнерства, о котором сейчас так много говорят. При этом инвестиционная эффективность достаточно высока — на 1 руб., вложенный государством, мы можем получить до 10 руб. частных инвестиций. 90% затрат на строительство внутри квартала покроют вложения инвесторов, а за 10% вложенных государственных средств муниципалитет получит 40% нового качественного городского пространства и недвижимости.
Порядка 60% территории может изначально застраиваться частными инвесторами. В целом объекты должны окупиться за 10 лет. Наиболее короткий срок окупаемости предполагается у стилизованных объектов нового строительства — примерно 5–6 лет. Окупаемость объектов исторической застройки варьируется от 7 до 10 лет в зависимости от типа арендной ставки. Коммерческая эксплуатация подземной части может окупить вложения в ее строительство за 7–10 лет.
Объекты, строящиеся инвесторами «для себя», будут ориентированы на обслуживание горожан и повышение статуса владельца. Многие объекты будут коммерческими (торговля, гостиничная деятельность, развлечения и досуг) и будут на постоянной основе платить налоги в городской бюджет. Так что проект весьма полезен для города — он не только качественно повысит уровень досуга горожан, но и статус Иркутска, а также его инвестиционную привлекательность.
RSS
Реклама
