Одной из важнейших задач современности является создание концепции системы нормирования градостроительного проектирования в ходе подготовки документов территориального планирования, что должно привести к определенному единству подходов и ослабить нарастающие противоречия в градостроительной политике.
Особенностью действующего Градостроительного кодекса РФ является его отстранение от вопросов содержания градостроительного проектирования и сосредоточение на компетенции различных уровней публичной власти, процедурных вопросах и т. п., а это подразумевает необходимость формирования целостной картины состава и содержательного наполнения градостроительной деятельности в других документах.
Свод правил градостроительного проектирования (федеральные нормативы градостроительного проектирования) должен стать одним из лидеров в системном комплексе документов, дополняющих Градостроительный кодекс РФ и задающих содержательное наполнение градостроительной деятельности в ее функциях планировочной организации территорий, целевого градостроительного землепользования, мастер-планирования, регулирования пространственного развития и других задач, чрезвычайно острых на текущем этапе экстремумов волатильности рынков недвижимости и отставания в выполнении социальных обязательств градостроительства, жилищного строительства, реконструкции, модернизации инженерно-транспортной инфраструктуры.
Несовершенство территориального планирования и, следовательно, градостроительного проектирования наиболее заметно и с далеко идущими последствиями сказывается на жилищном строительстве. Так, не удается перейти к практике масштабных отводов земель под застройку, не рационализируется структура строительства по типам жилых домов и их этажности, а основные усилия направляются на строительство многоэтажных железобетонных зданий на отдельных земельных участках с устаревшей инфраструктурой. Схемы территориального планирования и генеральные планы в настоящее время являются единственным правовым основанием изменения такого положения и должны обеспечить вовлечение под земли застройки ежегодно по 1,5–2,0 тыс. км2, необходимых для размещения комплексного строительства на новых территориях не менее чем двух третей от общего намечаемого ввода 80–100 млн м2 жилья.
Заблаговременно должны быть запланированы территории под перевод в земли застройки, проведены все правовые процедуры, связанные с изменением категории и вида использования земель, подготовлены и приняты генеральные планы, правила землепользования и застройки, разработаны проекты локальной планировки, межевания, градостроительные планы, проведены аукционы, осуществлены инженерная подготовка, инженерное оборудование. Только в результате выполнения указанной цепочки проектных, правовых, инвестиционных и технических действий сформированные участки смогут стать площадками строительства. Этот цикл имеет технологически обусловленную продолжительность в несколько лет, поэтому так важно незамедлительно приступить к градостроительному проектированию, которое подготовит обосновывающие материалы для соответствующей корректировки документов территориального планирования.
Тип градостроительства и характер возводимого жилища станут принципиальной инновацией для России, переходящей к постсоветской урбанизации: новые поселения массового усадебного индивидуального жилья в пригородных зонах больших городов; развитие малых городов; агломераций крупных, малых городов и сельских поселений; новые строительные материалы на основе дерева; местные строительные материалы; эффективные утеплители; композиты; малые и автономные системы инженерного оборудования.
Население России в значительной части сосредоточено в плотно застроенных и продолжающих теми же методами застраиваться городах, жилищно-коммунальное хозяйство которых близко к предельным амортизационным срокам эксплуатации. Назрела необходимость качественных перемен в градостроительстве и жилищной политике. По сути, необходима градостроительная революция с общенациональным и политическим значением: нужно в 2-3 раза увеличить территории поселений; гармонизировать систему расселения Центр — Юг — Сибирь — Дальний Восток; сменить привычные формы многоэтажного железобетонного строительства на образцы усадебного индивидуального жилища, отвечающего требованиям энергосбережения, эффективной коммунальной инфраструктуры и уровню автомобилизации 200–300 автомашин на тысячу жителей; строить в год, по меньшей мере, 80–100 млн м2 жилья, чтобы в течение ближайшего десятилетия восполнить выбытие из эксплуатации сотен миллионов квадратных метров жилья первых поколений массового крупнопанельного домостроения.
Для этого требуется:
— перейти к новому поколению градостроительных и технологических методов и перестать уповать на уклады и градостроительные приемы планировки середины прошлого века, в рамках которых осуществляется почти все современное градостроительство и предлагаются его правовые модификации;
— совместно с субъектами РФ реализовать пилотные проекты и программы городского и жилищного строительства;
— провести модернизацию проектно-градостроительной сферы, системы управления территориальным (градостроительным) проектированием и планированием территорий России с полным осознанием того, что именно за эту сферу отвечают органы государственной власти и местного самоуправления и именно здесь находится поле основных стратегических решений в жилищной политике и градостроительстве;
— создать и апробировать на практике несколько схем реализации масштабных инвестиционно-строительных проектов на основе кредитных и кооперированных источников финансирования, сформировать организационные, менеджерские, инвестиционные и правовые механизмы осуществления проектов в русле стратегических целей, способных придать целостность и системность множеству узкопредметных и частных предложений.
Развитие градостроительства в стране должно иметь определенную концептуальную наполненность, опираться на осмысленную последовательность шагов и этапов. Закончился период социалистической урбанизации, но в его материализованных формах продолжается функционирование объектов инфраструктуры, жилищно-коммунального комплекса, планировочной организации поселений. В их изношенную ткань встраиваются отдельные объекты, но системного развития новых образцов градостроительной деятельности не происходит. Постсоциалистическая урбанизация складывается стихийно и удовлетворительного градостроительного воплощения не имеет.
Введение частной собственности на землю изменило характер формирования городских сред. Взаимоотношения соседствующих правообладателей на объекты недвижимости (земельные участки и находящиеся на них строения), а также правообладателей с органами публичной власти обусловили необходимость формирования непрерывного правового поля их взаимодействия. Развитие системы градостроительных нормативов, встраиваемых в более общую систему технического регламентирования и градостроительного регулирования, становится актуальной задачей. Тем более, что застройка (в иной терминологии — развитие недвижимости) является сердцевиной инвестиционной и инвестиционно-строительной деятельности.
Что с точки зрения инвестиционного процесса отличает новую урбанизацию? Это «мелкозернистый», негосударственный характер инвестиций в строительство, нацеленных на получение коммерческой выгоды либо собственное потребление инвестора, правовая суверенность института собственности на недвижимость, в том числе малую, принадлежащую среднему гражданину. Градостроительство должно найти удовлетворительные решения общесоциального плана, а нормативы должны стать средством его выстраивания, но вопрос о нормативах связан с законодательством о технических регламентах.
Не полностью прояснен вопрос соотношения нормативов градостроительного проектирования с техническими регламентами. На первый взгляд, обязательный или рекомендательный характер нормативов не является проблемой актуального выбора. Введение в действие полного комплекта технических регламентов будет растянуто на годы либо отменено как таковое. Кроме того, до сих пор отсутствует однозначный подход к разграничению регламентов, социальных, градостроительных норм, иных параметрических характеристик территориально-градостроительного обустройства. Такой подход будет во многом зависеть от государственной градостроительной политики и отталкивающейся от него инвестиционно-строительной практики. Особенно с учетом того, что задачи роста и обновления жилищного фонда требуют значительного роста объемов жилищного строительства, реконструкции, модернизации жилищно-коммунального хозяйства.
В настоящее время отсутствует принятое на уровне федеральных органов исполнительной и законодательной власти изложение государственной градостроительной политики либо стратегии развития градостроительной деятельности в РФ.
Нормативно-правовая база в целом содержит три основных блока, каждый из которых способен сдерживать или ускорять развитие инвестиционных инициатив.
Первый блок — федеральная законодательная база, которая через систему подзаконных и региональных нормативно-правовых актов определяет состав второго блока, содержащего правила и требования в отношении реализации инвестиционных проектов на конкретной территории. Третий блок — собственно технические регламенты и нормы, определяющие требования к создаваемым в процессе проектирования и строительства объектам.
Федеральная законодательная база в настоящее время ускоренно развивается, побуждая второй блок изменяться в сторону большей простоты и ясности с целью радикального решения многочисленных проблем, что и предусматривают вновь принимаемые федеральные законы. Заметно отставание системы технических регламентов, что, однако, может компенсироваться наличием весьма развитой нормативно-технической базы проектирования и строительства, сложившейся в предыдущие десятилетия и актуализируемой в настоящее время.
В градостроительстве каждый объект по-своему уникален местоположением, проектными решениями и т. п., что дает возможность заинтересованным организациям диктовать «индивидуальные» правила и нормы. Для упорядочения этой ситуации, приведения ее в соответствие европейской и мировой практике необходимо на федеральном уровне закрепить унифицированную модель документарного обеспечения градостроительного проектирования (мастер планировки), использования его проектных решений в документах территориального планирования, градостроительного зонирования, локальной планировки и межевания, выдачи градостроительных паспортов земельных участков, получения согласований и разрешений на строительство.
RSS
Реклама
