На сайте Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения, опубликовано Письмо Минэкономразвития РФ от 27.04.2009 N Д23-1175. В нем говорится, что во всех случаях внесения изменений в соглашение о сервитуте будет требоваться согласие всех сторон соглашения, в том числе землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка. Такой подход вряд ли можно считать оправданным, принимая во внимание, что землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельного участка могут поменяться, в то время как согласие на внесение изменений требуется именно того лица, которое выступало стороной соглашения.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Согласно п. 3 указанной статьи сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Таким образом, сервитут может быть установлен в интересах и по требованию как собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости), так и лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (вне зависимости от того, в чьей собственности находится такой участок).

При этом соглашение об обременении земельного участка частным сервитутом может заключать исключительно его собственник, иные правообладатели земельного участка (землепользователи, землевладельцы, арендаторы и т.п.) таким правом не наделены. В отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, полномочия собственника осуществляет Росимущество ( п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432).

В случае заключения такого соглашения Росимущество вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лица, в пользу которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, которая в указанном случае будет поступать в федеральный бюджет.

Поскольку частный сервитут устанавливается соглашением, порядок и условия установления и осуществления такого сервитута (размер и периодичность платежей, порядок оформления и т.п.) должны быть определены таким соглашением.

Департамент поддерживает мнение о том, что соглашение об установлении частного сервитута должно содержать:
— сведения о сторонах соглашения;
— сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, — площадь, кадастровый номер);
— цели и задачи установления сервитута;
— пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке;
— размер платы за сервитут и порядок ее внесения;
— иные права и обязанности сторон.

В указанных соглашениях следует предусматривать возложение обязанности по оформлению сервитута (проведение кадастровых работ, внесение изменений в государственный кадастр недвижимости, государственная регистрация сервитута) на сторону соглашения, в пользу которой устанавливается сервитут.

По вопросу учета прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, находящегося в федеральной собственности, необходимо отметить следующее.

Департамент полагает нецелесообразным заключение трехстороннего соглашения об установлении частного сервитута, где в качестве третьей стороны выступает землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.

В соответствии со ст. ст. 450 , 452 ГК РФ изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон и совершается в той же форме, что и договор, если законом или договором не установлено иное.

Одним из возможных вариантов учета прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка является уведомление указанных лиц о планируемом установлении сервитута и получение от них предварительного согласия на установление сервитута (с возможным указанием в том числе на отсутствие финансовых и иных претензий по дальнейшему использованию земельного участка).

Необходимо отметить, что в случае установления частного сервитута арендатор земельного участка вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы ( п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо расторжения договора в одностороннем порядке ( п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).