П.В. Скрябин (ИТП «Град», Омск)


Для поиска оптимального направления инвестиционного освоения территорий с уникальными природными и климатическими условиями, нетронутыми природными ландшафтами, заповедниками, минеральными источниками и этнографическим разнообразием необходимо создание градостроительной концепции. Данная градостроительная концепция предлагается в качестве одной из программ рекреационного освоения для Горного Алтая.

Горный Алтай – это огромное пространство природы, нетронутой цивилизацией, неподалеку от современных городов: Новосибирска (населением 1,397 тыс. чел.), Омска (1,129 тыс. чел.), Барнаула (597 тыс. чел.), Томска (502 тыс. чел.), Сургута (298,5 тыс. чел.), Нижневартовска (246 тыс. чел.), Бийска (220 тыс. чел.).

Особый интерес на Алтае представляет разнообразие близко соседствующих природных зон: только здесь можно встретить рассвет в степи, полдень в тайге, а закат дня – на горном перевале. Благодаря географическому положению республики в самом сердце Азии, на стыке четырех государств – Казахстана, Китая, Монголии и России – а также уникальным природно-климатическим условиям, этнографическому колориту и возрастающему потоку туристов имеется возможность создания рекреационной среды на территории Горного Алтая.

Градостроительное формирование рекреационной среды на всей территории Республики Алтай до недавнего времени являлось мало исследованной областью. Известны лишь работы архитекторов О.П. Ильиной, Е.А. Ащепкова, историка А.П. Окладникова. Сегодня специалистами Горно-Алтайского университета ведется работа по изучению этнографического, курортного и природно-ландшафтного потенциалов алтайских гор для рекреационной деятельности. В результате ряда исследований на федеральном уровне был принят закон о придании Республике Алтай статуса туристско-рекреационной зоны. Благодаря этому на территории Горного Алтая разработаны и уже реализуются десятки инвестиционных проектов.

Имеющиеся проекты касаются, главным образом, отдельных локальных образований и вкраплений. При этом на практике возникает проблема опустошительного инвестиционного освоения в целях получения быстрой сверхприбыли без должного внимания к природно-экологической первооснове. Если инвестиции вкладывать не только в строительство зданий, дорог и инженерных сетей, но и в рекультивацию и сохранение ландшафта, то можно сделать его более устойчивым к различного рода нагрузкам. Для решения этой задачи предлагается единая градостроительная концепция освоения территории Горного Алтая, направленная на сохранение биологической и ландшафтной среды Алтайских гор для рекреационных целей.

Рис. 1. Фотографии Горного Алтая: 1) река Чемал, 2) вид на Южно-Катунский хребет со стороны Мультинского озера, 3) река Катунь.

Градостроительная концепция включает три части:
- ландшафтно-функциональное зонирование,
- предложение по регламентированию инвестиционного освоения,
- методы и средства регулирования этого процесса.

Процесс инвестиционного освоения в наибольшей степени затронул территории трех рекреационно-ландшафтных районов (из восьми, выделенных в этой работе):
- район Чемала в долине реки Катуни, от поселка Майма до райцентра Чемал;
- район Телецкого озера, расположенного на северо-востоке Алтайских гор, ближе к границе с Западным Саяном;
- район Усть-Кан, на западной границе Республики Алтай, в долине реки Чарыш.

Также автором выделены рекреационные районы, инвестиционное освоение которых только начинается: Онгудайский район, расположенный в середине Алтайских гор, в долине реки Урсул; Акташский район, расположенный в восточной части Горного Алтая. Этот район вытянут в меридиональном направлении от поселка Акташ в сторону Телецкого озера; район Уймонской долины расположен в юго-западной части Горного Алтая вдоль северной границы Катунского горного хребта в долине реки Катунь.

Районы перспективного рекреационного освоения: Кош-Агачский в юго-восточной части Республики на границе с Монголией и район «Чуйские Белки» в высокогорье южной части Горного Алтая рядом с зоной покоя Укок.

Почти для всех выделенных районов характерна общая проблематика. Первая проблема заключается в отсутствии функционального зонирования для инвестиционного освоения в целях рекреации. Отсюда возникает вторая проблема – противоречия стихийной рекреационной урбанизации и сохранения первозданной природы сибирских гор, которая является здесь основой для туризма, отдыха и лечения.

Рис. 2. Схема расположения рекреационных районов на территории Горного Алтая: 1) границы Российской Федерации; 2) граница республики Алтай; 3) границы рекреационных районов; 4) границы особо охраняемых природных территорий – заповедников, заказников; 5) город – административный центр Республики; 6) районные центры; 7) горные хребты; 8) планировочные оси; 9) крупные реки; 10) наиболее инвестиционно освоенные районы; 11) районы, инвестиционное освоение которых только начинается; 12) районы перспективного освоения; 13) особо охраняемые территории.

Предлагаемая концепция зонирования направлена на разработку системы зон возможного и предпочтительного инвестиционного освоения и на выделение неприкосновенных для хозяйственной деятельности ландшафтов.

Ландшафты горной местности имеют ярко выраженную поясность, расчлененную озерно-речной сетью и сетью планировочных направлений (автотрассами, конными и пешими маршрутами). Вследствие этого каждый ландшафт можно разделить на функционально-ландшафтные зоны. Таким образом, в качестве водоохраной зоны параллельно береговой линии горных рек и озер рекомендуется выделить полосу шириной 200 метров, в пределах которой на специально оборудованных площадках допускается размещение кратковременных палаточных стоянок небольших туристских групп и возведение исключительно временных (сезонных) сооружений некапитального строительства. Строительство зданий санаториев, туристских баз, гостиниц и прочих объектов обслуживания, размещение и проживание туристов рекомендуется строго за пределами этой зоны.

Для этой цели предлагается выделить следующую параллельную зону на значительном удалении от береговой линии, зону предпочтительного инвестиционного освоения со строгим регламентом землепользования и застройки. Этот регламент может в данном случае представлять собой ограничения на высоту и материал сооружений (допускать применение только дерева и бутового камня), а также регулировать плотность застройки участков, расстояние между объектами и их инженерное оснащение. Таким образом, путем размещения здесь объектов обслуживания туристов – некрупных пансионатов (кемпингов, мотелей и хостелов) – формируется полоса застройки рекреационными учреждениями. За этой полосой предлагается выделение зон возможного и ограниченного инвестиционного освоения, в которых допускается размещение исключительно мобильных сооружений без инженерных коммуникаций. В качестве таких сооружений предлагается взять за основу этническое жилище коренных народов Алтая (юрты и аилы), не требующие больших капиталовложений и имеющие минимальную нагрузку на природные ландшафты. Нетронутые ландшафты, простирающиеся за приделами предлагаемых для инвестиционного освоения зон, рекомендуется отнести к особо охраняемым природным территориям, неприкосновенным для хозяйственной и инвестиционной деятельности.

Таким образом, получается система охранных зон и полос инвестиционного освоения (рис. 3).

Рис. 3. Схема размещения охранных зон и зон инвестиционного освоения: 1) планировочное направление; 2) конно-пешеходные тропы; 3) реки; 4) населенные пункты; 5) ландшафт горной тайги; 6) водоохранная зона; 7) зона предпочтительного рекреационного освоения; 8) зона ограниченного рекреационного освоения; 9) территория мараловодческого хозяйства; 10) зона сельскохозяйственного использования; 11) буферная зона особо охраняемого природного ландшафта.

В этой системе полосы параллельно расположенных зон образуют «коридоры» для инвестиционного освоения в рекреационных целях. Их основная функция заключается в том, чтобы направлять потоки туристов и отдыхающих вокруг особо охраняемых природных ландшафтов, а не через них. Именно поэтому такие ландшафты будут иметь функцию буферных защитных зон, разделяющих коридоры.

Подобное зонирование должно иметь юридическое обеспечение. При этом каждая зона инвестиционного освоения должна быть поделена на лоты, то есть иметь свой проект межевания. Проект должен включать не только разбивку зоны на участки, но и резервирование земель для прокладки транспортных и инженерных коммуникаций, выделенные участки для размещения объектов социально-бытового и инженерного обеспечения. Каждый участок должен иметь свое целевое назначения и функциональное использование.

Для регулирования процесса инвестиционного освоения выделенных ландшафтных зон предлагаются следующие средства:
- дифференцированные рентные платежи,
- механизм налогового регулирования, налоговый контроль,
- развитие местной, муниципальной власти.
Под дифференцированными рентными платежами подразумевается разница в сумме платежей, которые взимаются с земельных участков в зависимости от их близости к ценным природным ландшафтам, то есть к водоохранным зонам, или близости к неприкосновенным особо охраняемым природным территориям. Рента может быть тем выше, чем ближе к ценному природному ландшафту расположен участок, а также в зависимости от того, к какой зоне инвестиционного освоения относиться участок: к зоне предпочтительного освоения или к зоне возможного инвестиционного освоения.

Под налоговым регулированием имеется в виду следующее. В случае, когда землепользователь берет в аренду или покупает участок в одной из указанных зон для инвестиционного освоения, то он получает на руки систему ограничений землепользования в виде регламента для данного участка. Регламент включает:
- рекомендации по функциональному использованию (например, на этом участке допускается возводить только легкие сооружения для обслуживания и размещения туристов, но не дома для жилья);
- рекомендации по тому, какие это могут быть сооружения, их высота, степень капитальности, материал, строительный объем;
- указания по инженерному оборудованию сооружений и благоустройству участка (например, с запретом рубить на участке даже засохшие деревья).

В этом случае для поощрения такого освоения для землепользователя делается налоговая скидка или даже временное освобождение от налогов с прибыли, которую он будет получать при обслуживании и размещении туристов на своем участке.

Развитие местной, муниципальной власти включает в себя совершенствование существующего механизма контроля за землепользованием внутри муниципального образования, например, сельского поселения. В соответствии с законом «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации» (ст. 50, гл. 8) участки в зонах предпочтительного и ограниченного освоения следует передать в собственность муниципального образования – сельского поселения как имущество, предназначенное для развития малого и среднего предпринимательства и поддержки малого и среднего бизнеса.

Для этого некоторые участки могут предоставляться администрацией в аренду, а некоторые в собственность. Арендуемые участки должны располагаться в зоне ограничительного инвестиционного освоения, а участки, предлагаемые для продажи, должны располагаться в зоне предпочтительного (свободного) инвестиционного освоения. Земельные участки остальных зон – запретного освоения и особо охраняемых природных территорий – должны быть исключительно в федеральной или региональной собственности и не могут быть предлагаемы для продажи или аренды.

В процессе купли-продажи или аренды должен составляться договор. В договоре предусматривается система обременений, то есть, прежде всего, платежи на устройство инфраструктуры, мощение дорог, прокладку кабелей, сбор и вывоз мусора, а также очистку сточных вод. Далее муниципалитетом должен быть создан орган для контроля за соблюдением регламента инвестиционного освоения при администрации муниципальных образований. Представителя этого органа предлагается сделать назначаемым.

Таким образом, предложенные в статье идеи зонирования, регламентирования инвестиционного освоения и средств контроля за соблюдением этих регламентов являются важной частью концепции градостроительного формирования рекреационной среды Горного Алтая.