На сайте Консультант Плюс размещен Проект федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Минэкономразвития России предлагает в большинстве случаев передавать государственные и муниципальные земельные участки посредством аукциона

Минэкономразвития России разработало проект поправок к Земельному кодексу РФ, Градостроительному кодексу РФ, а также к другим федеральным законам, регулирующим оборот земельных участков (далее - законопроект). В данном документе предусматривается существенное изменение земельных отношений. В нем содержатся изменения, которые планируется внести в правила предоставления земельных участков, определения их разрешенного использования, заключения и исполнения договоров комплексного освоения территории. В частности, согласно законопроекту предлагается существенно изменить порядок продажи и передачи в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Большинство изменений направлено на ограничение тех прав публичных собственников, которые связаны с распоряжением участками. Предлагается урегулировать многие вопросы, которые на сегодняшний день, как правило, решаются по усмотрению указанных лиц.

Земельные участки под застройку почти во всех случаях придется арендовать

В настоящее время, если при предоставлении земельного участка для строительства предварительно согласуются места размещения объектов, публичный собственник не может передать участок в собственность. Он подлежит передаче либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование. Если строительство осуществляется без предварительного согласования мест размещения объектов, участок можно как продать, так и передать в аренду. Публичный собственник решает этот вопрос самостоятельно. В частности, в Москве земельные участки передаются в аренду, если иное не установлено федеральным законодательством (ч. 3 ст. 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве").

В законопроекте предусмотрен универсальный подход к определению права, на котором земельные участки будут предоставляться для строительства. Участок нельзя будет продать, если основным видом его разрешенного использования является строительство зданий и сооружений. Данное правило планируется применять независимо от того, приобретается земельный участок в рамках аукциона или без его проведения. Предусмотрено и несколько исключений из этого правила. Застройщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели смогут купить государственный или муниципальный участок, только если он выделен из участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории. В таком случае приобрести участок в собственность смогут только лица, заключившие договор о комплексном освоении территории.

Предельные сроки аренды земельных участков планируется установить в Земельном кодексе РФ.

Разработчики законопроекта предусматривают случаи, когда предельные сроки аренды земельного участка будут устанавливаться в Земельном кодексе РФ. Например, предоставить участок в аренду для строительства без проведения аукциона можно будет на срок от трех до десяти лет. Однако, если участок передается в аренду посредством аукциона, договор аренды будет заключаться на период, который в два раза превышает предельный срок для выполнения работ, связанных со строительством конкретного объекта. Для строительства линейных объектов предлагается ввести максимальный срок аренды, равный 49 годам.

Сейчас в Земельном кодексе РФ определен единственный случай ограничения срока аренды земельного участка. Так, при условии предварительного согласования места размещения объекта (т.е. без проведения торгов) участки для строительства можно арендовать только на время проведения соответствующего строительства (ч. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Арендаторы могут утратить преимущественное право на повторное заключение договоров аренды.

Преимущественное право на повторное заключение договоров аренды предлагается сохранить только в отношении участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства. Действие данного положения может быть распространено не только на договоры, заключаемые после вступления поправок в силу, но и на договоры, которые были заключены до этого.

Права на земельные участки предлагается предоставлять в основном посредством аукциона.

Из земельного законодательства планируется исключить положения о возможности предоставлять земельные участки в собственность или аренду путем проведения конкурса. Единственным видом публичных торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды предлагается сделать аукцион. Без проведения аукциона участки можно будет предоставить только в случаях, перечисленных в Земельном кодексе РФ (в ред. законопроекта). Планируется установить девять оснований продажи государственного или муниципального участка без аукциона. Например, можно будет без его проведения продать земельный участок, на котором расположено здание, собственнику этого здания.

В законопроекте предусмотрено 28 оснований передачи участка в аренду без аукциона. Некоторые из них планируется ввести впервые. Это касается, в частности, передачи участка в аренду для размещения отдельных объектов (промышленности, транспорта и т.д.). Однако такая передача будет возможна по решению Президента РФ, или Правительства РФ, или высшего должностного лица субъекта РФ.

В настоящее время вопрос о необходимости проведения публичных торгов согласно земельному законодательству решен иначе. Земельным кодексом РФ установлено, в каких случаях участки предоставляются без осуществления торгов, а в каких - только посредством торгов. Например, без проведения торгов земельный участок предоставляется лицу для работ, связанных с пользованием недрами. Только на торгах можно предоставить земельный участок, предназначенный для строительства, в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов.

Поскольку в Земельном кодексе РФ не указано, должен ли земельный участок предоставляться посредством торгов, публичные собственники вправе самостоятельно определить способ передачи участка. В нормативных актах субъектов РФ и органов местного самоуправления могут устанавливаться случаи, когда земельные участки предоставляются только посредством торгов.

Предполагается, что аукцион будет проводиться по единым правилам независимо от того, передается земельный участок для жилищного строительства или для иных целей. В настоящее время предусмотрены различные процедуры проведения аукциона: в отношении участков для жилищного строительства соответствующая процедура установлена Земельным кодексом РФ, а в отношении участков, для которых предусмотрен иной вид разрешенного использования, - в Постановлении Правительства РФ от 11.11.2002 N 808.

Публичные собственники будут вправе проводить аукцион в электронной форме. В законопроекте не разъясняются отличия электронного аукциона от обычного, однако указывается следующее: извещение о проведении аукциона в электронной форме можно будет не публиковать.

Ознакомиться с Проектом